案例二：
2016年，小張以60萬元價格購入市中心（非北京、上海、廣州、深圳）黃金地段一套房產(chǎn)，面積120平方米。2019年1月，小張將該套房產(chǎn)贈送給曾經(jīng)幫助自己的大劉（當(dāng)時市場價格90萬元，受贈后是非唯一住房），贈與過程中，除稅費外未發(fā)生其他費用。2019年9月該房產(chǎn)評估價值為100萬元，大劉將該房產(chǎn)以126萬元的價格轉(zhuǎn)讓給老李（家庭唯一房產(chǎn)），其中發(fā)生可扣除的各項行政收費約6萬元。
該省2019年自1月1日起，實行“六稅二費”減半征收的小微優(yōu)惠，契稅稅率為3%。
問：大劉受贈行為和轉(zhuǎn)讓行為雙方該如何納稅？
問題1
贈送人：無償贈送住房需要繳納哪些稅費？
個人無償贈送住房可能會涉及增值稅及附加、印花稅和個人所得稅。
增值稅：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號，以下簡稱“財稅〔2016〕36號文件”）附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條規(guī)定，單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，除用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的外，視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。因此，個人贈與住房，應(yīng)當(dāng)視同銷售不動產(chǎn)，繳納增值稅。
贈與人是否需要繳納增值稅及附加稅費，還需要依次進(jìn)行兩項判定：
一是確認(rèn)贈與雙方的關(guān)系是否符合免征增值稅的條件。小張和大劉之間，并不存在財稅〔2016〕36號文件附件3：《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》規(guī)定，免征增值稅的諸如：離婚財產(chǎn)分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)等情形，僅僅是曾經(jīng)接受過大劉的幫助。
二是確認(rèn)視同銷售的住房購買時間是否滿2年（非北、上、廣、深）。財稅〔2016〕36號文件附件3：《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》同時規(guī)定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。
小張的這套住房購于2016年，在2019年1月贈與大劉，其視同銷售行為發(fā)生時，該房產(chǎn)已購買超過2年的期限，其對外贈與的視同銷售行為，免征增值稅，其附征的建市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加費等稅費也相應(yīng)為0。只有當(dāng)小張贈與的房產(chǎn)購買不足2年時，才按其評估價格（市場公允價格），按照5%的征收率全額繳納增值稅。
印花稅：《印花稅暫行條例》及實施細(xì)則規(guī)定，在中國境內(nèi)書立、領(lǐng)受應(yīng)稅憑證的單位和個人，應(yīng)依法繳納印花稅。應(yīng)稅憑證中，包括單位和個人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。案例中小張將住房無償贈與大劉，雙方都需要按照贈與房產(chǎn)的原價繳納印花稅：
600000*0.05%*50%=150元。
個人所得稅：個人贈與房產(chǎn)，對于贈與人來說，是將自有資產(chǎn)無償轉(zhuǎn)讓給受贈方，并未取得所得，無需繳納個人所得稅。而對于受贈人來說，是接受了正常收入以外的偶發(fā)性收入，應(yīng)當(dāng)依法計算繳納個人所得稅。
問題2
受贈人:無償接受贈與住房需要繳納哪些稅費？
與個人轉(zhuǎn)讓住房不同，受贈人無償受贈住房，其應(yīng)繳納的稅費除了契稅外，還需繳納印花稅和個人所得稅。
契稅：《契稅暫行條例》及實施細(xì)則規(guī)定，在中國境內(nèi)贈與房屋，接受贈與的承受單位和個人需要依法繳納契稅，《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕144號，以下簡稱“國稅發(fā)〔2006〕144號文件”）規(guī)定，對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為，應(yīng)對受贈人全額征收契稅。
其計稅依據(jù)的確定，《契稅暫行條例》規(guī)定，房屋贈與，由征收機(jī)關(guān)參照房屋買賣的市場價格核定，并依法征收。
其稅率的執(zhí)行，因受贈不是購買，應(yīng)當(dāng)按照房產(chǎn)所在地省政府確定的契稅稅率執(zhí)行，不能享受《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號）規(guī)定的個人購買住房的契稅優(yōu)惠政策。
本案例中，大劉接受贈與應(yīng)納契稅：90*3%=2.7萬元
印花稅：《印花稅暫行條例》及實施細(xì)則規(guī)定，在中國境內(nèi)書立、領(lǐng)受應(yīng)稅憑證的單位和個人，應(yīng)依法繳納印花稅。應(yīng)稅憑證中，包括單位和個人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。案例中小劉將住房無償贈與哥哥大劉，需要按照贈與房產(chǎn)的原價繳納印花稅：
600000*0.05%*50%=150元。
個人所得稅：與個人轉(zhuǎn)讓住房不同，贈與人沒有取得收入，無須繳納個人所得稅。而受贈人卻是無償取得了房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法繳納個人所得稅。國稅發(fā)〔2006〕144號文件規(guī)定，在計征個人受贈不動產(chǎn)個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實征收。受贈人無償受贈房屋應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標(biāo)明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額。按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。
《關(guān)于個人取得有關(guān)收入適用個人所得稅應(yīng)稅所得項目的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2019年笫74號）規(guī)定，自2019年1月1日起，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈送他人的，受贈人因無償受贈取得的受贈收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。
案例中，大劉受贈住房應(yīng)納個人所得稅：
（600000-27000-150）*20%=114570元
問題3
轉(zhuǎn)讓人：轉(zhuǎn)讓受贈住房如何計繳增值稅及附加？
轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓受贈住房與轉(zhuǎn)讓其他住房一樣，會涉及增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等附加稅費，以及個人所得稅。
大劉在2019年轉(zhuǎn)讓小張贈與的那套住房，同樣也適用財稅〔2016〕36號的規(guī)定，只有取得時間不超過2年的，才需要征收增值稅。
直系親屬間贈與房產(chǎn)的取得時間，依據(jù)國稅發(fā)〔2006〕144號文件規(guī)定，為該套住房發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定。那么，無關(guān)個人間無償贈與房產(chǎn)的取得時間與之相比，又該如何確定？
對于無關(guān)個人間無償贈與的房產(chǎn)，其取得的時間，不適用國稅發(fā)〔2005〕172號文中規(guī)定的，按照發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定。而是依據(jù)國稅發(fā)〔2006〕144號文件，對通過其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按照發(fā)生受贈行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間確定。
依據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅[2008]137號），個人銷售住房暫免征收印花稅、土地增值稅。
案例中，大劉轉(zhuǎn)讓接受無關(guān)個人贈與的住房時，其取得住房的時間，是大劉接受贈與重新辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書或契稅完稅證明注明的時間，即2019年1月。其轉(zhuǎn)讓時間為2019年9月，屬于稅法規(guī)定的轉(zhuǎn)讓“購買不足2年的住房”，應(yīng)按照5%的征收率全額繳納增值稅。
應(yīng)納增值稅額：126/(1+5%)*5%=6萬元
應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅：6*7%*50%=0.21萬元
應(yīng)納教育費附加：6*3%*50%=0.09萬元
應(yīng)納地方教育附加：6*2%*50%=0.06萬元
問題4
轉(zhuǎn)讓人：轉(zhuǎn)讓受贈住房如何繳納個人所得稅？
轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓無償受贈住房需要依法按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅。依據(jù)財稅〔2009〕78號文件規(guī)定，無論受贈人接受的捐贈是免征增值稅、個人所得稅的直系親屬間捐贈，還是應(yīng)當(dāng)征稅的無關(guān)個人間的捐贈，在轉(zhuǎn)讓受贈房產(chǎn)計算個人所得稅時，其轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的“財產(chǎn)原值”，均按照原捐贈人取得該房屋的實際購置成本確定。該案例中，即為小張購入房產(chǎn)時花費的60萬元。大劉轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)的應(yīng)納稅所得額為：
轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入-原捐贈人房屋實際購置成本-轉(zhuǎn)讓過程中的稅費=126-60-（6+0.21+0.09+0.06+6）=53.64萬元
應(yīng)納個人所得稅額=53.64*20%=10.728萬元
在轉(zhuǎn)讓計稅的過程中還需要注意以下三個事項：
一是轉(zhuǎn)讓價格偏低可由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定確認(rèn)。財稅〔2009〕78號文件規(guī)定，受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入。
二是不得核定征收個人所得稅。國稅發(fā)〔2006〕144號文件規(guī)定，在計征個人受贈不動產(chǎn)個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實征收。
三是個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上唯一住房免征個人所得稅。《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅若干政策問題的通知》（財稅字〔1994〕20號）規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。
問題5
受讓人：受讓人購買住房應(yīng)繳納哪些稅費
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅[2008]137號），個人購買住房暫免征收印花稅。受讓人受讓住房應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅。符合契稅優(yōu)惠條件的，依法享受稅收優(yōu)惠。
契稅：《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號）規(guī)定：個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率繳納契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率繳納契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率繳納契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率繳納契稅。
因老李購買該房產(chǎn)是家庭唯一住房，且該住房面積120平方米，應(yīng)減按1.5%的稅率繳納契稅。
應(yīng)納契稅=(126-6)*1.5%=1.8萬元
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