越來越多聰明的購房人，在買房之前都會刷一刷有沒有合適的法拍房可以撿漏。
不過絕大部分人對于法拍房還是非常陌生的。我們收集了近期大家的高頻疑問，分期整理，分享給大家。
01
關(guān)于外地法院拍賣的上海房產(chǎn)限不限購
我在看上海房子的時(shí)候，看到有些房源上，網(wǎng)站上面打了“不限購”的標(biāo)簽，請問是不是上海有的法拍房還是不限購的？
1、法拍非住宅類的房產(chǎn)，比如辦公、商鋪、廠房全都不限購。本身這些物業(yè)的二手也不限購。
2、住宅類，目前我們都認(rèn)為是限購的。即便網(wǎng)站上在圖片上打了“不限購”，可能是有些地方法院的系統(tǒng)沒有改掉。
打開房源的詳細(xì)公告里面，都會有“符合當(dāng)?shù)刈》抠徺I政策”這類的表述。
而上海的政策也明確規(guī)定1月22日起，法拍房納入限購范圍內(nèi)。
上海法院拍賣的上海房產(chǎn)，法院在開具《四書》之前，都需要買受人提供交易中心開具的《房屋交易審核通知書》，沒有的購房資格則無法過戶，買受人自行承擔(dān)毀拍后果。
外地法院拍賣的上海房產(chǎn)，如北京，深圳，福建等地區(qū)的法院，也都明確了必須有購房資格才能開具《四書》，而有的外地法院則表示，限不限購要看上海交易中心這邊的規(guī)定。
這樣的回答模棱兩可，但這么大筆的家庭支出，建議大家還是按照制度辦事，不要打擦邊球，就算僥幸過戶，這類公開的交易也難免不會收到別人的舉報(bào)。
02
法拍房 公積金 貸款
法拍房可以公積金貸款么？
1、不可以申請純公積金貸款或者公積金商業(yè)組合貸款。因?yàn)楣e金中心貸款的審批速度完全不能滿足法院要求的7-10個(gè)工作日放款到法院賬戶。
2、但公積金可以辦理房貸沖抵，或者把公積金一次性取出來用于裝修或者還房貸。
03
騰挪房票
我和我老婆都是非上海戶口，社保滿五年了，目前名下有一套房。不想把現(xiàn)在住的這套買了，有辦法可以再買上海的住宅么？
1、可以通過贈予給其中一方的直系親屬騰挪房票。
2、這種方法不適合去買新房，但是買二手房和法拍房是可以的。
3、贈予有很多細(xì)節(jié)需要注意，基本原理就是全部份額贈與給直系親屬的成本最低。
04
報(bào)名人數(shù)多 法拍房劃算么
我看現(xiàn)在很多法拍房的報(bào)名人數(shù)還是挺多的，那天我關(guān)注的陸家嘴中央公寓有42個(gè)人報(bào)名，最后的價(jià)格也比公告上面的評估價(jià)貴了260多萬，感覺法拍房不便宜啊。
1、你說的這套陸家嘴中央公寓，83.9方，帶學(xué)區(qū)，起拍價(jià)格523.8萬，評估價(jià)748.1萬。而實(shí)際二手掛牌，94平的價(jià)格已經(jīng)到了1400萬。所以這套的成交價(jià)格1000，且稅費(fèi)各付，可以說是非常劃算了。
2、行家買房的話，不會僅僅只看公告上的評估價(jià)或者市場價(jià)的，都會和實(shí)際二手房做一個(gè)比較。因?yàn)楣嫔厦娴倪@個(gè)參考價(jià)格大多數(shù)不準(zhǔn)確。
3、法拍房由于較低的起拍價(jià)格確實(shí)會吸引不少二手房買家，特別是品質(zhì)比較好的房子，但是大家通常都會比較理性，除非房子真的稀缺，不然不太會比市場價(jià)高。多數(shù)都會撿漏，只是多和少的問題。
不過便宜5萬十萬也是錢啊！
05
法拍房 稅費(fèi)
為什么法拍房稅費(fèi)的繳納規(guī)則不太一樣？有的公告里面寫了稅費(fèi)由相應(yīng)主體承擔(dān)，有的寫了全部競買人承擔(dān)，還有的干脆沒寫。
確實(shí)是這樣，稅費(fèi)繳納到底按哪種方式繳納，就和二手房市場上不同房東的心態(tài)的要求是一樣的。
每套房子由于產(chǎn)權(quán)的主體、來源、房屋類型、買入價(jià)格等不一樣，會導(dǎo)致稅費(fèi)總額有很大的差別。
特別對于有些債務(wù)很高且稅費(fèi)很高的資產(chǎn)，如果還要從拍賣款里面扣除稅費(fèi)，那么債務(wù)就更沒法和解了。所以法院會根據(jù)情況選擇稅費(fèi)的相應(yīng)承擔(dān)主體。
06
法拍房 公司產(chǎn)權(quán)
我看中一套法拍房，公告里面寫著“被執(zhí)行人是XX公司”，這有什么影響么？
影響很大。
1、被執(zhí)行人是XX公司，不代表產(chǎn)權(quán)人是XX公司，這個(gè)要區(qū)分。
2、如果產(chǎn)權(quán)人是XX公司，會涉及到稅費(fèi)成本、交易時(shí)間長短問題。
3、稅費(fèi)成本，又要區(qū)分產(chǎn)權(quán)人是“小產(chǎn)證”的購買人，還是只是個(gè)人沒有從開發(fā)商名下辦理“小產(chǎn)證”。如果是前者，則會涉及漫長的大產(chǎn)證辦理到小產(chǎn)證的過程。如果是后者，則涉及到二次過戶問題。
4、產(chǎn)證是公司主體，稅費(fèi)成本會大幅增加，且審稅難度也非常大。主要是土增稅的核實(shí)，以及需要企業(yè)配合去企業(yè)注冊地稅務(wù)局去核稅。
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