前面分析了項目概況、立項分析2個階段，終于進入到了投資分析的至關(guān)重要的步驟——規(guī)劃分析。地塊的規(guī)劃可以說是決定舊改項目的生死，大部分的項目立項是沒有問題的，但是過不了規(guī)劃層面的關(guān)，也就不了了之。
規(guī)劃分析可以大致分為四個層面
規(guī)劃更新方向
限制性規(guī)劃
開發(fā)方案
容積率測算
簡單來說就是，
一項目建設(shè)什么類型的物業(yè)？（住宅？寫字樓？廠房？）
二項目建設(shè)有沒有不利限制？（限高？歷史保護？）
三項目用地具體擺布形態(tài)？（路網(wǎng)走向？貢獻公配？）
四項目到底能建多少建筑。
從舊改角度來看，常見的用地性質(zhì)可以概括為居住、商業(yè)、工業(yè)、公配設(shè)施、道路這5類，前3項屬于經(jīng)營性用地是開發(fā)商能建設(shè)出售掙錢的，后2項屬于非經(jīng)營性的并不能帶來直接的收益。
所以一般來說開發(fā)商都傾向于有更多的經(jīng)營性用地，而經(jīng)營性用地里面最受喜愛的當(dāng)屬于居住，其次是商業(yè)，最后是工業(yè)，這是由當(dāng)下樓市所決定的。
住宅物業(yè)不僅售價高，并且去化速度快；
商辦物業(yè)雖然價格還不錯，但是近年商辦物業(yè)空置率持續(xù)攀升，去化速度自然是賊慢的；
工業(yè)和M0新型產(chǎn)業(yè)用地雖然前幾年行業(yè)內(nèi)炒的火熱，但其實真正受開發(fā)商青睞的還是里面配套的宿舍商業(yè)，真正玩得轉(zhuǎn)產(chǎn)業(yè)用地的其實還是少數(shù)專業(yè)玩家。
涉及用地性質(zhì)的規(guī)劃有以下6種：
總體規(guī)劃
近期建設(shè)規(guī)劃
控制性詳細規(guī)劃
三舊改造專項規(guī)劃
TOD綜合開發(fā)規(guī)劃
其他專項規(guī)劃
那到底哪一個規(guī)劃才決定項目的更新方向呢，請繼續(xù)往下看。
本規(guī)劃是指導(dǎo)東坑鎮(zhèn)建設(shè)和發(fā)展的戰(zhàn)略性、綱領(lǐng)性、綜合性法定文件，是城市建設(shè)和規(guī)劃管理的基本依據(jù)。編制下層次控制性詳細規(guī)劃和相關(guān)專項規(guī)劃，以及規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項建設(shè)活動，應(yīng)符合本規(guī)劃。涉及空間布局和城市建設(shè)的相關(guān)規(guī)劃，均應(yīng)與本規(guī)劃相協(xié)調(diào)。
這里引用一張東坑鎮(zhèn)的總規(guī)(2016版)，圖例里面為各類用地性質(zhì)標準了顏色，可以看到居住地塊較多集中在鎮(zhèn)中部，工業(yè)地塊環(huán)繞四周，邊緣是一些生態(tài)綠地。我們要做的就是找到項目所在的位置，看一下地塊的用地性質(zhì)。
黃色代表居住、紅色代表商業(yè)、褐色代表工業(yè)，其余則是非經(jīng)營性的公配用地。
黃色的居住用地當(dāng)然是開發(fā)商的最優(yōu)選擇。
建立“以城市總體規(guī)劃為統(tǒng)領(lǐng)，近期建設(shè)規(guī)劃為核心，控制性詳細規(guī)劃為抓手”的城鄉(xiāng)規(guī)劃管理體系，特開展東坑鎮(zhèn)近期建設(shè)規(guī)劃（2017-2020 年）（以下簡稱“本規(guī)劃”），更好地指導(dǎo)東坑鎮(zhèn)近期城市發(fā)展和建設(shè)。
這里同樣引用東坑鎮(zhèn)的近期建設(shè)規(guī)劃(2017版)。大伙一看，這倆難道不是一張圖嗎？錯了，雖然及其相似，但其實存在微調(diào)。就如下圖，兩個規(guī)劃不符按哪個實施呢？
東坑鎮(zhèn)中心片區(qū)城控規(guī)
控規(guī)附表
相比總規(guī)、近規(guī)，控規(guī)的路網(wǎng)密度更高，分割的地塊的面積較小，規(guī)劃用途更加細化了。同時還附帶了表格，針對每個地塊的用地性質(zhì)、面積、容易率、限高、人口、附屬公配都有了明細的規(guī)定。
總規(guī)、近規(guī)相對來說是統(tǒng)領(lǐng)性的規(guī)劃，控規(guī)偏向于實際落地的規(guī)劃，一般研判項目的更新方向首要參考的便是控規(guī)。如果控規(guī)規(guī)劃良好，那就沒啥問題啦。
如果控規(guī)規(guī)劃不是那么理想，那開發(fā)商肯定得想法子調(diào)規(guī)了。于是找出總規(guī)、控規(guī)、專規(guī)、統(tǒng)籌規(guī)劃各種參考，找各種論證手段，去實現(xiàn)規(guī)劃調(diào)整。
這個在上一篇文章中有提到過，可以回憶一下什么是更新改造區(qū)域/核心改造區(qū)。三舊改造專項規(guī)劃是根據(jù)近期建設(shè)規(guī)劃為主要標準，綜合論證分析、優(yōu)化調(diào)整的一個規(guī)劃方案，因此相對了近規(guī)來說更具指導(dǎo)性意見。
TOD規(guī)劃是東莞軌道站點周邊土地開發(fā)的統(tǒng)籌規(guī)劃，簡單來說就是為了提高土地利用效率，打造出高價值的TOD綜合體。因此需要結(jié)合站點的位置，統(tǒng)籌周邊約500至800米的空間，綜合規(guī)劃建設(shè)以免零星雜亂發(fā)展。
鑒于規(guī)劃為非公開信息，就放一些規(guī)劃編制招引公告吧
TOD范圍內(nèi)根據(jù)地塊與站點的距離分為控制區(qū)、核心區(qū)、TID區(qū)域。
控制區(qū)范圍土地會在原有的上位規(guī)劃（包含但不限于總規(guī)、近規(guī)、控規(guī)、專規(guī)）進行優(yōu)化調(diào)整，按業(yè)態(tài)多元化，空間復(fù)合化等原則，商業(yè)用地比例往往會被提高（打造一個城市綜合體，政府是倍兒有面子），工業(yè)M1往往會被升級成M0，地塊規(guī)劃容積率也會提升。
是不是感覺特好，又有地鐵方便出行，又有高強度開發(fā)，開發(fā)商簡直賺大了。但別想太好了，最新出臺的《東莞軌道交通TOD范圍內(nèi)城市更新項目開發(fā)實施方案》明確了兩點：
一是物業(yè)分成： 政府直接拿走25%-30%的建筑面積。好在這部分物業(yè)分成的成本還可以抵扣部分地價款，不至于無償貢獻。
二是部分政府主導(dǎo)：樞紐型、市域級站點的核心區(qū)范圍由政府主導(dǎo)收儲后公開掛牌出讓。TOD站點分為樞紐型、市域級、鎮(zhèn)區(qū)級、社區(qū)型、特殊型共5類，也就是說重要站點政府的核心區(qū)政府統(tǒng)籌外，其余部分企業(yè)還是有機會參與的。
TOD范圍內(nèi)的城市更新項目按已編制TOD綜合開發(fā)規(guī)劃確定的更新單元規(guī)劃條件。據(jù)悉，2020年東莞將高水平完成55個TOD站場規(guī)劃編制。不在軌道站點周邊的就不用考慮這項了。
我所謂的專項規(guī)劃泛指為個別地區(qū)范圍特別編制的規(guī)劃文件。在東莞范圍內(nèi)涉及編制專項規(guī)劃的典型地區(qū)有《廣深科技創(chuàng)新走廊規(guī)劃》一文中規(guī)定的'一廊十核多節(jié)點'中的9個節(jié)點區(qū)域：
中子科學(xué)城、長安科技商務(wù)區(qū)、石鼓片區(qū)、粵海銀瓶合作創(chuàng)新區(qū)、東莞生態(tài)園、水鄉(xiāng)新城、東部工業(yè)園、虎門北站片區(qū)、沙田臨港現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)帶。
鑒于規(guī)劃為非公開信息，就放一些規(guī)劃編制招引公告吧
規(guī)劃的內(nèi)容：
摸清家底情況
明確目標愿景
統(tǒng)籌發(fā)展格局
劃分更新單元
經(jīng)濟測算和改造策略研究
可以看到此規(guī)劃與一般常見規(guī)劃最大的不同就是，與城市更新深度捆綁，也就是規(guī)劃的落實需要通過城市更新的手段去實現(xiàn)，因此會特別劃定更新單元規(guī)模范圍與明確更新方向與公配設(shè)施等規(guī)劃。
如果項目在以上的科技走廊9個節(jié)點區(qū)域，那需要高度重視，畢竟它又是一次規(guī)劃調(diào)整的窗口期。
回到最開始的問題，項目的更新方向到底以哪一個規(guī)劃為準？（如有錯誤請指出）
常規(guī)性的規(guī)劃是總規(guī)、近規(guī)、控規(guī)，后3種規(guī)劃是非常規(guī)的專項性規(guī)劃（不一定每個地塊都有）
總體規(guī)劃是綱領(lǐng)性的城鄉(xiāng)規(guī)劃文件，具有上層次的指導(dǎo)意見，規(guī)定了城市的開發(fā)邊界等強制性規(guī)定與空間功能結(jié)構(gòu)總量控制。但問題是不夠細化，需要下層次的規(guī)劃文件進一步落實。
近期建設(shè)規(guī)劃是在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上做的動態(tài)調(diào)校和滾動實施的方案，因此已批近規(guī)是用來完善落實總規(guī)的，具有更強的時效性，因此總規(guī)與近規(guī)不一樣時，我們應(yīng)當(dāng)參照近規(guī)為準。（也是上層次規(guī)劃）
控制性詳細規(guī)劃是用來保障落實上層次規(guī)劃的細化開發(fā)規(guī)劃文件，按照上策次規(guī)劃的城鎮(zhèn)空間功能結(jié)構(gòu)的下，結(jié)合實際情況對具體空間布局、公共服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施、道路交通等進行優(yōu)化落實。
因此我可以理解為控規(guī)是繼承了總規(guī)、近規(guī)的深化文件，一般來說項目開發(fā)方向第一個要參考的便是控規(guī)。如果控規(guī)與總規(guī)、近規(guī)無明顯沖突，那無異議。
可特殊情況是，控規(guī)與近規(guī)相沖突，參考哪一個呢？
那就要看規(guī)劃的出臺日期，可以參考新的那個。（日期相差不遠的按控規(guī)方案）
如果某一個規(guī)劃的出臺已有十年八年的，那大概率已經(jīng)落伍了，并不適合當(dāng)下形勢的要求，需要調(diào)整完善。近規(guī)文件中有這么一句話：已批控規(guī)應(yīng)結(jié)合本規(guī)劃，逐步推進控規(guī)調(diào)整工作，落實本規(guī)劃中的功能指引及強制性內(nèi)容等安排。
因此可能出現(xiàn)的情況就是控規(guī)出臺已久，近規(guī)是新修編的，那么控規(guī)有同步調(diào)整完善的需要，至于啥時候調(diào)整以及怎么調(diào)整就存在空間了。
三舊專項規(guī)劃、TOD綜合開發(fā)規(guī)劃、其他專項規(guī)劃，這3個均屬于特別的專項規(guī)劃，是在原有的上位規(guī)劃基礎(chǔ)上，為某個目的特別優(yōu)化的方案。如果地塊內(nèi)涉及到，那必然是按照專項規(guī)劃實施的。比較特別的情況，如果一個地塊同時涉及以上3個規(guī)劃，那參考哪一個？答案：新的那一個。原因看上面。
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