?? 撰文 | 秦君瑤 ? 《地盤》特邀撰稿人
有人說，這次土拍對樓市影響深遠(yuǎn)：頭部企業(yè)虎視眈眈，有大佬準(zhǔn)備160億前來拍地，小開發(fā)商將加速退市，地產(chǎn)企業(yè)的馬太效應(yīng)、寡頭時代會加速到來。
無疑，本土房企面臨的壓力巨大。
1
鄭州地產(chǎn)格局的演變
10年前，鄭州地產(chǎn)市場波瀾不驚。
建業(yè)、正商、振興等豫系房企百花齊放，康橋、永威、美景等地產(chǎn)新貴正強(qiáng)勢崛起，本地房企幾乎占據(jù)鄭州房地產(chǎn)市場的大半個江山。
緊接著，品牌房企蜂擁而至。
鄭州房地產(chǎn)市場，進(jìn)入真正的群雄逐鹿時代。
2016年，平靜的格局被打破，地產(chǎn)大鱷搶灘鄭州，先知者嗅到一絲血雨腥風(fēng)。
?鄭州樓市開啟新紀(jì)元
孫宏斌攜融創(chuàng)“殺”回鄭州，萬科、恒大、碧桂園等眾多房企不斷加碼，金科、金茂等名企積極高價搶地，“野蠻人”K2也來攪局。
我們看到來自四面八方的一線房企兵臨城下，磨刀霍霍強(qiáng)勢圍攻。那是一個意氣風(fēng)發(fā)、短兵相接、群雄逐鹿、揮斥方遒的時代。
這些一線房企手中有貨，兜里有糧，心里不慌，或單刀直入直面戰(zhàn)場、或曲線救國另辟蹊徑，每一步都為生存而戰(zhàn)，他們逐漸在鄭州市場上站穩(wěn)腳跟，而后火速“裂變”。
一線房企攻城略地，本土房企奮勇直上，雙方的角逐與較量看似不露聲色，實則波濤洶涌、暗流涌動。
?市場份額逐漸被外來房企蠶食
近幾年，即便鄭州本土房企有意參與土地競拍，很多時候，進(jìn)場時的豪情萬丈也會伴隨外來品牌房企一輪又一輪的瘋狂競價而消失殆盡。這與本土房企的資金實力、融資掣肘不無關(guān)系。
不同于大牌房企，鄭州本地房企也缺乏技術(shù)、資金、產(chǎn)品、服務(wù)能力的積累，只能眼看著他們依靠成熟的產(chǎn)品體系，快速跑馬圈地，贏得市場認(rèn)可。
5年時光，大浪淘沙，潮起潮落。有人凱歌高奏，有人折戟沉沙。
激烈的角逐中，鄭州本土房企或轉(zhuǎn)型、或堅守以求自救，或銷聲匿跡在歷史的長河中，盡管他們也曾叱咤無兩。
這是時代的選擇、行業(yè)的規(guī)律，亦是命運(yùn)的定數(shù)。
?本土房企的堅守中突破
在大魚吃小魚，快魚吃慢魚時代，在“物競天擇”的生存法則面前，留給鄭州本土房企的時間已經(jīng)不多了。
2
為何錯失升浪
一線城市的土地資源幾近枯竭，在品牌房企眼里，新一線的鄭州簡直遍地黃金。
1260萬人口基數(shù)，2000萬人口空間，還有越來越多高級頭銜、國際盛會的光環(huán)，讓鄭州聲名遠(yuǎn)播。一線房企憑借資本的敏銳嗅覺，自然不會放過這么一塊“肥美的蛋糕”。
?中部崛起的鄭州答卷
只是，在越來越屬于天下的鄭州，會陸陸續(xù)續(xù)，抹掉許多開發(fā)商的名字。
當(dāng)我們攤開鄭州購房地圖，隨便找一個目前當(dāng)紅炸子雞的板塊，還能找到幾家本土開發(fā)商的影子？
常西湖片區(qū)，除了永威、裕華（康橋待定），其他都是恒大、世茂、融信、華僑城等外地開發(fā)商的影子。
北龍湖南岸，本土房企尚有一席之地，北岸的競爭已現(xiàn)端倪。白沙、雙湖科技城也一樣，其他許許多多的板塊，幾乎都一樣。
今年暫時排名還算靠前的本土開發(fā)商，明年，可能也會面臨沒有存貨的尷尬境地，翻盤的機(jī)會，極小極小。
而一旦翻不了盤，就等于將這座城市拱手讓人。
?2020年度鄭州房企銷售業(yè)績
回頭看，鄭州老底子的開發(fā)商，當(dāng)年的拿地眼光、魄力都在線，鄭州四環(huán)邊、甚至更遠(yuǎn)的外環(huán)，都是美景、新田等本土房企的存貨。
可惜，這些本土房企迫于專業(yè)能力、資金實力、人才推進(jìn)等各方面的制約，開發(fā)規(guī)模、開發(fā)周期不可控，只能摸石頭過河。他們吃不下的地方，自然都被競爭力強(qiáng)的外地開發(fā)商瓜分了。
瓜分，這個詞很殘酷，但這是事實。
看看萬科在鄭州的布局，從西四環(huán)開始，至今仍然在四環(huán)邊上合縱連橫；碧桂園也圍著鄭州連連攻城拔寨。
?一線房企進(jìn)入讓城市發(fā)展向四環(huán)外溢
萬科一來，就與美景情投意合，也有了萬科鼎立高新區(qū)的佳話。
但從另一層面講，美景放下身段謀求合作，也是主動解困尋求機(jī)會，對它而言何嘗不是一種共贏？雙方多年的合作，不管是危抑或機(jī)，外來房企對本土的蠶食顯而易見。
不止如此，那些高周房企的介入，讓整個行業(yè)提速了，開發(fā)周期穩(wěn)了，資金周轉(zhuǎn)周期快了。
眼下，碧桂園、萬科、融創(chuàng)靠著財大腰粗、深謀遠(yuǎn)慮，穩(wěn)穩(wěn)的占據(jù)外來房企的頭部陣列。全然已經(jīng)沒有了當(dāng)年謹(jǐn)小慎微、四處聯(lián)合的無力感。
?頭部房企土地儲備豐厚
看似不出彩的保利也暗暗憋著大招，高調(diào)拿地，瘋狂補(bǔ)進(jìn)，試圖在2021大放異彩。
隨著越來越多實力雄厚的外來房企進(jìn)駐，本土房企吃緊的生存空間無疑將變得更加逼仄。
3
最后的勝利者
當(dāng)你看到全國大房企前赴后繼地到中原沃土淘金，賺得盆滿體缽時，讓人詫異的是，鄭州本土房企內(nèi)外交困，紛紛選擇“外逃”
鑫苑，最早開啟全國化布局，后來又切入科技地產(chǎn)賽道，鑫房鏈玩得風(fēng)生水起；總部搬遷至一線城市的和昌、綠都，在南方城市開發(fā)的樓盤相當(dāng)亮眼；正商低調(diào)、務(wù)實、卻有闖勁，也一直圖謀著外面的世界。
站在時代的紅利之上，一些本土房企走出去一炮走紅，另一些卻愁眉苦臉。有的兵敗西安，有的折戟蘇州，也有的直接深陷泥潭。
?2019年全國破產(chǎn)房企地圖
這些房企，恰恰都是本土戰(zhàn)場上能與外來房企抗衡的主要力量，然而他們卻似乎集體陷入一個假象：放棄本土市場，轉(zhuǎn)戰(zhàn)外地。
這樣的布局，對本土房企的資金實力、產(chǎn)品力、管理能力等，都提出了更高的要求，也決定了他們在征途的路上是一帆風(fēng)順還是會奄奄一息。
當(dāng)然，有人選擇棄局而逃，也有人堅持迎難而上。
盡管近兩年鄭州本土房企集體退守已成大勢，但暗流洶涌的樓市里依舊有諸如建業(yè)、康橋、永威、正商這樣的本土開發(fā)商在奮起反擊。
2020年，康橋的小馬達(dá)嗡嗡發(fā)力，以138.60億的戰(zhàn)績，榮膺鄭州本土房企全口徑銷量榜第一名；正商在鄭州開發(fā)的項目依然占據(jù)頭名，在售項目高達(dá)41個。
?河南房企30強(qiáng)名單
一開年，永威摘得金水科教園地塊，與康橋同臺競技。6月3日的土拍，永威更是在被央企和資本包圍中殺出重圍，再度站上北龍湖。新盤和老盤交鋒、本土與一線抗衡，鄭州地產(chǎn)競爭加碼，精彩紛呈。
一些極具前瞻性的本土房企為了分散風(fēng)險、融資，或產(chǎn)業(yè)多元化勾地，已悄然開啟轉(zhuǎn)型之路：圍繞地產(chǎn)這塊主陣地，積極拓寬賽道。
正如成功涉足多元化的建業(yè)，凱旋廣場、總部港、足球小鎮(zhèn)、電影小鎮(zhèn)、只有河南，為鄭州人提供了娛樂休閑的同時，也創(chuàng)造就業(yè)、拉動消費(fèi)、貢獻(xiàn)稅收，社會價值不菲。
誰能想到，建業(yè)、普羅、新田、亞星、瀚宇等房企，當(dāng)初為了做住宅，被動接受的產(chǎn)業(yè)配套，竟然成了今天硬核主打產(chǎn)品。
?建業(yè)新藍(lán)海戰(zhàn)略版圖
在住宅地越來越難拿的今天，部分房企的住宅開發(fā)也日漸弱化，反而另辟蹊徑在金融投資賺的盆滿缽滿。無疑，他們?yōu)楸就练科筠D(zhuǎn)型之路、生存軌跡提供了另一種發(fā)展可能。
當(dāng)然，未來房企決戰(zhàn)的核心依然是產(chǎn)品力。如果產(chǎn)品站不住腳，即便有再好的軀殼，也是徒有其表。
過去，老板們追求外立面、景觀，或者迷戀精細(xì)化；新時代背景下，鄭州人更追求便捷、智能、人性化的生活場景和空間，或科技感十足的物業(yè)服務(wù)。
在產(chǎn)品勢均力敵的情況下，誰能讓客戶眼前一亮，產(chǎn)生驚喜感的開發(fā)商，才會成為階段的勝利者。
?匠心布局才能實力圈粉
很慶幸，鄭州依然有房企煥新而生，春風(fēng)又沐。
建業(yè)靠情懷創(chuàng)新未來社區(qū)成為行業(yè)模范；永威的精細(xì)化亦是全國同行學(xué)習(xí)的網(wǎng)紅房企，正商的穩(wěn)健、康橋的均衡、鑫苑的科技、綠都的制造基因、瀚海的顏值等，都是豫系房企別樣的存在。
大家不約而同朝著一個方向努力，好產(chǎn)品的誕生是一個趨勢、一波浪潮，也是讓房企未來能夠站在時代最前沿的根本。
自古得中原者得天下。
鄭州作為中原大地的核心，“國家中心城市”的定位、自貿(mào)區(qū)的建設(shè)落地、國際航空港的建設(shè)規(guī)劃，都潛藏著巨大的投資紅利，更是地產(chǎn)界的狂歡盛宴。
?鄭州作為國家中心城市的機(jī)遇
眼下，大家都籠罩在6月3日鄭州集中土拍的市場信心之下，這是一場面粉貴過面包的競賽，也是鄭州房價蝴蝶效應(yīng)的一個起點(diǎn)。
中原沃土乃必爭之地，誰也沒有理由放棄鄭州，而應(yīng)該熱愛且深耕鄭州。若干年后，也許這里剩下的開發(fā)商寥寥無幾。
這個市場不再容忍不思進(jìn)取，時代的洪流容不得本土房企的妥協(xié)與決策失誤，但也不像先前那般“外來的和尚好念經(jīng)”。
乾坤未定，你我皆是黑馬。
只有眼光尖銳，并迅速適應(yīng)新規(guī)則的企業(yè)，才可能笑到最后。
聯(lián)系客服
