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■ 撰文 |王毅敏 ? 知名地產(chǎn)評(píng)論人

  1  

從一組數(shù)據(jù)

來(lái)看三、四線城市購(gòu)房變化

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一組數(shù)據(jù)是這樣的：去年正月初六當(dāng)天從鄭州四個(gè)方向下高速的車輛有185萬(wàn)輛，而今年正月初六的數(shù)據(jù)則變成了230萬(wàn)輛，一年之間增加45萬(wàn)輛，按照每輛車平均乘坐兩人計(jì)算，僅正月初六當(dāng)天返鄭人口就到達(dá)了460萬(wàn)人。

這與另外一個(gè)大數(shù)據(jù)相近：春節(jié)期間鄭州空城指數(shù)45.9%，也就是說(shuō)有45.9%的人都離開(kāi)了鄭州，鄭州戶籍人口2015年957萬(wàn)，加上流動(dòng)人口，大概在1300萬(wàn)左右，也就是說(shuō)城區(qū)人口中有大約600萬(wàn)人春節(jié)期間離開(kāi)了鄭州。

我們?cè)倏戳硗庖粋€(gè)數(shù)據(jù)：2006年，鄭州在校小學(xué)生45.4萬(wàn)人，而2015年這個(gè)數(shù)字是79.1萬(wàn)人，十年期間在小學(xué)生增加了33.7萬(wàn)人。

在另外一個(gè)河南的地級(jí)市，漯河相應(yīng)的數(shù)字是這樣的：2006年在校小學(xué)生是20.53萬(wàn)人， 2015年19.74萬(wàn)人，減少了0.79萬(wàn)人。

而在臨近漯河的另外一個(gè)城市，河南省最大的地級(jí)市周口的情況更加的凄慘，其2007年在校小學(xué)生人數(shù)為148.54萬(wàn)人， 2015年90.95萬(wàn)人，減少了57.59萬(wàn)人。

周口市減少那么多的主要原因是什么呢？作為河南人口第一大市，人口在1000萬(wàn)左右，但這是一個(gè)城市化率尚不足30%的農(nóng)業(yè)大市。

由于缺乏工業(yè)，沒(méi)有更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，所以在當(dāng)?shù)厍鄩涯甓家酝獬鰟?wù)工為主，在很多城市，當(dāng)?shù)氐某鲎廛囆袠I(yè)周口籍貫的占據(jù)著主要的市場(chǎng)。

在無(wú)錫、廈門、杭州、青島等地周口戶籍的出租車司機(jī)比比皆是，而在上海從事貨運(yùn)的司機(jī)周口也占據(jù)著相當(dāng)?shù)谋壤?/span>

在這樣的情況之下，周口籍貫的人有少部分人在一線及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)有能力按下了家，而另外一部分則在鄭州買了房子，定居下來(lái)。

最不濟(jì)的也有不少的人在相鄰的漯河買了房子。現(xiàn)在漯河有不少出租車司機(jī)老家也是周口的。

另外一個(gè)數(shù)據(jù)是僅漯河五高在2010年就招收周口所屬的西華戶籍學(xué)生四百多人。

在西華到漯河市區(qū)入城方位，有兩個(gè)小區(qū)，一個(gè)叫山水杭城，這個(gè)小區(qū)有超過(guò)60%的房子是被西華戶籍的人購(gòu)買走的；而在另外一個(gè)叫廣弘花園的小區(qū)，也有超過(guò)35%的房子被西華人買走。

在漯河的臨近周口方向的召陵區(qū)，在售的有二十多個(gè)小區(qū)，現(xiàn)在購(gòu)房群體中35%左右的人都是周口的，另外還有部分來(lái)自于駐馬店上蔡。

據(jù)漯河當(dāng)?shù)胤抗懿块T提供的信息，2015年當(dāng)?shù)厥袇^(qū)購(gòu)房者不足17.8%。這還是在部分商業(yè)銀行不對(duì)非當(dāng)?shù)貞艏?gòu)房者提供按揭貸款的情況下。這就阻止了不少非當(dāng)?shù)貞艏娜耸吭诋?dāng)?shù)刭?gòu)房。

身邊有不少朋友在地市或者縣城從事房地產(chǎn)銷售，據(jù)他們反映：現(xiàn)在的情況基本上縣城75%左右的房子被鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人買走，而在地級(jí)市則是70%左右的房子被非市區(qū)的人購(gòu)買。

  2  

人口不斷遷移

造成購(gòu)房群體需求改變

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伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不平衡，越來(lái)越多的人離開(kāi)家鄉(xiāng)，尤其是大學(xué)畢業(yè)后的人群，如果不能在地級(jí)市進(jìn)入公務(wù)員序列或者是財(cái)政撥款的事業(yè)單位，他們都愿意去一線城市及發(fā)達(dá)地區(qū)，再不濟(jì)也會(huì)到省會(huì)城市。

去年鄭州9月份合同備案中非戶籍購(gòu)房者已經(jīng)達(dá)到了82%，這并不是說(shuō)大部分房子都賣給炒房者了，而是很多在鄭州工作的人并沒(méi)有選擇把戶口從農(nóng)村遷移到鄭州的緣故。

還有一部分則是現(xiàn)在孩子還小，在上大學(xué)，有的甚至還在上初中，但是家里有錢就在鄭州把房子給孩子買了放在那里。

現(xiàn)實(shí)就是這樣，人在不停地往更高層級(jí)的城市遷移。

在高房?jī)r(jià)之下，遷移的規(guī)律是這樣的：

鄉(xiāng)鎮(zhèn)外遷人群中會(huì)有一半以上在縣城購(gòu)買房子，有大概三分之一左右會(huì)直接在地級(jí)市購(gòu)買，有部分是直接在省會(huì)城市購(gòu)買，也有部分是在發(fā)達(dá)的三、四線城市購(gòu)買，比方說(shuō)在無(wú)錫、嘉興、佛山這樣的地方購(gòu)買。

以河南為例，現(xiàn)在河南的地級(jí)市大部分房?jī)r(jià)維持在3860至4500元之間，買一套120平方米的房子總價(jià)在46萬(wàn)至54萬(wàn)之間，有的可能更低。

比方買100平方米左右的三房，總價(jià)就在45萬(wàn)左右，首付20%的話，只需要不到十萬(wàn)元的現(xiàn)金準(zhǔn)備。

即便是買120平方米的房子，首付也就在10至12萬(wàn)之間，就算有的銀行不執(zhí)行20%首付，而執(zhí)行30%的首付，首期房款加上其它費(fèi)用也會(huì)在18萬(wàn)以下。這個(gè)錢基本上對(duì)一般家庭來(lái)說(shuō)，到地級(jí)市購(gòu)買的壓力不大。

當(dāng)然現(xiàn)實(shí)并不完全是這樣，還是有不少的家庭不愿意一次直接從農(nóng)村跳到地級(jí)市，而是在縣城購(gòu)買。

現(xiàn)在鄭州房子均價(jià)在14000元左右，算下來(lái)一套100平方米的房子就是140萬(wàn)，首付款就需要52萬(wàn)元。加上契稅、維修基金及其它費(fèi)用，差不多需要55萬(wàn)元了。

這個(gè)首付，對(duì)由一般農(nóng)村家庭到省會(huì)鄭州發(fā)展的人來(lái)說(shuō)大部分是拿不出來(lái)的，但是這個(gè)數(shù)對(duì)于那些原本就在地級(jí)市已經(jīng)十來(lái)年或者更長(zhǎng)一些時(shí)間的的家庭來(lái)說(shuō)是沒(méi)有問(wèn)題的。

即便是他們沒(méi)有那么多現(xiàn)金，但是在地級(jí)市，一個(gè)家庭有兩套房子的都應(yīng)該在70%以上，而有些家庭都會(huì)有三套以上甚至更多的房子。

那些地級(jí)市中的城中村拆遷戶也會(huì)有三四套房子，那么這些家庭的90后子女一旦在省會(huì)，就像鄭州這樣的城市工作的話，把地級(jí)市的房子賣一套，再加上家里的一點(diǎn)存款付首付是沒(méi)有問(wèn)題的。

即便在省會(huì)工作的這些90后們工資不高，還月供有一定的壓力，但他們?cè)诘厥泄ぷ魃畹母改该吭履贸鰜?lái)3000元幫助子女沒(méi)有問(wèn)題的。

這還只是一個(gè)家庭，如果結(jié)了婚之后加上女方的父母一起還月供就更沒(méi)有什么問(wèn)題了。

  3  

未來(lái)已來(lái)

開(kāi)發(fā)商該如何轉(zhuǎn)變

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人員的流動(dòng)大部分是在逐級(jí)流動(dòng)的，只要是這樣，購(gòu)買房子都沒(méi)有問(wèn)題，財(cái)富就這樣一級(jí)級(jí)地被吸附走了，最后留在農(nóng)村及縣城的都是最底層的人。

這就不難理解，為什么三、四線城市房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化。

在地級(jí)市那些初次進(jìn)城的購(gòu)房者中首先考慮的不是在城里買到最好的房子，而是能夠有一套房子就滿足了。所以挑選最便宜的房子是他們的首選，這也是從2013年到去年年底三、四線城市房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有多少上漲的主要原因之一。

在這樣的情況下，三、四線城市的開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)的并不是優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，而是最為實(shí)惠的小區(qū)。

這是對(duì)于首次進(jìn)入三四線城市的家庭來(lái)說(shuō)的，另外還會(huì)有逆勢(shì)的購(gòu)房群體，這樣的群體現(xiàn)在不多，但是未來(lái)會(huì)不少。

比方說(shuō)現(xiàn)在已經(jīng)在北京成功購(gòu)房、在上海那怕是在鄭州購(gòu)買了房子的60、70、80后們，在未來(lái)十年左右的時(shí)間他們會(huì)選擇在三、四線城市購(gòu)買房子。

購(gòu)買這些房子的原因是他們退休養(yǎng)老居住的，就像信陽(yáng)、漯河、南陽(yáng)這樣的城市由于有很好的山水資源，所以城市風(fēng)景優(yōu)美，生活節(jié)奏緩慢。

交通雖有擁堵現(xiàn)象，但也就是每天一個(gè)小時(shí)的特殊路段，加上生活成本低，所以他們會(huì)選擇在退休之后返回這些城市養(yǎng)老。

這部分人見(jiàn)多識(shí)廣，加上他們的收入可觀（相對(duì)三四線城市），那么他們選擇購(gòu)房時(shí)選擇的不是價(jià)格，而是安全、舒適還有很好的社區(qū)景觀與配套服務(wù)。

一般是兩人居住需求，所以房子不需要那么多臥室，兩個(gè)就行，但也絕不能像現(xiàn)在兩房那樣都是中戶，南北不通透，面積不大；其實(shí)可以考慮做成100平方米左右的全部南北通透的房子。畢竟這部分人是不差錢的。

且不說(shuō)這些人返回家鄉(xiāng)置業(yè)人群，就是那些一直在三、四線城市生活的群體中的60、70后們，在子女已經(jīng)到一、二線城市工作之后，他們的生活空間也不需要那么多的房間，只要兩個(gè)臥室即可，他們同樣也會(huì)高品質(zhì)社區(qū)的兩房產(chǎn)生需求。

但是，就目前的情況來(lái)看并不是樂(lè)觀，大部分三、四線城市幾乎沒(méi)有這樣的產(chǎn)品出現(xiàn)。這就是在三、四線城市開(kāi)發(fā)商做出來(lái)的很多項(xiàng)目滯銷的出現(xiàn)原因之一。

一方面購(gòu)買群體的已經(jīng)發(fā)生了變化，而另外一方面是原有的購(gòu)買群體的需求也發(fā)生了變化，但是不少的人思維僵化，還一直停留在十年前的刀耕火種年代。

這也讓不少開(kāi)發(fā)商錯(cuò)以為在三、四城市很難做的原因。

其實(shí)不是難做，而是你根本沒(méi)有認(rèn)真研究市場(chǎng)，也沒(méi)有真正把握到市場(chǎng)的需求變化。

市場(chǎng)都在那里，只是你沒(méi)有去用心發(fā)現(xiàn)而已。