興盛一時的長租公寓，在資本的裹挾，和跑馬圈地的快感下，最終迷失了初心。?? 撰文 | 李逍遙 ? 《地盤》特邀撰稿人
一位行業(yè)大佬曾說：“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害”。如今，一連串長租公寓跑路，似乎都在“力證”那句話的正確性。當初埋下的雷，猶如推倒的多米諾骨牌，開始一一炸響。 1
槍響之后沒有贏家
割韭菜的鐮刀，這次伸向了與生活最緊密的租房。
自8月起，鄭州至少發(fā)生了四起長租公寓跑路事件；今年以來，全國爆雷的長租公寓也達26家。這背后，是數(shù)以萬計被坑害的房東和租客。長租公寓爆雷頻發(fā)于多個城市之際，整個行業(yè)已是一地爛泥，它的背后，還有許許多多長租公寓，正在排隊倒下。?長租公寓暴雷潮下鄭州難以獨善其身
這其中，許多公司成立時間都不超過一年。四川魅力公寓在鄭州滿打滿算運營4個月，長租公寓跑路的“周期越來越短，跑路越來越快”。可見，這些公司從創(chuàng)立之初，就是奔著跑路去的。這種行徑能風靡起來，跟違法成本低有很大關系。如果可以輕易一跑了之，為什么不如法炮制？更過分的是，業(yè)內(nèi)還順勢誕生了一批專門收割韭菜的公司，甚至出現(xiàn)了相關的全套培訓——短時間入場、適時爆雷，完成韭菜收割。今年疫情發(fā)生后，市場存量和需求發(fā)生了一系列變化，房東急于出租又想省心省事，租客為找到合適的房子焦頭爛額。?租賃市場需求空間很大
這時候，自稱專業(yè)租賃托管機構的長租公寓帶著“高收低租，長收短付”八字秘訣來了。這背后的深意，無非是靠著“拆東墻補西墻”的游戲一直玩下去，只要杠桿加得好，長租公寓就是一臺瘋狂的印鈔機。這樣的斂財模式，像極了傳說中的“龐氏騙局”。顯然，它是經(jīng)不起推敲的，更走不長遠。于是，就出現(xiàn)了長租公寓公司破產(chǎn)倒閉、房東無處維權、租戶被下“逐客令”等一地雞毛。事實上，許多長租公寓，實際上已經(jīng)不是租賃公司。如果是以期限套利模式，那更像是一個金融公司；如果以圈錢跑路為目的，那就是騙子公司，通過成立殼公司，把收到的租金洗掉，然后稱公司因經(jīng)營不善導致破產(chǎn)。?“高收低阻”涉嫌套利詐騙
因為成立時是“有限公司”，最后只需賠些錢了事。可是最終，平臺跑路，房東收不到租，租客不僅被趕出住所，還背上一身的“租金貸”。 2
急剎車
今年的疫情始料未及，但長租公寓所引發(fā)的維權風波并不是偶然，疫情只是一個引爆點。
在2017年各項助力政策的溫暖懷抱中，長租公寓從一個稚嫩的孩童開始蹣跚學步，實現(xiàn)市場規(guī)模的迅速擴張。住建部數(shù)據(jù)顯示，2019年一二線城市租房比例達50%，規(guī)?；》孔赓U企業(yè)市場份額僅2%，住房租賃企業(yè)市場發(fā)展前景可觀。?大城市流動人口居留意愿明顯
在樂觀的前景下，長租公寓曾經(jīng)也被視作“藍?！保ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)、房企及民間資本的介入，爭相“跑馬圈地”。但長租公寓并沒有走向預期中的輝煌，而是在短暫繁榮之后迅速回歸沉寂。特別是目前，長租公寓陷入“至暗時刻”，依賴高周轉的長租公寓遭遇全行業(yè)的“急剎車”。曾經(jīng)，中介虛假房源、出租屋品質差、房東隨意拿捏租戶等痛點屢被詬病。長租公寓出現(xiàn)時，被視為針對傳統(tǒng)租賃市場痛點的精準狙擊。?多數(shù)人租房時首選長租機構
原以為長租公寓的出現(xiàn)，能夠改變這樣的狀況。遺憾的是，它似乎沒有成為傳統(tǒng)租賃市場的顛覆者，反而成了攪屎棍。“租金貸”是為了快速收回投入；“甲醛門”是迫于快周轉的經(jīng)營壓力；“搶房源推高房價”是要快速形成規(guī)模優(yōu)勢；“隔斷房”是要增加收入來源。這些在政策和法律邊緣試探的行為，是行業(yè)蠻荒時代的見證，也是成長的代價。只是，這些代價一次又一次地轉嫁到了租客及業(yè)主身上。一旦意外發(fā)生，這種猶如走鋼絲一般的商業(yè)模式就會在瞬間化為黑洞，把牽連到的所有人都吞噬進去。?部分長租機構成了行業(yè)攪屎棍
很不湊巧，這次疫情帶來的蕭條、社會接近停擺，讓長租公寓的新增租戶斷崖式下跌，幾近堵死了擴大規(guī)模所能帶來的資金。于是，長租公寓跑路，給上萬房東及租客帶來經(jīng)濟損失，也使得行業(yè)遭遇空前的信用危機。站在公正的角度上，我們不能只看到人們對長租公寓的深深惡意，也要看到長租公寓其實并非洪水猛獸，它在推進城市住房租賃發(fā)展過程中發(fā)揮了重要作用。誠然，現(xiàn)在長租公寓事情頻發(fā)，但仍有很多人表示，并不希望長租公寓消失。?租賃市場需求旺盛
真正需要消失的，是那些打著長租公寓名頭、心術不正的投機者們。這次，希望在暴雷的風波中，能為行業(yè)篩出一些值得信賴的頭部平臺。當然，長租公寓目前最需要的，是重建公眾對行業(yè)的信任。 3
洗牌剛剛開始
2020年，是長租公寓動蕩、變革的一年。
如果用一個詞來概括今年的長租公寓市場，那么“洗牌”無疑是最恰當?shù)摹?/span>這個市場從當初人人談之興奮，喜悅不已的模樣，轉變?yōu)樯燥@冷靜的態(tài)勢。這樣的局面，無論對于參與其中的企業(yè)，或是租客而言都是利好的趨向。因為這意味著，市場不再是個性化、混亂化運營階段，行業(yè)標準正在醞釀之中。?用戶需求和長租行業(yè)呼喚標準化規(guī)制
理性來看，目前爆雷的長租公寓平臺，主要是分散式、中小規(guī)模的企業(yè)，這類公司門檻較低，對資金和運營的要求不高，很多是從“二房東”轉化而來，這類企業(yè)跑路風險高，容易破壞行業(yè)信任，透支影響力。從行業(yè)本身的發(fā)展來看，長租公寓行業(yè)還很稚嫩，洗牌才剛開始，對于有資質有資金的房企來說，行業(yè)遠沒有到達紅海的地步。換句話說，“洗牌”洗掉的都是“創(chuàng)業(yè)派”，而房企們加碼長租公寓的腳步并未放緩。?住房租賃是大趨勢
2018年4月的深圳城市共創(chuàng)大會上，王石為萬村計劃站臺講故事。而萬村啟動規(guī)模擴張后，深圳城中村果然很快形成包括金地、華潤、碧桂園、佳兆業(yè)等房企及其它公寓品牌的集聚效應。在蘇州、寧波等城市，萬科承建整棟舊樓打造泊寓，通過充滿設計感的建筑，時尚前衛(wèi)的空間，成為新的網(wǎng)紅打卡地。透過這個不難看出，長租公寓在“城市更新”中扮演重要的人居載體，且發(fā)展空間巨大。通過逐步打破城市邊界的過程，打通了圈層的互動，社區(qū)的互動。萬科早期的萬匯樓項目就實現(xiàn)了社區(qū)的互動，與城中村實現(xiàn)了融合。?北京萬科泊寓成壽寺社區(qū)
在產(chǎn)品體系這方面，房企系無疑是最專業(yè)的。多年積累的品牌化與品質化產(chǎn)品的打造與運營經(jīng)驗，讓不少房企系品牌在進局之前，起跑線已經(jīng)比其他派系更為領先。曾以“10年180萬租金”一時引起轟動的萬科“翡翠書院”，開放初期就成功租出8成。像自如、萬科泊寓、龍湖冠寓這種集中式長租公寓，這些頭部企業(yè)在今年的危機中反而逆勢增長。從8月多家關聯(lián)房企發(fā)布的財報看，盡管迫于疫情壓力，仍有多家規(guī)模企業(yè)取得突破，如萬科泊寓2020年上半年營收突破10億元，年內(nèi)新開業(yè)房源1.89萬間；龍湖冠寓上半年新開業(yè)4000間，其近三年整體的出租率也實現(xiàn)了正向提升，上半年出租率達到85.3%。?三季度長租公寓規(guī)模排行榜
長租公寓目前已過了粗放發(fā)展的階段，行業(yè)必定會向更規(guī)范的方向發(fā)展。接下來優(yōu)勝劣汰，越是知名度高、控制好成本、管理好資金、運營能力優(yōu)秀的企業(yè)才能在行業(yè)寒冬中存活下來。未來，在長租公寓市場上走到最后的只會是幾家龍頭品牌。那些自身資金實力、盈利能力不足的長租公寓，則會逐漸被市場所淘汰。相關數(shù)據(jù)表明，2019年中國租房人數(shù)達2.2億。藍皮書也顯示，中國租房市場正呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢，超過56%的租客將長租作為首選，而長租機構業(yè)主的平均托管時長也已近5年。預計到2022年，中國住房租賃市場租賃人口將達到2.4億，整體住房租賃市場需求潛力巨大。?住房租賃市場增長空間廣闊
對于“洗牌”之后的房地產(chǎn)行業(yè)來說，當今租賃市場的重要程度已經(jīng)完全不亞于銷售市場，不少房企更將布局租賃市場形容為爭奪房地產(chǎn)行業(yè)的“下一個十年”，無論是市場潛力還是政策紅利，長租公寓行業(yè)的發(fā)展?jié)摿Χ际秋@而易見的。只是，公寓是長周期行業(yè)，需要更長久的投入，更有耐力的玩家，更精細化的運營。對于一個新興行業(yè)而言，跌倒是難免的，長租公寓陣痛之后更需思索前方的道路指向，因為這才是維系今后行業(yè)毅然前行的信心。
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