商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率的計(jì)算
根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)操作的經(jīng)驗(yàn)，投資回報(bào)率的計(jì)算公式： 計(jì)算購入再出租的投資回報(bào)率＝月租金 ×12(個(gè)月)/售價(jià) 計(jì)算購入再售出的投資回報(bào)率＝(售出價(jià)－ 購入價(jià))/購入價(jià) 詳細(xì)一點(diǎn)就是： 1、投資回報(bào)率分析計(jì)算公式：投資回報(bào)率 ＝（稅后月租金－物業(yè)管理費(fèi)）×12／購買房屋單價(jià)（說明：此方法考慮了租金與房?jī)r(jià)兩者的相對(duì)關(guān)系，只要結(jié)果大于８％都是不錯(cuò)的投資。但它只是簡(jiǎn)單粗略的計(jì)算，沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，并且對(duì)按揭付款方式不能提供具體的投資分析。） 2、投資回收時(shí)間分析計(jì)算公式：投資回收年數(shù)＝（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）／ （稅后月租金－按揭月供款）×12（說明：這種方法可簡(jiǎn)略估算資金回收期的長(zhǎng)短，一般認(rèn)為結(jié)果在１２－１５年之內(nèi)都是合理的投資。 該方法比租金回報(bào)法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性。）3、內(nèi)部收益率法 房產(chǎn)投資公式為：累計(jì)總收益／累計(jì)總投入＝月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)／(按揭首期房款＋保險(xiǎn)費(fèi)＋契稅＋大修基金＋家具等其他投入＋累計(jì)按揭款＋累計(jì)物業(yè)管理費(fèi))＝內(nèi) 部收益率。 上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考 慮中介費(fèi)支出；累計(jì)收益、投入均考慮在投資 期范圍內(nèi)。 優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所 有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素。可以與 租金回報(bào)率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存 銀行，只不過我國銀行利率按單利計(jì)算，而內(nèi) 部收益率則是按復(fù)利計(jì)算。 不足：通過計(jì)算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投 資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而 未來租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。 4、簡(jiǎn)易國際評(píng)估法 基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購買價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。這一國際上專業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。
投資需全面考慮包括以下幾個(gè)方面：一是投資成本，二手公寓投資成本相對(duì)較低，投資資金的壓力也比較小；而商鋪投資單價(jià)高、總價(jià)高， 投資區(qū)域性強(qiáng)。 二是價(jià)格決定，二手公寓的投資回報(bào)率最大的決定因素在于其所在小區(qū)周邊分環(huán)境及物業(yè)配套設(shè)施的成熟與否；而對(duì)商鋪投資來說，地段是決定其價(jià)格的關(guān)鍵因素，對(duì)于以出租形式進(jìn)行商鋪投資的人士來說，除了地段因素外，面積也是影響出租價(jià)格的重要因素。 三是投資回報(bào)率，二手公寓出租容易且收益穩(wěn)定，但是資金的回收周期比較長(zhǎng)，而商鋪的租金回報(bào)率高， 投資回收周期短。 四是投資風(fēng)險(xiǎn)，二手公寓在出租或出售時(shí)也會(huì)面臨一定風(fēng) 險(xiǎn)，比如由于各種原因?qū)е鲁鲎饫щy而產(chǎn)生的空置風(fēng)險(xiǎn)，或頻繁更換承租人所帶來的風(fēng)險(xiǎn)； 而商鋪具備時(shí)效性強(qiáng)、空置周期短、空置率低等特點(diǎn)，但同時(shí)又容易受到周邊環(huán)境及時(shí)效性和政策性的影響。
例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米， 售價(jià)約200萬元，目前在這個(gè)物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是400元/平方米，即：這個(gè) 商鋪要是買下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得2萬元的月租金。那么，它的投資回報(bào)率將是多少呢？現(xiàn)在讓我們計(jì)算一下： 套用上述計(jì)算公式：這個(gè)物業(yè)的投資回報(bào)率＝2萬元×12/200萬元，通過計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的投資回報(bào)率將是：12％。 要是這個(gè)投資者轉(zhuǎn)手放出，并以215萬元成交，那么它的投資回報(bào)率＝（215-200）/200，通過計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的投資回報(bào)率將是：7.5％。
如何判斷投資回報(bào)率
現(xiàn)在，投資回報(bào)率計(jì)算出來了，那么，我們?cè)撊绾闻袛噙@些數(shù)值所包含的意義呢？也就 是說，哪個(gè)數(shù)值是表示合理利潤(rùn)？哪個(gè)數(shù)值是表示千萬不要沾手？哪個(gè)數(shù)值是表示它的收益 非常好？或者是哪個(gè)數(shù)值是屬于對(duì)方開出的條件太好，自己要審慎考慮才行？ 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，解讀這些數(shù)值在行內(nèi)并非有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答案，可能10個(gè)人就會(huì)有10個(gè)答案。但據(jù)從一些地產(chǎn)從業(yè)人員和投資客手中回收的數(shù)據(jù)顯示，其實(shí)這些答案相差無幾，差的也只是小數(shù)點(diǎn)以后的數(shù)值。 據(jù)相關(guān)業(yè)內(nèi)人士介紹：其實(shí)不同物業(yè)的理想投資回報(bào)率不盡相同，就拿商住兩用物業(yè)、 爛尾番生物業(yè)、地鐵物業(yè)這幾種物業(yè)類型來說，它們的合理利潤(rùn)、投資臨界點(diǎn)和超高利潤(rùn)率將大致如下表所列：物業(yè)類別合理回報(bào)率投資臨界點(diǎn)超高回報(bào)率（需審慎） 商住兩用物業(yè)10－12％>7％15％以上 爛尾番生物業(yè)9－10％>6％20％以上 地鐵物業(yè)3-6％>3％10％以上。
另附:商鋪投資收益率四種計(jì)算方法
公式一：系數(shù)X銷售面積(建筑面積)=權(quán)重系數(shù)
A、根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)成本，目標(biāo)利潤(rùn)水平、 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)以及項(xiàng)目本身的立地條件、建設(shè)水平及規(guī)模，設(shè)定期望的銷售總額。如：Y億元。
B、憑經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目不同層別進(jìn)行系數(shù)設(shè)定。 原則上第一層是項(xiàng)目?jī)r(jià)值最高價(jià)格最高的層別，通常取系數(shù)為100%；第二層次之，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況取小于100%的系數(shù)值，系數(shù)值的大小取決于項(xiàng)目的人流導(dǎo)向系統(tǒng)，商鋪的規(guī)劃布局，周邊商鋪價(jià)格水平等因素。依次類推越高層別系數(shù)越小，地下層別亦如此。
C、計(jì)算各層別的權(quán)重系數(shù)。根據(jù)上述第二點(diǎn)所設(shè)定的系數(shù)乘以該樓層的可銷售面積(或建筑面積)計(jì)算得出該樓層的權(quán)重系數(shù)。(此步驟在各樓層的計(jì)算方法相同)
公式二：∑權(quán)重系數(shù)=總權(quán)重系數(shù)
A、計(jì)算總權(quán)重系數(shù)。各層的權(quán)重系數(shù)相加求和得出項(xiàng)目的總權(quán)重系數(shù)。
B、計(jì)算層別總價(jià)和層別均價(jià)。層別總價(jià)等于項(xiàng)目整體目標(biāo)銷售總額（預(yù)估值）除于總權(quán)重系數(shù)得出的數(shù)值再乘于該層別的權(quán)重系數(shù)，即
公式三：(目標(biāo)銷售總額÷總權(quán)重系數(shù))X層別權(quán)重系數(shù)=層別總價(jià)
層別均價(jià)等于該層別的總價(jià)除以可銷售面積(建筑面積)。即
公式四：層別總價(jià)÷層別銷售面積(建筑面 積)=層別均價(jià) 。其他層別依次類推 。
在得出各層別的總價(jià)和均價(jià)的前提下，具體計(jì)算各層別不同位置的商鋪的售價(jià)。具體如 下：根據(jù)各個(gè)具體的商鋪在該層別的位置、能見度、通道類別、到達(dá)度、面積等因素設(shè)定相 應(yīng)的系數(shù)值(此時(shí)不考慮該層別在整個(gè)項(xiàng)目的權(quán)重系數(shù)和銷售總價(jià)，設(shè)定思路與層別系數(shù)設(shè)定相似)位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達(dá)的商鋪通常設(shè)為100%，根據(jù)不同因素的變化遞減。 計(jì)算該具體商鋪的權(quán)重系數(shù)。用上一步設(shè)定的商鋪系數(shù)乘于該商鋪銷售面積(建筑面積) 計(jì)算得出該商鋪權(quán)重系數(shù)。
公式五：商鋪系數(shù)X商鋪銷售面積(建筑面積)=商鋪權(quán)重系數(shù)
依次類推計(jì)算出各個(gè)具體商鋪的權(quán)重系數(shù)并相加求和得出該層別商鋪的總權(quán)重系數(shù)。
公式六：∑具體商鋪權(quán)重系數(shù)=層別商鋪總權(quán)重系數(shù)
計(jì)算具體商鋪總價(jià)和具體商鋪銷售單價(jià)。 具體商鋪總價(jià)等于該層別計(jì)算銷售總額(具體參 見公式三)除于層別商鋪總權(quán)重系數(shù)得出的數(shù)值再乘于該具體商鋪權(quán)重系數(shù)；具體商鋪銷售單價(jià)等于該具體商鋪的銷售總價(jià)除以可銷售面積 (建筑面積)。其他具體商鋪依次類推
公式七：(層別計(jì)算銷售總額÷層別總權(quán)重?cái)?shù))X具體商鋪權(quán)重系數(shù)=具體商鋪總價(jià)
公式八：具體商鋪總價(jià)÷具體商鋪銷售面積 (建筑面積)=具體商鋪銷售單價(jià)
至此，商鋪的具體價(jià)格制定就基本完成。 然而這不是一成不變的，而應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)的銷售情況，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，投資者的反饋，目標(biāo)利潤(rùn)的調(diào)整等因素對(duì)具體的商鋪進(jìn)行調(diào)整。國內(nèi)商鋪年平均的回報(bào)預(yù)期在7%左右,商鋪月租金=商鋪總價(jià)*7%/12商鋪在10-15年內(nèi)回收成本、投資回報(bào)率=年租金/售價(jià).
商鋪投資回報(bào)率的認(rèn)識(shí)誤區(qū)
誤區(qū)之一：眼前租金高的商鋪投資回報(bào)率就高 眼前的高租金并不能保證連續(xù)6年、8年或10年都能以這個(gè)租金水平來出租商鋪。因?yàn)?，商業(yè)經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致了任何商業(yè)業(yè)態(tài)的盈利水平都會(huì)迅速發(fā)生變化。今天能承受高租金的租賃客，明天就不一定還能以這個(gè)價(jià)格繼續(xù)承租下去。如果說，租金是個(gè)動(dòng)態(tài)的參數(shù)，回報(bào)率就是個(gè)變量。所以，用靜態(tài)的常量去推算出的回報(bào)率是不科學(xué)的。 同樣，眼前承租商鋪的經(jīng)營(yíng)者因業(yè)態(tài)定位，周邊人氣等條件因素的制約，商業(yè)經(jīng)營(yíng)的盈利水平不高，其無法承受更高租金。但是，如果一旦周邊商業(yè)氣候變化，經(jīng)營(yíng)者的盈利水平大增，此時(shí)，商鋪的租金就會(huì)上升。 顯然，眼前的高租金不能保證幾年不變的連續(xù)高租金，眼前的低租金并不說明租金提升不上去。因此，用某一租金價(jià)格去推算投資回報(bào)率這是誤區(qū)之一。
誤區(qū)之二：租金低的商鋪沒有投資價(jià)值 目前，不少商鋪的投資回報(bào)率在6%左右， 相比較一二年前12%、10%或8%的確有所下降。因此，不少人就說商鋪沒有投資價(jià)值了。 事實(shí)上，相比較年利率百分之一點(diǎn)幾的銀行儲(chǔ)蓄；指數(shù)上竄下跳令人無法捉摸，稍不留神就可能被深套幾年的股票；或需要不少國際政治、經(jīng)濟(jì)或金融知識(shí)才能操作，而且并非只贏不輸?shù)耐鈪R寶投資而言，6%收益的商鋪依然具有十分可觀的投資價(jià)值。凡事，在縱向比較的同時(shí)，更不應(yīng)忽視橫向比較。 值得一提的是，大多數(shù)商鋪投資者都容易 忽視商鋪物業(yè)本身的升值問題。而且，這種升值有時(shí)是相當(dāng)驚人的。同是房產(chǎn)，住宅越用越舊，它會(huì)折價(jià)。同一區(qū)域的二手住宅房售價(jià)高于一手房，人們就不太認(rèn)可，就要說房地產(chǎn)過熱了。但商鋪則越用越升值，老商鋪的租金一般都高于新商鋪的租金。原因很簡(jiǎn)單，商鋪所處環(huán)境的商業(yè)氛圍被培養(yǎng)出來了。這不是以人的意志為轉(zhuǎn)移的，而是由市場(chǎng)決定的。其實(shí)， 人們平時(shí)常說的住宅是消費(fèi)，商鋪是投資，也是涵蓋了這個(gè)道理。當(dāng)然，導(dǎo)致商鋪貶值的戰(zhàn)爭(zhēng)、地震等因素除外。所以說，僅從租金高低 來判斷商鋪是否有投資價(jià)值這是誤區(qū)之二。
誤區(qū)之三：租金高低由商鋪本身來決定 一般情況下，租金高低由商鋪所處經(jīng)營(yíng)環(huán)境來決定。如周邊人氣，商業(yè)氛圍等。但是， 這也是一種片面的認(rèn)識(shí)。同一區(qū)域，同一商業(yè)街，哪怕是門挨著門的商鋪，其租金也可以相差不少，這由商業(yè)業(yè)態(tài)來決定的。 兩家商鋪連在一起，一家經(jīng)營(yíng)便利店，另 一家開設(shè)“網(wǎng)吧”，后者顯然能比前者承受更高的租金。這兩位商鋪業(yè)主的租金收入肯定會(huì)有 所不同，其投資回報(bào)率也會(huì)有差異。 因此，作為商鋪投資者首先要清楚自己的物業(yè)適宜經(jīng)營(yíng)什么業(yè)種和業(yè)態(tài)。在此基礎(chǔ)上去 找尋你的租賃客，只有這樣，你才能獲得相對(duì) 而言的高回報(bào)率。所以說，租金高低由商鋪本身來決定這是誤區(qū)之三。
誤區(qū)之四：誰出的租金高，就把商鋪?zhàn)饨o誰 很多商鋪業(yè)主習(xí)慣如此操作：誰出的租金高就把商鋪?zhàn)赓U給誰。但是，這里有很多的弊端和風(fēng)險(xiǎn)。 一種商業(yè)業(yè)態(tài)能否承受高租金并不是個(gè)很難搞清楚的問題。如果以很高的租金把商鋪?zhàn)獬鋈?，但是租賃客由于受經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的整體盈利水平的制約，而無法長(zhǎng)期承受高租金，其則會(huì)很快退出競(jìng)爭(zhēng)。這時(shí)，從表面上看獲了部分高租金。但業(yè)主又得重新去找尋新的租賃客。期間，商鋪就會(huì)產(chǎn)生空置期、再次裝修的免租金期等。而且，下一次也未必會(huì)獲得相同水平的高租金。一年下來平均計(jì)算一下商鋪的年租金收入可能比別人以略低價(jià)格出租的還低。 此外，這一過程中，業(yè)主可能還得花去不少的時(shí)間和精力，說不定還會(huì)遇到某些物業(yè)運(yùn) 行費(fèi)用的追討和繳付等矛盾。所以說，誰出的 租金高就租給誰這是誤區(qū)之四。
誤區(qū)之五：商鋪門前人氣足，該商鋪就有投資價(jià)值 由于急功近利，一般人都忽視對(duì)商鋪物業(yè)所處區(qū)域是否有培育、發(fā)展商業(yè)氛圍之前途的考慮。只顧收取眼前的租金，不問該商鋪是否能越用越升值，這是既片面又狹隘的認(rèn)識(shí)，也很危險(xiǎn)。因?yàn)?，眼前高租金的商鋪隨著商業(yè)規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃的調(diào)整可能不久就會(huì)變成低 租金，或人氣散失，甚至造成某些業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)難以為繼。所以說，買鋪前，看到商鋪門前人 氣足就判斷該商鋪有投資價(jià)值這是誤區(qū)之五。 之所以會(huì)產(chǎn)生上述這些誤區(qū)，這與某些房 產(chǎn)開發(fā)商的宣傳誤導(dǎo)有關(guān)，加之近來一些媒體炒作，使得不少商鋪投資者步入了誤區(qū)，犯了一葉障目，以偏蓋全的認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤?？陀^地講， 商鋪的真正價(jià)值和投資回報(bào)率的多少不應(yīng)該 商鋪開發(fā)商或者某些中介商說了算。為此，筆者在此提醒商鋪投資者，應(yīng)學(xué)會(huì)換一個(gè)角度思考問題，它可能會(huì)給您帶來更多益處。
聯(lián)系客服
