二手房的優(yōu)點多，隱患也不少，購買二手房每個步驟都要謹(jǐn)慎，以防自身利益受損！因為就算辦理完過戶手續(xù)，寫上您的名字，房子也不一定能安心住進(jìn)去。今天為大家整理了以下購買二手房前必知的六個法律常識和注意事項，收藏不吃虧。
一、居住權(quán)
擁有居住權(quán)的人沒有房屋所有權(quán)，但可長時間甚至終生居住，受到法律保護(hù)。
《民法典》第三百七十條增設(shè)了一個居住權(quán)，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)。自登記時生效，自合同約定的期限屆滿或居住權(quán)人死亡時才消滅，而不會因房屋轉(zhuǎn)讓而消滅。
因此，買二手房必須查詢該房屋是否設(shè)立居住權(quán)，否則，就可能產(chǎn)生房子歸你，居住權(quán)歸別人。
二、隱性共有人
二手房不一定是售房者的個人財產(chǎn)，很多夫妻共同出資買房，往往只由一方登記產(chǎn)權(quán)，這種情況下，另一方則被稱為“隱性共有人”。
如果房屋是夫妻共同財產(chǎn)，一旦發(fā)生糾紛，可能會導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的風(fēng)險。
而且當(dāng)產(chǎn)權(quán)只登記在夫妻一方，而其配偶去世后，還有可能由于繼承而產(chǎn)生的共有人，此時若購買房屋，其他繼承人可能主張繼承權(quán)，要求確認(rèn)房屋買賣無效。
因此，購房時應(yīng)要求房屋共有人出具書面的《出售房屋同意書》。
三、學(xué)位
很多人購買二手房的原因是可以立即使用該房屋的學(xué)區(qū)功能，因此，購房者除了詢問房東是否已經(jīng)使用了該房屋的學(xué)區(qū)功能，還應(yīng)該在簽訂合同時要求房東在合同中承諾其未使用該房屋的學(xué)區(qū)；違反該約定的，購房者將有權(quán)立即解除合同，并且要求房東承擔(dān)因其違約而產(chǎn)生的違約責(zé)任。
四、租賃
房屋存在租賃狀況給房屋買賣帶來兩大法律問題：
（1） 法律規(guī)定“買賣不破租賃”
根據(jù)《民法典》第七百二十五條規(guī)定，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，承租人如果不愿意搬遷騰房，購房者即使買了房子也須等到該租賃合同期限屆滿后才能入住。
因此，購房者在購買房屋之前，應(yīng)當(dāng)調(diào)查了解該房屋是否已經(jīng)出租給他人。建議購房者在購買二手房時必須要讓房東在房屋買賣合同中承諾該房屋未出租給他人；違反該承諾的，購房者有權(quán)要求解除合同或者要求房東承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
（2）承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題
根據(jù)《民法典》第七百二十六條的規(guī)定，承租人對所承租的房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。
因此，如果仍要購買已出租的二手房，應(yīng)及時取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面聲明。
四、抵押
雖然抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但是房屋被抵押按揭貸款或者有非按揭貸款抵押登記，都說明售房者可能深陷于債務(wù)糾紛而需要緊急出售房屋，容易在房屋買賣過程發(fā)生被司法查封的情況。
需要注意的是，遠(yuǎn)低于市場價格的二手房，大多數(shù)都處于抵押狀況，沒有抵抗住誘惑的購房者很多房財兩空。
五、查封
法律明文規(guī)定司法查封的房產(chǎn)不得買賣。一旦被法院查封的房屋，將無法順利辦理過戶，轉(zhuǎn)讓存在合同無效的法律風(fēng)險。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋，不得轉(zhuǎn)讓。
六、資金
買房是大額資金交易，為了保證資金安全，規(guī)避風(fēng)險，建議購房者選擇第三方資金監(jiān)管這種交易模式。具體方法是指買賣雙方不直接交易資金，先交給第三方機(jī)構(gòu)監(jiān)管資金，當(dāng)規(guī)定期限內(nèi)購房者過戶后，該資金才會劃轉(zhuǎn)給賣方賬戶；若交易失敗，資金會返還給買方。資金監(jiān)管需要買賣雙方都在監(jiān)管銀行開有賬號，銀行是資金監(jiān)管主體，這樣保障了買賣雙方的權(quán)益。
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