“這個房子，符合我所有的夢想，所以我把它推薦給您，當你累了煩了，被生活磨礪的百孔千瘡的時候，這里就是你獨處的空間，你不必走出家門，就能擁有詩和遠方”。
這一句《安家》里的經(jīng)典對白，道出了多少奮斗者的心聲。
目前我國存量房時代已經(jīng)到來，越來越多的人選擇購買二手房。未來樓市交易的主導者可能不再是開發(fā)商，而是買賣二手房的中介公司。
當我們在選擇購買二手房的時候應(yīng)當注意哪些陷阱，詩和遠方究竟離我們還有多遠？
一、跳單
亦稱為“跳中介”“飛單”，是指買方或者賣方已經(jīng)與中介公司簽署了預售確認書、委托求購協(xié)議或出賣協(xié)議，中介公司已經(jīng)按照協(xié)議履行了提供房源信息并促使買賣雙方見面洽談等促進交易的義務(wù)，買賣一方為了規(guī)避支付中介費的義務(wù)跳過中介公司而與另一方私自簽訂買賣合同的行為。
在《最高人民法院關(guān)于發(fā)布第一批指導性案例的通知》中，上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛一案從法律層面明確了“跳單”的含義。該案例指出：同一房源信息經(jīng)多個中介公司發(fā)布，買方通過上述正當途徑獲取該房源信息的，有權(quán)在多個中介公司中選擇報價低、服務(wù)好的中介公司促成交易，此行為不屬于“跳單”。
根據(jù)上述意見，如果中介公司沒有取得賣方獨家出售的委托，其他中介公司也有此房源的，由于該房源信息并非唯一，買方看完房后又通過其他中介公司獲得該房源信息，買方有自主選擇在哪一家中介公司成交的權(quán)利，中介公司不得干涉。
同時，站在中介公司的角度看，為了防止“跳單”行為，中介公司可在帶客戶看房前讓買方在看樓紙上簽字，看樓紙要明確禁止買方的“跳單”行為，如事前沒有簽字可在看房后讓買方進行簽字確認或是事后通過電話、微信方式聯(lián)系買方詢問其購買意向并進行取證。
一旦知悉買賣雙方私下進行簽單，即可向其主張違約責任。
二、兇宅
法律上對兇宅并無定義，一般以民法“物之瑕疵”來評價。司法實踐中，所謂兇宅是指發(fā)生過兇殺、自殺或者其他非正常死亡事件的房屋。
房屋交易中，“兇宅”對買方心理層面可能造成重大負面影響，在不動產(chǎn)市場的接受度也比較低，連帶造成房價低落的情形。
買賣雙方在簽訂買賣合同時，賣方若明知是“兇宅”卻刻意隱瞞，買方即可引用民法“物之瑕疵”概念，主張所購買的房屋因“兇宅”造成經(jīng)濟價值減損，要求撤銷合同、返還購房款，造成買方損失的，買方還可以要求賣方承擔賠償責任。
若中介公司知道或應(yīng)當知道(如發(fā)生非正常死亡事件時，該中介公司已經(jīng)在該區(qū)域從事居間活動，法院通常會認定中介公司是知道或應(yīng)當知道的)交易房屋系“兇宅”進行居間且不告知買方的，中介公司不得要求支付中介服務(wù)費，而且，造成買方損失的，還要承擔相應(yīng)的過錯賠償責任。
三、關(guān)于“定金”
在實踐經(jīng)常會碰到一種情況：交易過程中居間方要求委托方支付一筆定金，并稱該定金是對方要求的，如果一方反梅，可對反悔方適用“定金罰則”。
但往往買賣雙方發(fā)生糾紛后才發(fā)現(xiàn)，因種種原因居間方并未實際將該筆定金交付給另一方，導致定金未實際交付不發(fā)生法律效力，無法適用“定金罰則”追究對方的違約責任。
定金合同作為實踐合同，未實際交付不發(fā)生定金罰則的效力。
為了保險起見，買賣雙方在簽訂房屋買賣合同時應(yīng)當明確約定違約金條款，雖然定金和違約金不得同時適用，但當一方未支付定金不適用定金罰則時，另一方仍可主張違約金條款來彌補自己的損失。
另外，如果中介公司要代賣方收取定金的，必須有賣方明確授權(quán)，最好是書面的授權(quán)書，沒有書面的，也要有其他的證據(jù)來證明賣方的授權(quán)行為。
最后，充分了解房地產(chǎn)市場政策也是一次成功交易的基礎(chǔ)。
除了明確到底要交多少稅、多少首付，可能在哪個環(huán)節(jié)出問題，還要做好充分的市場調(diào)研。
沒有調(diào)查就沒有安全。
比如，房子是否有抵押？是否存在尚未還清的貸款？能不能過戶？房子是否被法院査封？房本上所有房主是否都同意賣房？
如果不提前調(diào)研，你會發(fā)現(xiàn)，即便順利走完全部交易流程，最后買到房子，也仍然有一堆問題等著我們?nèi)ソ鉀Q。
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