2022年，是很不平凡的一年。首先，三年的疫情防控終于放開了，大家切切實實感受了奧密克戎的威力。其次，俄烏沖突超預(yù)料地爆發(fā)，事先大家都覺得不會打起來，全球股市大跌，大批企業(yè)經(jīng)營效益下滑。最后，作為國人最主要資產(chǎn)的房地產(chǎn)，成交量下跌，房價漲勢低迷，一線城市如北上廣深住宅銷售面積同比下降23.7%，二線城市如重慶、武漢等同比下降38.6%。伴隨房價和成交量的不理想，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展最大的轉(zhuǎn)折點已經(jīng)凸顯：房價只漲不跌的預(yù)期開始動搖了。2022年之前，不管多少專家、教授研究和論證國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫，中國的房價就是不信邪，“只漲不跌”的神話從來沒被打破。但2022年之后，事情好像真的變了。人們在買房的時候，關(guān)心得不再是這房子以后能增值多少，而是“這房子能完工嗎”、“房價還不會跌吧”。
跟上面問題隨之而來的是，現(xiàn)在還能買房嗎？
任何東西，只要我們?nèi)ベI，都希望能物美價廉，或者物超所值，房子也不例外。于是能不能買房的問題，就變成現(xiàn)在的價格是不是低于內(nèi)在價值。再進一步，我們就知道知道一座房子，它的內(nèi)在價值到底是多少。
根據(jù)上一篇文章《事物內(nèi)在價值的估算》，我們知道，一件事物，其內(nèi)在價值無外乎是滿足人的三種需求：消費需求、投資需求、投機需求。這對住房而言：
1、消費需求。買房子是為了自己住，不考慮賣。比如婚房，現(xiàn)在社會上普遍存在一種風(fēng)氣：結(jié)婚前必須買房，不然不能結(jié)婚。這種需求就是消費需求，而且是切切實實的剛性需求。
這里還需要重點說明的是，中國有中國的特色，如果僅是為了居住，完全是可以租房的。但中國人傳統(tǒng)的鄉(xiāng)土觀念，認為擁有自己的房子才算有了真正的根，人生才是穩(wěn)定的，才算成家立業(yè)，租房只是四處漂泊。既然要結(jié)婚，父母肯定都希望自己的女兒嫁給一個穩(wěn)定的而不是四處漂泊的人。于是相對于國外而言，中國人買房的消費需求尤其重。在國外，結(jié)婚前，雙方父母從來是不要求買房的。
2、投資需求。買房子是為了出租，收取租金。這類似于包租婆，也即我們經(jīng)常聽到的房哥房姐。很多拆遷戶的子女，俗稱“拆二代”，每人手里十套房子，一個月三四萬的租金收入，活得自由自在。事實上，除了這些少數(shù)的拆遷戶，真正為了出租而買房子的人不多。大部分出租房子的，都是中介，就是從別人手里租房子再轉(zhuǎn)手租出去，也就是“二房東”模式。
3、投機需求。買房純粹是為了出售，最有名的就是陜西煤老板和溫州炒房團。據(jù)說，鼎盛時期，陜西的煤老板和溫州的炒房團買房都是按一棟樓來買，不知道他們現(xiàn)在怎么樣，應(yīng)該是賺了很多錢。實際上，普通人買房很少有投機需求。而現(xiàn)在房價這么高，即使有錢人，要買一棟樓手頭上還是不夠富裕。以北京為例，便宜的普通商品房500萬/套，一棟樓30層大樓，按照一層四戶算，一棟樓價格為6億，真不是小數(shù)目。但不可否認，炒房團帶來的示范效應(yīng)直接導(dǎo)致房價上漲得這么厲害。
內(nèi)在價值必須是跟人們的主觀體驗有關(guān)，并在重復(fù)的使用和購買過程中，顯現(xiàn)出來。所以，決定房子內(nèi)在價值的需求是消費需求，其次是投資需求，與投機需求完全無關(guān)。因為你能真切地感受到住在一個100平米的房子是什么體驗，你愿意用花多大代價去換這個體驗。這一點跟買菜沒有區(qū)別。
就消費體驗來說，有一個很好的指標衡量，叫房價收入比，即房價與年收入之比。以中國最有活力的城市深圳為例，2022年深圳新房均價為5萬6/平米，一套100平米的家庭普通用房總價在560萬。當年深圳人均年收入7.3萬，房價收入比=560/7.3=76，也即一個人不吃不喝76年才能買起一套房子。國際上，房價收入比在10以內(nèi)。合理標準為5，也即是5年可以買起一套房子，那房屋合理的內(nèi)在價值在40萬/套，對標國際水平最高也不過是80萬/套。目前的房價是內(nèi)在價值的7倍，由此可見，深圳的房價已經(jīng)遠遠超過了普通人的消費能力。這種情況，在一線城市幾乎一樣。年輕人或新的勞動力，如果想去大城市發(fā)展，幾乎肯定是買不起房。要想買房，四個錢包已經(jīng)不夠了，需要八個錢包才行。
既然高房價沒有消費的基礎(chǔ)，那是不是投資需求在支撐呢？針對投資需求，同樣有一個指標衡量，叫租金房價比。同樣以深圳為例，2022年深圳平均房屋租金水平90元/平米/月，一個100平米的房子，一月租金9000元。租金房價比=9000*12/5600000=2%。也即如果你買了房子租出去，年收益也就2個點，跟目前普通的活期理財產(chǎn)品相當。事實上，如果你有560萬，只考慮投資，肯定會買理財而不是買房收租。收租金涉及各種事務(wù)，比如房屋維修，跟租客討要房租等，煩不勝煩，簡便性絕對不如買理財。除非像拆遷戶這種有多余的房子，不然當包租婆沒有任何好處。如果想要干包租婆，至少每年能有10%的收益，那么合理的房價在100萬。目前的房價是合理內(nèi)在價值的6倍。
最后就是投機需求了，這個很難分析，也沒有指標，因為純粹是賭博，看那個冤大頭來接盤。高價買的房子再高價賣出去，就看誰更傻了。
綜上，目前中國的房價是有很大泡沫的，價格遠遠高于其內(nèi)在價值。高房價真正的支撐不在消費需求，也不在投資需求，大部分在投資需求。也就是說目前很多人手里拿著房子不賣，都在找人高價接盤?，F(xiàn)在買房，絕對不劃算。
當然，如果為了結(jié)婚，丈母娘要求買房，我認為還是要買，畢竟愛情價更高。
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