今年最熱門的無非是最近的民法典的頒布，不過大家都去輿論糾結(jié)最沒意思的離婚冷靜期去了。
我研究后發(fā)現(xiàn)里面對(duì)于發(fā)地產(chǎn)方面很多有意思的條款。
研究了一下民法典新提出的居住權(quán)，很有意思，各位業(yè)主建議花點(diǎn)時(shí)間看看。
民法典物權(quán)編的一大亮點(diǎn)，是增加規(guī)定“居住權(quán)”這一新型用益物權(quán)。
何為居住權(quán)？
明確居住權(quán)原則上無償設(shè)立，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定或者遺囑，經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足居住需要。
居住權(quán)是屬于物權(quán)的內(nèi)容，但這個(gè)居住權(quán)的成立是需要去房管局登記的，不去登記不成立，也就是說是可以查證查實(shí)的。即說明對(duì)于居住人具有登記的背書。
物權(quán)，這還是有點(diǎn)恐怖的。
這相當(dāng)于在房屋所有權(quán)之外，新設(shè)立“居住權(quán)”。
不過，居住權(quán)只能保障居住權(quán)利，沒有繼承乃至轉(zhuǎn)讓的資格。
設(shè)立居住權(quán)的房子不得出租。不得出租！不得出租！
即便如此，房子只要設(shè)立了“居住權(quán)”，即使沒有房產(chǎn)證，也可長時(shí)間乃至終生居住。
新業(yè)主即便事后獲得不動(dòng)產(chǎn)證、拿到所有權(quán)，也無法改變“居住權(quán)”已經(jīng)存在的現(xiàn)實(shí)，沒有權(quán)利趕走居住權(quán)人。
居住權(quán)的期限，可以自行設(shè)立，5年、10年、20年均可，也可是終生。
如果是終生有效，那么不到去世，居住權(quán)就不會(huì)消失。
所以設(shè)立居住權(quán)就要非常清楚這個(gè)時(shí)間問題的訂立。
需要說明的是，不是長期居住就能獲得“居住權(quán)”。
根據(jù)新規(guī)，居住權(quán)須由房主以書面形式訂立合同，同時(shí)向登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記設(shè)立，所有人對(duì)此擁有決定權(quán)。
居住權(quán)的設(shè)立，影響將會(huì)十分深遠(yuǎn)，會(huì)衍生相當(dāng)多的情況。
比如老人一旦給保姆或親戚設(shè)立“居住權(quán)”，老人去世后，即便房子為子女所繼承，保姆或親戚仍享有居住權(quán)。如果“居住權(quán)”是終生的，保姆或親戚可以住到自己去世為止，子女即便拿到了不動(dòng)產(chǎn)證，也沒有權(quán)利將其趕出，也不得再次用于出租。
當(dāng)然，保姆或親戚只能居住，沒有資格進(jìn)行轉(zhuǎn)讓買賣，其子女也無法獲得繼承權(quán)。但是扯皮的事情就多了。
至于居住要不要另付租金，這要看當(dāng)時(shí)約定，可以免費(fèi)，可以收費(fèi)。
如果沒有約定，一般都是無償?shù)摹?/span>
未來，“居住權(quán)”的應(yīng)用場(chǎng)景可能會(huì)覆蓋到更多領(lǐng)域：
婚姻財(cái)產(chǎn)約定、公租房、以房養(yǎng)老、子女繼承糾紛、離婚后居無定所。
其一，男女結(jié)婚，婚前財(cái)產(chǎn)為個(gè)人所有，要不要加名，往往帶來諸多家庭矛盾。
如今居住權(quán)的存在，提供了新的解決方案：給另一方居住權(quán)，而不用讓出所有權(quán)。
其二，公租房未來可能會(huì)通過“居住權(quán)”加以確認(rèn)。
目前公租房所有權(quán)一般為地方政府所有，而住戶只是租賃關(guān)系，基本權(quán)益很難得到保障。居住權(quán)就給了保障，其次，人才公寓或者共有產(chǎn)權(quán)的房屋肯定會(huì)推動(dòng)居住權(quán)的普及化。
其三，這幾年，“以房養(yǎng)老”問題層出不窮。
所謂以房養(yǎng)老，是指老人將房子抵押給金融機(jī)構(gòu)，獲得養(yǎng)老金直到去世。一些機(jī)構(gòu)以此為名，騙取老人房產(chǎn)，導(dǎo)致老人不知不覺中房產(chǎn)被賤賣，最終賠了房子又失去了住所。
如果在簽訂“以房養(yǎng)老”協(xié)議的同時(shí)，保障老人居住權(quán)，不到去世，這一權(quán)利就一直存在，有生之年誰都無法剝奪，這無疑能讓許多金融騙局無處藏身。
……
顯然，居住權(quán)的存在，也必然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來相當(dāng)影響。
居住權(quán)的到來，讓房產(chǎn)交易變得更加復(fù)雜。
過去房產(chǎn)交易，只需要看是否存在抵押、是否存在租賃。
未來，房產(chǎn)查冊(cè)，還要看是否存在“居住權(quán)”，一旦存在居住權(quán)，房產(chǎn)交易就不是那么簡單了。
畢竟，居住權(quán)與所有權(quán)分離，兩者同屬用益物權(quán)，權(quán)益關(guān)系相當(dāng)。
居住權(quán)的到來，相當(dāng)于給房產(chǎn)加上新的“負(fù)擔(dān)”，有了“負(fù)擔(dān)”之后，房產(chǎn)交易必然受到影響。
這與租賃關(guān)系有著明顯不同。
雖說“買賣不破租賃”，但租賃只是合同關(guān)系，最高租賃期限不得超過20年，且存在房屋收益，即便法拍房存在長期租賃合同，也不是無刃可解的。一些法拍房低價(jià)買入，但租賃合同20年，買到并不一定能入住。
居住權(quán)，更進(jìn)一步。
居住權(quán)的時(shí)間期限，理論上可以無限長、直到去世才會(huì)消失。所以這是對(duì)租賃合同的延伸。
同時(shí)，居住權(quán)無償是原則、有償為例外，不約定就不會(huì)存在租金收益。
無論如何，未來房產(chǎn)交易，必須考慮到居住權(quán)的存在，這是房產(chǎn)交易最不容忽視的變量。
然后來衍生一些操作問題：
這就衍生出一個(gè)很有實(shí)際操作意義的事情。
在二手房交易過程中，合同里就應(yīng)該加入明確居住權(quán)設(shè)立與否，以及在主管部門平臺(tái)查實(shí)的附件，和查抵押一樣的。
按居住權(quán)的定義，如果設(shè)立了居住權(quán)，你買了這個(gè)房子，擁有這個(gè)房屋居住權(quán)的人沒死之前，或者約定期限沒到，或者不是自愿放棄，新業(yè)主是沒有權(quán)利趕走居住權(quán)人的。
如果一個(gè)房子被設(shè)置了居住權(quán)，還不能出租，相當(dāng)于失去了一部分金融價(jià)值。
不僅不能出租，拿去抵押銀行要不要？
按幾成批貸？銀行敢貸款擁有居住權(quán)的房子么？
出售會(huì)有人敢買？如果要會(huì)不會(huì)像法拍房一樣半價(jià)？
如果家里親戚朋友甚至是保姆，在你父母的房子里居住，父母礙于關(guān)系面子或者情分，給設(shè)置登記了居住權(quán)，有可能有年限有可能沒有，你繼承這個(gè)房子后還不能單方面清空，那就只能熬著吧。
設(shè)立了居住權(quán)，如果遇到特殊情況要變賣，你看居住權(quán)人會(huì)不會(huì)問你要錢去解除居住權(quán)吧。比如讓你給個(gè)10w，解除居住權(quán)。
還有一種可能操作的情形，不出售房屋，只出售居住權(quán)，畢竟今后租售同權(quán)時(shí)代，不少人會(huì)去租房要學(xué)位。出售居住權(quán)會(huì)導(dǎo)致整體房租市場(chǎng)的上漲。
所以居住權(quán)就是這么一回事，作為出租散戶，你就要考慮這個(gè)房子租給別人，設(shè)立不設(shè)立居住權(quán)，我建議最好不要，不要給你的房子有任何瑕疵，即使要，你也要考慮你的合同。雖然原則上是無償?shù)摹?/span>
當(dāng)然居住權(quán)也有好處，
比如代持的操作。
我設(shè)立了居住權(quán)，我怕你亂整，所以這個(gè)也讓代持多了一個(gè)權(quán)利，以往是20年租賃合同，還沒法查，現(xiàn)在物權(quán)保護(hù)了。比如我讓一個(gè)人代持，那么我讓他給我設(shè)置到死的居住權(quán)，還讓給我配偶小孩設(shè)置永久居住權(quán)，看你怎么賣。所以居住權(quán)對(duì)于代持也多了保障。今后可以無限房票了，只要你家人多。
所以原則上，自己的房屋最好不要去設(shè)立任何居住權(quán)，有了新的物權(quán)登記可不是好事。其余物權(quán)比如用益物權(quán)，抵押權(quán)。。。這些都是瑕疵物權(quán)，現(xiàn)在多了個(gè)居住權(quán)。
這里為啥要設(shè)立居住權(quán)？
主要原因是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)今后的邏輯會(huì)大改變，之前我在文章寫了租售同權(quán)。
比如現(xiàn)在的人才公寓，還有北京之前推出的共有產(chǎn)權(quán)房，成都也要試點(diǎn)，不少地區(qū)的房子還要求自持多少住宅。比如之前上海的這塊地王，自售面積才5w方，其余幾乎都是租賃房，現(xiàn)在拍賣土地已經(jīng)不是單純賣房子這么簡單。
后面我將專門就這一系列政策法規(guī)給大家講講頂層設(shè)計(jì)的思路與拓展。
聯(lián)系客服
