1、宏觀調(diào)控效果分析
學(xué)者的觀點大致分為兩派：其中一派為少數(shù)派，認為宏觀調(diào)控取得了一定的效果。如沈彤認為遏制投機作用明顯[1]；周江認為政策取得了初步的預(yù)期效果[2]。另外一派為多數(shù)派，認為宏觀調(diào)控未取得如期效果。如張恩逸認為措施的落實仍缺乏監(jiān)管[3]；馮燮剛（2008）認為房地產(chǎn)市場管制失靈；唐文進（2007）認為宏觀調(diào)控的效果并不理想 ,房價節(jié)節(jié)攀升；張偉（2009）認為一些熱點市場依然存在著房價上漲過快的壓力；鐘庭軍（2009）認為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控尚未形成一套成熟的調(diào)控模式，政府?dāng)?shù)次調(diào)控效果往往見效甚微。
2、調(diào)控效果不佳的原因分析
調(diào)控不佳的原因是方方面面的，可以從目標(biāo)定位、政策協(xié)調(diào)、房地產(chǎn)企業(yè)、地方政府、社會保障制度等方面進行分析。
2.1 不準(zhǔn)確的目標(biāo)定位
馬躍成（2007）提出住房是民生基本要求，保證中低收入者的基本居住條件是政府的首要責(zé)任之一，現(xiàn)在住房越來越多地成為投資品，偏離住房政策的根本宗旨。
徐慎慶（2006）也認為房地產(chǎn)市場與普通商品市場截然不同。不能把房地產(chǎn)市場當(dāng)做普通的商品市場來分析，房地產(chǎn)市場會更復(fù)雜一些。
郝立君（2007）認為住房產(chǎn)品具有準(zhǔn)公共物品性，在市場經(jīng)濟條件下，住宅不僅具有商品的屬性，而且住宅又有社會保障的屬性，因為即使是最低收入的家庭也要消費這種昂貴的商品，需要得到政府的幫助。
2.2 不協(xié)調(diào)的調(diào)控政策
林素鋼（2007）認為我國目前對房地產(chǎn)調(diào)控沒有統(tǒng)一協(xié)調(diào)機制。首先,沒有牽頭部門,而是各自為政，有可能會出現(xiàn)政策相左的局面。其次,沒有對房地產(chǎn)市場運行狀況進行跟蹤監(jiān)測的部門,對于政策的進程沒有統(tǒng)一的安排。
吳秀波（2000）認為宏觀調(diào)控政策目標(biāo)多重、相關(guān)手段不匹配。我國政府對房地產(chǎn)的調(diào)控目標(biāo)實際上存在三重，按重要性排序分別是：保持房地產(chǎn)投資的合理增長、控制房地產(chǎn)價格上漲過快、保障居民基本住房需求。但這三重目標(biāo)本身是沖突的。近些年來，我國政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控始終在這三個相互沖突的目標(biāo)之間徘徊。
2.3 土地財政下的地方政府
對于地方政府，馮燮剛（2008）提出現(xiàn)在的地方政府是土地財政下的地方政府。陳新年（2008）也認為各級地方政府把土地有償轉(zhuǎn)讓的收入作為“第二財政”，對商品房的定價不進行成本、利潤核算，放縱了房價上漲,默許抬高房價。
國務(wù)院發(fā)展研究中心“我國住房保障制度、調(diào)控政策及市場體系研究”課題組（2007）認為土地財政制約地方政府落實住房調(diào)控政策的積極性。土地收入是地方政府可取得的主要財政收入，限地價將影響地方收入。
2.4 壟斷的房地產(chǎn)企業(yè)
徐慎慶（2006）認為在寡頭壟斷或壟斷的情況下，在價格和信息上達成聯(lián)盟，形成寡頭壟斷局面。倪弘,徐義忠（2005）同時認為在一些城市中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于共同利益串通聯(lián)合在一定區(qū)域內(nèi)操縱房市。易憲容（2004）則認為一旦獲得土地的是與政府利益相關(guān)的人或企業(yè)，土地的行政性壟斷由此轉(zhuǎn)為市場性壟斷。
郝立君（2007）認為正是由于房地產(chǎn)的特殊性，導(dǎo)致房地產(chǎn)的壟斷性。首先，由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的壟斷性。使得在一定時間內(nèi)供給有限，土地供給者之間的競爭不充分。其次，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品自身的固定性，不能在更廣闊的市場內(nèi)展開競爭。最后，房地產(chǎn)產(chǎn)品和交易的異質(zhì)性，決定了房地產(chǎn)市場中競爭的個別性。
2.5 不健全的住房保障制度
陳新年（2008）指出為低收入家庭提供廉租房數(shù)量稀少，為中低收入者提供的經(jīng)濟適用房有限，大多數(shù)人不得不購買商品房。張志前（2009）認為停止了福利分房，忽視了住房的社會屬性，片面強調(diào)住房的商品屬性，實行住房由市場決定的商品房制度，結(jié)果造成價格持續(xù)上漲，徐慎慶（2006）認為經(jīng)濟適用房的出臺過程相當(dāng)草率，既不能提高效率，又有害社會公平，而且存在弊病。
國務(wù)院發(fā)展研究中心“我國住房保障制度、調(diào)控政策及市場體系研究”課題組（2007）認為當(dāng)前的住房保障制度不完善。一是住房保障體系不健全。政府承擔(dān)為低收入人群解決居住問題責(zé)任不明確，缺乏法律與制度保障。二是部分城市還沒有建立廉租制度，經(jīng)濟適用房制度尚需進一步改進，住房保障體系的覆蓋面太小。三是住房保障制度不落實。大多數(shù)城市沒有明確的管理機構(gòu)，資金來源缺乏制度化，沒有建立最低收入居民家庭檔案和申請、審批制度。
3、國內(nèi)研究簡評
目前國內(nèi)大多數(shù)人都集中于從制度層次分析效果不佳的原因，這是一個重要的原因，比如，廉租房的建設(shè)還不夠，經(jīng)濟適用房的建設(shè)廣為詬病，地方政府的土地財政等等，但是對于我國這樣一個處于轉(zhuǎn)型時期的社會主義國家，短期內(nèi)制度上能做的改動是有限的，所以這些制度性的因素，看似很合理，但是遠水不解近渴，還需要進一步的努力，找出能夠在短時間內(nèi)，或者是在不長時間內(nèi)改善目前的局面的因素，這樣才能使我國面臨的復(fù)雜的房地產(chǎn)問題時，理清頭緒，由簡到繁，一點點解決，從而實現(xiàn)“居者有其屋”的構(gòu)想。
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