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在韓國(guó)租房住到合同到期時(shí)，會(huì)面臨要不要繼續(xù)租房的問題。如果想繼續(xù)租下去，其實(shí)并不需要向房東打招呼。

因?yàn)楦鶕?jù)法律規(guī)定，租房合同到期6個(gè)月～2個(gè)月之前，房東和租戶都不提出更改租房合同的條件或者不更新合同，租房合同會(huì)自動(dòng)續(xù)約兩年（這叫'默認(rèn)的更新’）。

但是有些人不懂自動(dòng)續(xù)約的知識(shí)，在不更改租房合同條件的情況下跟房東重簽合同，或者有些人不打算續(xù)約了卻沒有提前至少1~2個(gè)月跟房東打招呼，這樣做到底好不好呢？

如果換房主了的話怎么辦？

據(jù)<????>新聞網(wǎng)報(bào)道，B某和C某簽訂了月租合同，決定從2019年4月開始在C某的公寓居住2年。C某在租賃合同結(jié)束之前的2020年7月將公寓出售給了A某。

B某于2020年10月16日要求更新租賃合同。

C某對(duì)B某說:“A某購(gòu)買了我的公寓?，F(xiàn)在A某是實(shí)際居住者，所以目前不能更新租賃合同?！?/span>

B某居住的房子在10月30日進(jìn)行了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

A某在同年11月表示自己將為實(shí)際居住房東，并且不會(huì)根據(jù)B某要求更新租賃合同。

根據(jù)《住宅租賃保護(hù)法》，即使租房者要求更新合同，如果出租人具有直接居住目的，也可以拒絕更新。但是在已經(jīng)要求更新合同的情況下，對(duì)于出租人變更是否認(rèn)可拒絕的權(quán)利，此前下級(jí)法院的判斷出現(xiàn)了分歧。

一審判決A某勝訴，但二審判決B某勝訴，并稱:“被告要求更新合同時(shí)，原告不是公寓出租人，因此不能拒絕更新合同的要求?！?br>

大法院推翻判決稱:“繼承出租人地位的人如果想在住宅實(shí)際居住，可以認(rèn)為以實(shí)際居住為目的拒絕更新合同?！?span style="background-color: rgb(255, 251, 0);font-size: 16px;font-family: Optima-Regular, PingFangTC-light;color: rgb(0, 122, 170);">《住宅租賃保護(hù)法》?6??3 ?1? ?8?規(guī)定，如果出租人以實(shí)際居住為目的，可以拒絕更新。因此，不能將“出租人”限定為要求更新時(shí)的出租人。

大法院相關(guān)人士解釋道:“這明確規(guī)定了繼承出租人的地位與以前的出租人不同，可以行使更新拒絕權(quán)，這是大法院關(guān)于2020年新設(shè)的合同更新要求權(quán)、拒絕權(quán)的首次判決?！痹撓嚓P(guān)人士補(bǔ)充說:“以實(shí)際居住為由拒絕更新是否正當(dāng)，要根據(jù)《住宅租賃保護(hù)法》是否在合法期間(租賃結(jié)束前6個(gè)月~ 2個(gè)月)進(jìn)行判斷。這在出租人變更的情況下也是一樣?！?/span>

租房普法

重簽合同的續(xù)約不違法

租房合同關(guān)系作為民事法律關(guān)系之一，只要不違反法律規(guī)定，房東和租戶可以自由訂立合同。雖然法律規(guī)定了自動(dòng)續(xù)約租房合同的內(nèi)容，但并不限制其他方式的續(xù)約形式。比如：原合同到期后，以相同的條件重新簽訂合同。所以在實(shí)踐中，租房合同快到期時(shí)，不論是房東或者租戶，向?qū)Ψ揭笾睾炞夥亢贤呛戏ǖ?。只要雙方都同意，那么重簽的租房合同是雙方以真實(shí)意思表示訂立的有效合同。

重簽租房合同的好處

在租戶的角度上來說，重簽租房合同能保障合同期限內(nèi)使用租房的權(quán)利。同時(shí)還能享受租房合同到期后，“強(qiáng)行”續(xù)約一次的權(quán)利。也就是說，房東在租房期限內(nèi)不能隨便提出退房，就算租房合同快到期時(shí)讓租戶退房，租戶根據(jù)《住宅租賃保護(hù)法》的規(guī)定，有權(quán)繼續(xù)租賃2年。不過，租房要拆遷、房東親自入住等法律規(guī)定的情況，租戶無法使用“強(qiáng)行”續(xù)約的權(quán)利（這個(gè)部分今天案例也可以說明）。

重簽合同不利于租戶

對(duì)比重簽租房合同和自動(dòng)續(xù)約合同，能夠看出重簽對(duì)大部分租戶是不利的。尤其是隨時(shí)需要因特殊情況回國(guó)的外國(guó)人來說，重簽的租房合同就像枷鎖一樣，會(huì)牢牢的拴住雙腳。但是自動(dòng)續(xù)約合同比較自由一些，只要在計(jì)劃退房的三個(gè)月之前通知房東就可以“全身而退”。哪怕是跟房東協(xié)商解除自動(dòng)續(xù)約的合同，頂多支付三個(gè)月的房租基本上都可以談妥。

* 重簽合同對(duì)房東來說，等于是保障了穩(wěn)定收租權(quán)。很多人在不懂這知識(shí)的情況下，以為續(xù)約租房合同只有重簽一種方法，反而把主動(dòng)權(quán)拱手讓給房東。

第四：租房不是自己家

租房，顧名思義就是租來的房子?？墒呛芏嗳苏J(rèn)為，租房期間房子就是自己的。雖然在使用權(quán)上確實(shí)是租戶的，但是不能對(duì)房子進(jìn)行破壞，或擅自的改造。比如：更改房子的構(gòu)造、裝飾，在墻上釘釘子等等。如果對(duì)租房進(jìn)行了破壞，退房時(shí)要拿不少錢賠償給房東。記住，租房不是自己的家。離開時(shí)必須要恢復(fù)原貌才可以拿到保證金。與原貌差距太大，賠的錢也會(huì)越多。

第五：退房提前通知房東

韓國(guó)的租房糾紛中，差不多一半以上是因?yàn)橥朔康膯栴}。有些人認(rèn)為，只要租房合同到期就可以退房，這顯然是錯(cuò)誤的想法。如果不提前通知房東終止合同，根據(jù)法律規(guī)定會(huì)自動(dòng)延長(zhǎng)原來的合同。所以想在租房合同到期時(shí)走人，至少要在兩個(gè)月之前通知房東。如果租房合同已經(jīng)自動(dòng)延期了，就要在退房三個(gè)月前通知房東才行。什么時(shí)候是兩個(gè)月前，什么情況下是三個(gè)月前，一定要記清楚。

老王說