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2015年以后，房地產(chǎn)相關(guān)的ABS產(chǎn)品呈現(xiàn)出逐年上升的趨勢，發(fā)行產(chǎn)品數(shù)量年均增長達(dá)284%，融資規(guī)模年均增長達(dá)到了163%。在房地產(chǎn)信用債融資中，房地產(chǎn)ABS的融資規(guī)模占比也呈現(xiàn)出上升趨勢。

ABS融資具備鮮明的特點：

1、風(fēng)險隔離。在交易結(jié)構(gòu)中，融資主體通常需要將底層基礎(chǔ)資產(chǎn)出售給SPV，實現(xiàn)對公司的風(fēng)險隔離。

2、相對其他融資渠道，ABS監(jiān)管相對寬松，只要符合法律法規(guī)規(guī)定，權(quán)屬明確，能夠產(chǎn)生穩(wěn)定、可預(yù)測現(xiàn)金流，且基礎(chǔ)資產(chǎn)未被列入負(fù)面清單即可。

3、ABS融資在交易結(jié)構(gòu)通常會通過信用增級，吸引更多投資者，有效降低融資成本。

我國房地產(chǎn)行業(yè)正悄然經(jīng)歷著巨變，特別是商業(yè)地產(chǎn)。在經(jīng)歷爆發(fā)式增長后，持有型存量物業(yè)越來越多，面臨著巨大的庫存壓力，且收益率低，亟待盤活，過去高周轉(zhuǎn)、快銷售、高杠桿的傳統(tǒng)開發(fā)模式已不可持續(xù)，增速放緩可能會成為常態(tài)。加之房地產(chǎn)行業(yè)長期以來承擔(dān)著較高的融資成本，商業(yè)地產(chǎn)步入持有經(jīng)營時代，資金問題更加突出。各大地產(chǎn)商都迫切需要優(yōu)化杠桿，因而紛紛尋找突破口：從重資產(chǎn)運(yùn)營模式向輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型。

與此同時，金融走向了房地產(chǎn)的拐點。國外先進(jìn)的房地產(chǎn)金融市場，為我們展示了房地產(chǎn)與金融交叉創(chuàng)新后的火花。近幾年我們可以看到，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)也愈發(fā)具有金融化的趨勢。主要表現(xiàn)為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的金融化，商業(yè)地產(chǎn)商品屬性的金融化，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)行業(yè)參與群體的金融化。商業(yè)地產(chǎn)與金融資本結(jié)合得日益緊密。

長三角城市群的經(jīng)濟(jì)水平在全國領(lǐng)先，整體開放程度高，創(chuàng)新能力強(qiáng)，對外來人口集聚能力突出，城鎮(zhèn)化率與世界發(fā)達(dá)國家水平相當(dāng)，且已具有相對完善的多層次城市體系。

上海的強(qiáng)心臟作用被不多深化，為整個城市群提供重要“動能”，且隨著立體交通運(yùn)輸網(wǎng)的不斷成熟向周邊釋放輻射作用。上海2017年所有的大宗交易物業(yè)類型中，寫字樓的交易受到了投資者的極大追捧，涉及寫字樓及相關(guān)的辦公物業(yè)交易金額達(dá)925億，交易總面積275.38萬平方米。在如此大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)交易市場中，新型有效的投融資就顯得格外重要。資產(chǎn)證券化塑造了地產(chǎn)商新的商業(yè)模式，有助于盤活存量，提高周轉(zhuǎn)。其中abs在上海這座有代表性的核心城市中成為重要工具，成為商業(yè)地產(chǎn)“去庫存”和輕資產(chǎn)化的樞紐。

資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的出現(xiàn)給投資者帶來了更多的投資選擇和機(jī)會。經(jīng)過風(fēng)險隔離和信用增級的資產(chǎn)支持證券往往具有風(fēng)險低、流動性強(qiáng)、收益高的特點，相比傳統(tǒng)投資工具對投資者具有較大吸引力。

1、豐富信用產(chǎn)品投資品種，拓展投資有效邊界，優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品一般具有風(fēng)險較低、標(biāo)準(zhǔn)化、流動性高、和主流投資品種相關(guān)性較低的特點，可提高投資組合的風(fēng)險收益比。加之不同期限、收益水平、分層結(jié)構(gòu)等靈活的設(shè)計機(jī)制，可以滿足投資者差異化的投資偏好，提供多樣化的投資品種，豐富資產(chǎn)配置選擇。

2、相對收益高，實際信用風(fēng)險小，評級穩(wěn)定，證券化產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)通常按一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行篩選，發(fā)展初期選擇的資產(chǎn)大多是較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，未來現(xiàn)金流可觀、穩(wěn)定，收益率相對同期限貨幣市場工具和國債較高，再加上分層等信用增強(qiáng)措施，違約風(fēng)險較低，評級穩(wěn)定維持在較高水平。相比之下，公司整體現(xiàn)金流的穩(wěn)定性往往不如單個資產(chǎn)的穩(wěn)定性。

3、基礎(chǔ)資產(chǎn)具有分散性，更能抵御信用風(fēng)險的沖擊，ABS產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)往往具有一定的分散性，使得產(chǎn)品資產(chǎn)池的逾期違約率和損失率更容易估計，出現(xiàn)極端情況的概率更小，通過合理的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計，分層中的優(yōu)先檔具有更強(qiáng)的抵御信用風(fēng)險能力。