導(dǎo)言：

土地財(cái)政現(xiàn)象全國(guó)普遍存在，故律師土地法律業(yè)務(wù)每年上升，出現(xiàn)了專做土地的律師或者專門性律師事務(wù)所，國(guó)有土地整理、儲(chǔ)備、一級(jí)開發(fā)、出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥、租賃、規(guī)劃建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，集體土地征收、宅基地房屋買賣、土地承包、租賃，征地補(bǔ)償款分配等訴訟和非訴訟業(yè)務(wù)無(wú)處不在，我看了本次培訓(xùn)內(nèi)容，重點(diǎn)是國(guó)有土地非訴法律業(yè)務(wù)，該項(xiàng)業(yè)務(wù)律師收費(fèi)相對(duì)高些，意味著競(jìng)爭(zhēng)激烈程度高，而從事集體土地法律業(yè)務(wù)律師相對(duì)少些，與收費(fèi)、市場(chǎng)的規(guī)范程度等很大關(guān)系。

我是以集體土地訴訟業(yè)務(wù)和拆遷業(yè)務(wù)為主的律師，想討論的是集體土地在實(shí)踐中若干難點(diǎn)、焦點(diǎn)問題，說(shuō)起來(lái)這個(gè)題目很大，幸運(yùn)的是國(guó)土資源部的專家就集體土地征收、土地行政執(zhí)法等做了詳細(xì)介紹，限于時(shí)間，我將重點(diǎn)就征地補(bǔ)償款分配、宅基地、土地承包租賃三大律師業(yè)務(wù)挑選一些日常辦案中爭(zhēng)議的問題進(jìn)行分析。

為了先熱熱場(chǎng)，我先拿三個(gè)集體土地的案例與大家共同探討

1、 河北李賀新租賃集體土地案

2、 天津李某承包土地案

3、 轟動(dòng)一時(shí)的北京畫家村宅基地房屋買賣案？

通過舉例可見，集體土地案件非常多、十分復(fù)雜，專業(yè)性強(qiáng)，也很有趣味。律師在集體土地隨著《土地管理法》修改，我相信土地律師市場(chǎng)前景越來(lái)越廣闊。

一、基礎(chǔ)知識(shí)

1、集體土地概念：集體土地是指農(nóng)民集體所有的土地。與其對(duì)應(yīng)的是國(guó)家所有的國(guó)有土地。

2、集體土地所有權(quán)主體：鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有、村集體經(jīng)濟(jì)組織所有、村民小組集體所有的土地，也包括兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共同所有的土地。國(guó)有土地主體單一—即國(guó)家所有。

3、我國(guó)土地分類：

（1）從土地所有權(quán)分：土地分為國(guó)有土地和集體土地?！锻恋毓芾矸ā返诰艞l規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

思考問題：五十年代的房地產(chǎn)證、土地證效力

在實(shí)踐中，經(jīng)常發(fā)生當(dāng)事人持五十年代人民政府頒發(fā)的《土地所有證》和《土地房產(chǎn)所有證》主張土地權(quán)利的案件。處理這類案件，不能簡(jiǎn)單地肯定或者否定上述書證的效力，并據(jù)此確認(rèn)土地權(quán)利的權(quán)屬，而要考慮到土地權(quán)利歷史演變的情況。

自上世紀(jì)五十年代，我國(guó)的土地所有權(quán)制度經(jīng)歷了一系列的演變過程，農(nóng)村土地從私有制到集體所有，城市土地從私有制到國(guó)家所有。因此，在五十年代土地公有化之前，有關(guān)人民政府發(fā)放了大量的《土地所有證》和《土地房產(chǎn)證》是有效法律憑證，土地公有化改造完成之后，原《土地所有證》和《土地房產(chǎn)證》關(guān)于土地所有的內(nèi)容已經(jīng)沒有了法律依據(jù)，不能作為土地所有權(quán)的法律憑證。

如屬于農(nóng)用地或者未利用地，土地所有權(quán)屬于農(nóng)民集體，如屬于集體分配的自留地、自留山，則其土地使用權(quán)屬于農(nóng)戶；其他農(nóng)用地根據(jù)土地承包合同確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。其他人不得以持有的《土地所有證》和《土地房產(chǎn)證》主張土地所有權(quán)、土地使用權(quán)或者承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；如建設(shè)用地使用，如果是持有《土地所有證》和《土地房產(chǎn)所有證》者一直使用至今的，應(yīng)依法確認(rèn)其建設(shè)用地使用權(quán)；如果持有《土地所有證》和《土地房產(chǎn)證》者并未一直使用，而由人民政府依法批準(zhǔn)使用的，其土地使用權(quán)應(yīng)屬現(xiàn)使用者，持有《土地所有證》和《土地房產(chǎn)證》者主張土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)不予支持。

另外，我國(guó)在上世紀(jì)九十年代初期對(duì)于建設(shè)用地特別是宅基地房屋、土地進(jìn)行了全面普查與登記發(fā)證，幾乎所有舊證收回或者失效，取而代之的是縣、區(qū)級(jí)人民政府房地產(chǎn)合一一證或者房產(chǎn)證、土地證兩證。除特殊情況，如權(quán)屬糾紛、人員服刑、歷史遺留問題等未能把五十年代建設(shè)用地《土地所有證》和《土地房產(chǎn)所有證》換發(fā)或者收回外，其余均應(yīng)該持有新證。當(dāng)然，我們應(yīng)該尊重歷史，確屬由于各種原因換證的，事實(shí)求是的對(duì)于合法權(quán)屬予以認(rèn)定。

難點(diǎn)問題：國(guó)有土地、集體土地性質(zhì)界定。

我們代理的有個(gè)案件，土地位于河灘，農(nóng)民種植30多年，在免除農(nóng)業(yè)稅之前也交稅。忽然間省水利廳界定屬于國(guó)有土地，政府使用該地對(duì)農(nóng)民補(bǔ)償每畝1000元，而集體性質(zhì)土地征地補(bǔ)差價(jià)每畝3萬(wàn)多元。顯然，這是認(rèn)定行政權(quán)主體存在問題，一般是土地部門界定。我提示可以參閱《確定土地所有權(quán)使用權(quán)若干規(guī)定》（p278第11條：河道堤防內(nèi)的土地和堤防外的護(hù)堤地，無(wú)堤防河道歷史最高洪水位或者設(shè)計(jì)洪水位以下的土地，除土改時(shí)已將所有權(quán)分配給農(nóng)民，國(guó)家未征用，且迄今仍歸農(nóng)民集體使用的外，屬于國(guó)家所有。）及土地部門、法院的解答，舉例如：1998年8月《最高院行政審判庭關(guān)于農(nóng)民長(zhǎng)期使用但未取得合法權(quán)屬證明的土地應(yīng)如何確定土地權(quán)屬問題的答復(fù)》。

（2）從土地用途分：《土地管理法》第四條規(guī)定“國(guó)家實(shí)行土地用途管理制度，國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地”。國(guó)土資源部曾于2001年8月發(fā)布《全國(guó)土地分類（試行）》p413，將三大類里再分成若干小類。

難點(diǎn)問題：什么是改變集體土地用途？

這個(gè)問題很重要，改變用途會(huì)引發(fā)是否屬于違法而給予行政處罰和是否可以解除土地承包、租賃合同等法律后果。我將在下面的土地承包、租賃一節(jié)中，做詳細(xì)論述。