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之前講過司法拍賣房產(chǎn)（簡稱法拍房）的來源主要有四大類：銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款、民間借貸、國家沒收、無主財(cái)產(chǎn)。
其中銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款、民間借貸這兩大類中涉及到的法拍房，基本上都是由于【產(chǎn)權(quán)人欠債，債權(quán)方申請拍賣債務(wù)方（即產(chǎn)權(quán)人）名下房產(chǎn)】而來的，被抵押的房產(chǎn)我們稱之為【債權(quán)房源】，有抵押權(quán)的債權(quán)方在追不回借款時，就會要求處置抵押物來還債。
我們也可以通俗地把“債權(quán)方”理解為“債主”，也是【債權(quán)房源】成交款的最終歸屬方。當(dāng)然，債主可能是一個也可能是多個。如果想買【債權(quán)房源】，最重要的一步就是確定這位“債主”到底對這套房屋的有沒有處置權(quán)利，有多大的處置權(quán)利。
債權(quán)房源的處置方式
【債權(quán)房源】一般有兩種處置方式：
①二手房交易：房主由于欠債，債權(quán)方要求房主還錢，因此可以要求房主把房子賣掉還債。這也就是市面上很多“筍盤，藥單”的類型。
但是【債權(quán)房源】在二手房市場上進(jìn)行交易時，會出現(xiàn)很多風(fēng)險狀況，買家經(jīng)常踩坑。
A.交易過程中，下家資金無法保障。
涉及債權(quán)的房產(chǎn)往往都是欠債情節(jié)比較復(fù)雜的，可能房主都被列為“老賴”了，買家還一無所知。約定好給上家的定金去把貸款還掉解除抵押，卻有可能被“捐款而逃”。我們就曾經(jīng)遇到過價值1500萬的房子，800萬血拋，不少人心動不已交了大額定金。到最后卻發(fā)現(xiàn)房東一房多賣，就是為了騙定金環(huán)節(jié)債務(wù)。
B.無法交割，過戶無法保障。
【債權(quán)房源】的背后，或許有多家法院查封、公安查封、抵押等情況的出現(xiàn)。房主還不上借來的錢就說明欠債的數(shù)額不小，明面上的債權(quán)方或許只是房主眾多“債主”的其中一個，房子有沒有被多次抵押，有沒有法院查封，只有房主知道。交了錢簽了合同，卻發(fā)現(xiàn)房子無法過戶也是常有的。
C.多重債務(wù)，無法風(fēng)險隔離。
房主的債務(wù)往往是多重的，可能一個房主有多個債權(quán)方，而多個債權(quán)方同時要求房主還債，這就涉及到優(yōu)先償還的問題。幾個案子糾纏不清，風(fēng)險無法隔離。
這樣大風(fēng)險的背后，當(dāng)然是相當(dāng)可觀的價格空間。只不過需要專業(yè)的方法去購買這類“藥單”的，設(shè)立資金監(jiān)管，對房屋進(jìn)行全面盡調(diào)，在法院的鑒證下債權(quán)人債務(wù)人的和解等，都能為這類房產(chǎn)交易提供保障。
②司法拍賣：債權(quán)方向法院提出申訴，法院針對該抵押房產(chǎn)進(jìn)行公開拍賣的處置方式。
絕大多數(shù)的債權(quán)方都會選擇司法拍賣的方式，法院作為第三方強(qiáng)制進(jìn)行處置，即在公開平臺上對房產(chǎn)進(jìn)行大規(guī)模公式，確保了房產(chǎn)最大限度不折損價格，又對交易流程及資金有保障。
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①二手房、法拍房，交易模式可定制。
如果您對我們的債權(quán)房源感興趣，不想走司法拍賣的流程，債權(quán)方可以與房主協(xié)商采用二手房交易模式。
如果您還有購房資格，不想通過法拍的公開市場進(jìn)行激烈的競爭，那么可以在法務(wù)律師的幫助下順利完成交易。
如果您被限購了，無法通過二手房去買房，那等債權(quán)房源上拍也是一個好選擇。
②交易過程中，稅費(fèi)各付。
不管是二手市場交易還是法拍市場交易，交易過程中的稅費(fèi)各付，是不是優(yōu)惠很多？
③意向買房，可協(xié)商看房。
在法拍房市場，標(biāo)的往往不能看房，或者只能在規(guī)定的某一天集中看房，一旦錯過就看不了。我們可以與房主協(xié)商看房，不必拘泥公開看房日。
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