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■ 撰文 | 王毅敏 ? 著名地產(chǎn)人

成品房交付既是時(shí)代發(fā)展的需要，也是環(huán)保的要求，同時(shí)也是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)步的標(biāo)志，而如何推進(jìn)成品房交付在各地有不同的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。我省對(duì)于成品房交付早就在研究和標(biāo)準(zhǔn)的制定，去年就指明了方向。

就在昨天河南省七部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，真正的把成品房交付提到了日程上來(lái)。

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七部門(mén)聯(lián)合發(fā)文

推進(jìn)成品房交付

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8月21日河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省財(cái)政廳、省國(guó)土資源廳、省科學(xué)技術(shù)廳、省國(guó)家稅務(wù)局、省地方稅務(wù)局等6廳局單位聯(lián)合中國(guó)人民銀行鄭州中心支行共同印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展成品住宅的指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)。

針對(duì)不同地方，提出不同要求：

1、鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、鄭東新區(qū)新開(kāi)工商品住宅項(xiàng)目要全部推行成品住宅；

2、2018年1月1日起，全省所有市、縣新開(kāi)工建設(shè)商品住宅，全部要按照成品住宅設(shè)計(jì)建設(shè)(不含4層以下住宅及單套面積大于200㎡的住宅)。人性化的是，對(duì)于高端住宅產(chǎn)品還是網(wǎng)開(kāi)一面的。這有點(diǎn)像去年鄭州首次制定限購(gòu)政策時(shí)把180平方米以上的沒(méi)有納入一樣。

提前實(shí)施，極力推進(jìn)：2016年年初，我省提出成品住宅建設(shè)目標(biāo)要求，在新開(kāi)工住宅中逐年提高成品住宅比例。

到2020年，新開(kāi)工全裝修成品住宅占新建住宅面積比例：省轄市及城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)爭(zhēng)取達(dá)到80%，鄭州航空港綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)爭(zhēng)取全覆蓋，縣城(市)要達(dá)到60%以上。

現(xiàn)在我們看到明年1月1日起所有縣市都要實(shí)施。

綠色開(kāi)路，環(huán)保節(jié)能：新開(kāi)工建設(shè)的裝配式住宅項(xiàng)目和推行綠色建筑的住宅項(xiàng)目、公共租賃住房、酒店式公寓必須按成品住宅標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。也就是說(shuō)所有居住類(lèi)產(chǎn)品都要按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

稅收激勵(lì)：對(duì)于參與成品住宅的房企予以政策支持，實(shí)際裝修成本可按規(guī)定在稅前扣除。

對(duì)采用成品住宅技術(shù)的優(yōu)質(zhì)誠(chéng)信企業(yè)，在收取國(guó)家規(guī)定的建設(shè)領(lǐng)域各類(lèi)保證金時(shí)，可適當(dāng)給予減免；成品住宅示范項(xiàng)目?jī)?yōu)先推薦參加中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)、魯班獎(jiǎng)、優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)等評(píng)選活動(dòng)。

整個(gè)指導(dǎo)意見(jiàn)全文如下：

  2  

推行成品房

事關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)上下游

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成品房的實(shí)施對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)上下游的影響將是深遠(yuǎn)的，按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)順序來(lái)說(shuō)它會(huì)對(duì)以下行業(yè)和機(jī)構(gòu)造成影響:

設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)

我們知道在購(gòu)買(mǎi)了毛坯房之后，要裝修，裝修工人進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)之后第一件要干的事情是：砸墻、改水電。

不要看這個(gè)改水電，動(dòng)輒都是幾千元的花費(fèi)，大房子可能上萬(wàn)元。砸了很多東西，水電需要重新布置，浪費(fèi)呀。

原因何在？就是建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)按照自己的規(guī)范設(shè)計(jì)，而建筑設(shè)計(jì)出來(lái)的很多東西不人性化，所以需要重新做。

開(kāi)發(fā)商因?yàn)槭敲鹘环浚圆豢紤]這些，只管交付，這樣造成了極大的浪費(fèi)，而在成品交付的情況下這些東西就要考慮清楚了。不能這邊蓋完了開(kāi)發(fā)商自己再砸。所以這對(duì)建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)必須得改變?cè)械囊恍┯^念及規(guī)范。

裝修公司

在毛坯交房的情況下，裝修是由個(gè)體決定的，而在成品房交付的情況下，裝修則是由開(kāi)發(fā)商決定的。

原來(lái)的話(huà)一個(gè)小區(qū)一千套房子可能有一百家公司或者機(jī)構(gòu)參與裝修，而現(xiàn)在可能連十家裝修公司都不需要了，這樣就要拼裝修公司綜合實(shí)力—設(shè)計(jì)能力、施工組織能力、供應(yīng)鏈強(qiáng)弱（主材采購(gòu)成本）。

有的公司可能僅僅只是把裝修公司當(dāng)成勞務(wù)輸出公司，裝修材料全部由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一采購(gòu)，實(shí)力不行的裝修公司日子就不好過(guò)了。

尤其是三年以后毛坯房越來(lái)越少，裝修公司整合之路將會(huì)開(kāi)始—實(shí)力雄厚的留下，實(shí)力不足的就關(guān)門(mén)了，而路邊攤的個(gè)體戶(hù)必然會(huì)越來(lái)越少。

建筑材料供應(yīng)商

原來(lái)毛坯交房時(shí)，可能一個(gè)小區(qū)需要用100個(gè)以上品牌的地板磚或者木地板，但是開(kāi)發(fā)商成品交付的情況下地板磚或者木地板一個(gè)項(xiàng)目可能就一兩個(gè)品牌，甚至是地板磚一個(gè)品牌，木地板一個(gè)品牌。

無(wú)論是開(kāi)發(fā)商采購(gòu)主材或者由裝修公司采購(gòu)都會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，這時(shí)對(duì)建材供應(yīng)商來(lái)說(shuō)也是要拼性?xún)r(jià)比了，可能會(huì)在一定時(shí)間之后淘汰一批質(zhì)次價(jià)高的建材及五金、小家電衛(wèi)浴、廚電產(chǎn)品，那么這些材料供應(yīng)商也會(huì)受到?jīng)_擊。建材供應(yīng)商面臨著淘汰與整合的機(jī)會(huì)。

建材市場(chǎng) 

建材市場(chǎng)命運(yùn)會(huì)好嗎？尤其是地市及縣級(jí)的建材市場(chǎng)，日子會(huì)更加的難過(guò)，而即便是鄭州的建材市場(chǎng)也不需要那么大了，原因上面已經(jīng)提到了。

所以，以后不要看到建材市場(chǎng)就去投資了，有可能以后縣級(jí)的建材市場(chǎng)甚至都可能消失了，有的話(huà)也只是一些散戶(hù)購(gòu)買(mǎi)了。

當(dāng)然，地市的也不需要那么多了，由展示中心變成倉(cāng)儲(chǔ)與物流配送中心，甚至一些大的項(xiàng)目可以直接隔過(guò)中間商從廠家發(fā)貨到工地。

這樣中間環(huán)節(jié)都省了，既不需要中間商，同時(shí)也不需要倉(cāng)儲(chǔ)了，同時(shí)還減少裝卸成本—從廠家到建材市場(chǎng)卸下來(lái)，然后開(kāi)發(fā)商買(mǎi)走再裝上車(chē)，到了工地再卸下來(lái)，多了一裝一卸的人工成本，同時(shí)還有短途運(yùn)輸成本。

如果開(kāi)發(fā)商直接從生產(chǎn)廠家進(jìn)貨不需要支付中間商利潤(rùn)、不需要二次倉(cāng)儲(chǔ)成本、不需要增加的裝卸費(fèi)用，不需要短途運(yùn)輸費(fèi)用了。

這時(shí)，還需要那么多的建材市場(chǎng)來(lái)支撐剩下的毛坯房及二手房裝修所需要的裝飾材料嗎？

所以，這里提醒投資建材貿(mào)易商要謹(jǐn)慎，投資建材市場(chǎng)商鋪要謹(jǐn)慎。

建材、裝飾裝修材料及衛(wèi)浴廚電生產(chǎn)企業(yè) 

同理，生產(chǎn)企業(yè)也是，當(dāng)然建材生產(chǎn)企業(yè)比貿(mào)易企業(yè)還好一些，因?yàn)闁|方不亮西方亮，在鄭州銷(xiāo)售不好也許在地市會(huì)好些，但是貿(mào)易商一般都是在一個(gè)地方從事貿(mào)易的。

這是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)上下游企業(yè)的影響，而對(duì)于最終購(gòu)房者來(lái)說(shuō)會(huì)有什么樣的影響呢？

  3  

最為受傷是剛需

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由于購(gòu)房者需求層次不同，對(duì)于價(jià)格的敏感性當(dāng)然也是不一樣的。終極置業(yè)者和奢侈型住宅消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，在鄭州這樣的城市多出了幾十萬(wàn)對(duì)于他們來(lái)說(shuō)是無(wú)所謂的，但是對(duì)于首次購(gòu)房的剛需階層來(lái)說(shuō)就有一定的傷害了。

因?yàn)榘闯善贩拷桓兜脑?huà)，在鄭州起碼每平方米要加1500元左右的裝修成本，100平方米的房子算下來(lái)就是需要多出15萬(wàn)元左右了，而首付也會(huì)因此需要多付45000元。不要小看這45000元，這是在鄭州工作的人大部分人一年的純收入。也許就因?yàn)檫@多出來(lái)的45000元，會(huì)讓部分剛需購(gòu)房時(shí)間推遲一年左右，甚至是更長(zhǎng)。

如果是毛坯交房的話(huà)，100平方米的房子交房后也許會(huì)簡(jiǎn)單打理一下先住進(jìn)去，有了實(shí)力再考慮裝修的事兒，但現(xiàn)在不行了。

另外，自己裝修的話(huà)可能花十萬(wàn)元就行了，等于少花五萬(wàn)元。當(dāng)然你會(huì)說(shuō)多出來(lái)這五萬(wàn)元錢(qián)會(huì)讓裝修標(biāo)準(zhǔn)更好了。可是，對(duì)于更多剛需來(lái)說(shuō)首先考慮的是上車(chē)問(wèn)題，然后還可以通過(guò)裝修貸來(lái)彌補(bǔ)資金不足的問(wèn)題。

現(xiàn)在的問(wèn)題就出來(lái)了，成品房無(wú)疑會(huì)加大剛需的首付比例和還款的壓力。因此，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)這是一個(gè)不太好的消息。

正因如此，在成品房政策出臺(tái)后會(huì)加速剛需購(gòu)房者提前進(jìn)入市場(chǎng)。有可能會(huì)在未來(lái)兩個(gè)月出現(xiàn)購(gòu)房的小高潮。這雖然是成品房政策所產(chǎn)生的副產(chǎn)品，但也是大勢(shì)所趨。

作為剛需購(gòu)房者，此刻就不要再猶豫了，還是盡快入市為妙。