程律師普法之購(gòu)房注意事項(xiàng)
最近紹興土拍興盛，拆遷甚多，修建地鐵高架、學(xué)區(qū)概念等各方面原因帶動(dòng)房?jī)r(jià)飛漲，購(gòu)房糾紛層出不窮，最近剛接到一個(gè)咨詢，買方隨意簽訂一份200萬(wàn)的購(gòu)房合同，交付了10萬(wàn)定金，卻未按約支付中期款構(gòu)成違約而被賣方?jīng)]收定金，損失慘重。
房屋是家庭的重大資產(chǎn)，購(gòu)買房屋時(shí)涉及大筆資金往往高達(dá)百萬(wàn)甚至千萬(wàn)，現(xiàn)在《民法典》又規(guī)定了可以設(shè)置居住權(quán)，買房者簽訂房屋買賣合同時(shí)應(yīng)慎之又慎，不要輕信賣方甚或中介口頭說(shuō)辭，因?yàn)橐坏┖贤炞志捅仨毎春贤s定履行不然可能面臨很多法律糾紛，建議請(qǐng)專業(yè)律師審核，關(guān)于房屋買賣合同有幾點(diǎn)注意事項(xiàng)：
1、最重要的就是了解房屋情況：
（1）房屋有無(wú)《房屋所有權(quán)證》及《土地使用證》或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》，如無(wú)的則確認(rèn)是否可以辦證及何時(shí)可以辦證；
（2）確認(rèn)房屋性質(zhì)，交易房屋是商品房、已購(gòu)公房、經(jīng)適房還是小產(chǎn)權(quán)房，這點(diǎn)必須明確。防止購(gòu)買無(wú)效；
（3）確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)人是個(gè)人還是共有房產(chǎn)，尤其注意共有房產(chǎn)（夫妻共有還是家庭共有，有無(wú)牽扯繼承糾紛），簽訂購(gòu)房合同時(shí)共有人均應(yīng)簽字防止不必要的糾紛；
（4）房屋有無(wú)抵押情況及租賃情況，有抵押情況的需要和抵押權(quán)人溝通何時(shí)可以辦理解抵押手續(xù)；
如有租賃情況的要注意租期問(wèn)題，根據(jù)買賣不破租賃規(guī)則，租賃期內(nèi)即便租賃房屋被賣租房人仍有權(quán)繼續(xù)居住，這將影響買房者對(duì)房屋的使用；同時(shí)租賃人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，買房時(shí)應(yīng)要求賣方提供租房者放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書(shū)面聲明以免不必要的糾紛；
（5）了解房屋的面積：套內(nèi)建筑面積、使用面積、公攤面積等；
（6）了解房屋的使用年限：一般來(lái)說(shuō)，住宅的土地使用期限是70年，但商住房是40年。同時(shí)需要確認(rèn)是否可以落戶或者是否屬于學(xué)區(qū)房。需要貸款的還得問(wèn)下房屋是否可以貸款，一般老房子貸款較難，商住樓貸款比例低。
（7）根據(jù)民法典最新規(guī)定，房子可以設(shè)立居住權(quán)，而被設(shè)置居住權(quán)的房子，一旦買了這套房屋，不能居住，不能出租，等于使用價(jià)值為0，等于沒(méi)有流通價(jià)值。只有等到居住權(quán)到期或居住權(quán)人死亡或居住權(quán)消滅后，房屋才恢復(fù)價(jià)值。
一旦房屋的居住權(quán)在房管局登記了，就算成立，沒(méi)有登記則不成立。買房一定要查冊(cè)，看房屋有沒(méi)有被設(shè)置了居住權(quán)。因?yàn)?，新房東也不能趕走居住權(quán)人。
2、明確價(jià)格、付款步驟、稅收費(fèi)用承擔(dān)。
（1）房屋的成交價(jià)格：寫(xiě)清楚房屋房款總額是多少。
（2）房款支付方式：寫(xiě)清楚是全款購(gòu)買還是按揭購(gòu)買，如果是按揭，什么時(shí)候付首付，什么時(shí)候付尾款等，同時(shí)也約定清楚貸款如未獲得批準(zhǔn)的解決方式（可注明買方在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，如果不能通過(guò)的話，買方可以取消合同，全數(shù)取回定金。建議買方無(wú)論有無(wú)貸款的必要，最好爭(zhēng)取加入此條款，達(dá)到留給自己一個(gè)冷靜期的效果）。
房款交付時(shí)間可以選擇以下幾個(gè)時(shí)間為節(jié)點(diǎn)：
1）合同生效后 工作日內(nèi)支付定金；
2）房屋交付后 工作日內(nèi)支付 元；
3）買方遷出戶口后 工作日內(nèi)支付 元；
4）辦理完過(guò)戶手續(xù)后 個(gè)工作日內(nèi)支付尾款。
（3）還要確認(rèn)稅收、水、電、暖、燃?xì)獾荣M(fèi)用的承擔(dān)情況。
3、明確違約責(zé)任
房屋買賣合同糾紛中常見(jiàn)的賣方違約情況主要有以下幾種：
1、賣方逾期交房
2、賣方未遷移戶口
3、賣方延期過(guò)戶
應(yīng)根據(jù)不同的違約情況約定具體的違約責(zé)任條款
舉例
“賣方因積極配合買方去房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)辦理過(guò)戶手續(xù)，如因賣方原因造成過(guò)戶逾期，每逾期一天賣方需向買方支付房屋成交價(jià)格的0.1%作為違約金，如果逾期過(guò)戶超過(guò)10天的，視為賣方根本性違約，買方有權(quán)解除合同，合同解除后，賣方須在解除合同之日起三日內(nèi)雙倍返還買方購(gòu)房定金，并同時(shí)歸還買方已經(jīng)支付的除定金外的其他房款。”
最后，如需要房屋買賣糾紛的可以找我咨詢。
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