提到摩天大樓，你最先會(huì)想起什么？
對(duì)于不少老佛山來(lái)說(shuō)，1997年1月18日開(kāi)業(yè)的百花廣場(chǎng)就是摩天大樓的形象！
在那個(gè)高樓匱缺的年代，樓高54層，達(dá)204米，還配置有直升飛機(jī)坪、當(dāng)時(shí)亞洲最高觀光梯的百花廣場(chǎng)，可謂妥妥的城市封面、頂級(jí)地標(biāo)！
但隨著時(shí)光流逝，佛山天際線早已被頻繁刷新，318米的恒大蘇寧廣場(chǎng)、268米的金海M-city、258米的中國(guó)德國(guó)港……
然而，一再刷新并不只有商業(yè)地標(biāo)們的天際，超高層住宅樓群，同樣也是城市人居天際線的展現(xiàn)。
日前，貝殼研究院發(fā)布了“超高層住宅”畫像，選取樓層超過(guò)30層的小區(qū)為超高層住宅樣本，探索不同城市摩天住宅里的奧秘。
佛山摩天住宅小區(qū)數(shù)量占比僅有可憐的5.8%！
不同城市摩天住宅數(shù)量有何差異？
超高層住宅有何獨(dú)特之處？
誰(shuí)買走了摩天住宅？
佛山的摩天住宅占比又為何這么少？
城市建筑的“身高”隨著經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，也在同步向上生長(zhǎng)。那么，不同城市對(duì)超高層住宅的熱衷程度如何？
貝殼研究院對(duì)一線、新一線19城近1.5萬(wàn)個(gè)超高層住宅小區(qū)統(tǒng)計(jì)分析發(fā)現(xiàn)，城市間超高層住宅的差異明顯。
選取樓層超過(guò)30層的小區(qū)為超高層住宅樣本，探索不同城市摩天住宅里的奧秘。
國(guó)內(nèi)定義超高層住宅為≥100米的民用建筑，按照層高3.3米計(jì)算，貝殼研究院的報(bào)告中就選取樓層超過(guò)30層的小區(qū)為超高層住宅樣本。
也許，在許多人印象中，上海、深圳摩天大樓最多，住宅應(yīng)該也是最高的。
但此次報(bào)告指出發(fā)現(xiàn)，新一線城市重慶、武漢、成都、西安等城市超高層住宅小區(qū)數(shù)量位居前列，其中重慶“最高”，憑借2200多幢超高層住宅小區(qū)排名首位，是典型的“住在空中”的城市。
而一線城市中北京摩天住宅數(shù)量在19城中排名靠后，僅有125個(gè)小區(qū)樓層超過(guò)30層。
值得注意的是，重慶超高層住宅小區(qū)數(shù)量是北京的17.8倍。
之所以有如此懸殊的數(shù)據(jù)差，是因?yàn)橹貞c城區(qū)多為山地，建設(shè)用地資源的稀缺性決定其縱向發(fā)展才能滿足城市居住需求，且住宅日照間距對(duì)樓高的限制較低。
而北京作為首都，在超高層建筑的規(guī)劃上一直有著嚴(yán)格的限高令，整個(gè)城市并未呈現(xiàn)出“向上生長(zhǎng)”的現(xiàn)象。
“山城”重慶高樓林立
同樣，綜合考慮各個(gè)區(qū)域地形地貌、日照、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展水平等因素，城市摩天住宅小區(qū)的數(shù)量分布表現(xiàn)出南北差異。
南方城市如重慶、成都、深圳、廣州，中部城市武漢及西安等超過(guò)30層的住宅小區(qū)數(shù)量整體較多，北方城市如北京、青島、天津、沈陽(yáng)等則在超高層住宅樓的建設(shè)上并不出彩。
總的來(lái)看，城市摩天住宅小區(qū)分布呈現(xiàn)“南強(qiáng)北弱”特征。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，超高層住宅通常具有中高端物業(yè)屬性，與整體市場(chǎng)相比，大部分城市超高層住宅具有突出的優(yōu)勢(shì)：更高的居住品質(zhì)、更佳的地理位置。
從總價(jià)和面積來(lái)看，大部分城市超高層住宅套均總價(jià)、套均面積高于全市平均水平，尤其是一線城市更為顯著。
其中，上海摩天住宅套均總價(jià)高出全市平均水平588萬(wàn)元，套均面積高出36平方米；北京超高層住宅套均總價(jià)比全市平均水平高115萬(wàn)元，套均面積高出29平方米。
上海高樓是美麗的風(fēng)景線
報(bào)告認(rèn)為，城市超高層住宅套均總價(jià)之所以高于全市平均水平，一定程度上與小區(qū)所處地理位置有關(guān)。
分析發(fā)現(xiàn)，摩天住宅占據(jù)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，大多位于城市資源與人口集中的中心城區(qū)，或者周邊城區(qū)的核心商圈，地段優(yōu)勢(shì)加持下摩天住宅房?jī)r(jià)整體稍高。
以上海為例，摩天住宅呈聚集性分布，67%的超高層住宅小區(qū)位于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，集中在徐家匯、臨平路、陸家嘴、南京西路等商圈，內(nèi)環(huán)之外則分布在世博濱江、南橋、嘉定新城等區(qū)域性核心商圈。
當(dāng)然，“立體的山城”重慶是個(gè)例外。超高層住宅套均總價(jià)103萬(wàn)，低于全市平均水平9萬(wàn)元；套均面積84平，低于全市套均面積3平米。
獨(dú)特的地形環(huán)境造就重慶遍地是摩天住宅的現(xiàn)象，超高層住宅小區(qū)數(shù)量TOP5商圈包括合川、解放碑、南坪、璧山、觀音橋，其中合川和璧山則屬于非主城區(qū)。
值得關(guān)注的是，佛山的摩天住宅對(duì)比大灣區(qū)其他入選城市則很具特色——改善戶型是主流！
貝殼數(shù)據(jù)顯示，佛山摩天住宅套均面積達(dá)到101平，遠(yuǎn)高于深圳的77平（向香港的小房子學(xué)習(xí)得太多了）、廣州的94平、東莞的96平！明顯，佛山摩天住宅就是在做更有購(gòu)買力的改善群體客戶。
而回顧市場(chǎng)狀況，也與貝殼數(shù)據(jù)基本吻合。
這里我們抽取兩個(gè)市場(chǎng)案例看看。
佛山新城目前備案價(jià)格最高的怡翠晉盛國(guó)慶前開(kāi)放了號(hào)稱“佛山最高天際板房”，在36層，這批產(chǎn)品150-185平！好吧，純粹的大戶型產(chǎn)品。
再看看一個(gè)經(jīng)典項(xiàng)目，千燈湖早期超高層住宅代表的萬(wàn)達(dá)華府，貝殼上的房源基本都直奔130平而去！
簡(jiǎn)單地說(shuō)，佛山的摩天住宅，戶型在周邊城市中最大。但得益于深圳、廣州、東莞等地的高房?jī)r(jià)，佛山摩天住宅177萬(wàn)的套均總價(jià)又是大灣區(qū)入選城市中最低的，相當(dāng)魔幻。
物業(yè)服務(wù)方面，超高層住宅物業(yè)品質(zhì)整體較高。19城中18城超高層住宅小區(qū)的平均物業(yè)服務(wù)費(fèi)高于全市平均水平，特別是深圳和上海，摩天住宅小區(qū)平均物業(yè)服務(wù)費(fèi)超過(guò)3元/平/月。
誰(shuí)在為超高層住宅買單？
在很多人印象中，居于巍峨之中的，當(dāng)是事業(yè)有成、成熟穩(wěn)重的準(zhǔn)成功人士。年齡？起碼得35+吧！
然而，事實(shí)是……
基于貝殼平臺(tái)交易數(shù)據(jù)，90后已成為城市摩天住宅購(gòu)買客群的主力軍！
貝殼認(rèn)為，不同于部分老一輩人對(duì)高樓的“恐高”，當(dāng)代年輕人對(duì)超高層住宅這一新生產(chǎn)物接受度趨增。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，在2019年以來(lái)的超高層住宅交易中，90后占比已達(dá)到47.4%，顯著高于市場(chǎng)平均水平近15個(gè)百分點(diǎn)。
分城市看，合肥、蘇州、成都三個(gè)城市摩天住宅客群中90后占比已過(guò)半數(shù)，其中合肥以55%的比例占據(jù)首位。
然而， 這個(gè)經(jīng)驗(yàn)在佛山恐怕不太適用了。
因?yàn)樨悮?shù)據(jù)顯示，資金承壓之下，90后青年群體購(gòu)買超高層住宅的面積普遍較小、總價(jià)較低。2019年以來(lái)重點(diǎn)城市90后購(gòu)買超高層住宅的套均面積為85平，套均總價(jià)148萬(wàn)元，分別較80后群體低8平方米、43萬(wàn)元。
劃重點(diǎn)，套均面積為85平，套均總價(jià)148萬(wàn)元——這樣的面積和價(jià)格，在佛山買一套摩天住宅，而且佛山的摩天住宅基本在房?jī)r(jià)老高的各種新區(qū)（千燈湖、佛山新城、北滘新城、金沙洲），基本注定了——要不起！
或許，佛山這樣的新一線城市，更應(yīng)該參照貝殼對(duì)于北京上海的研究：一線城市北京、上海雖然超高層住宅客群中90后占比不足3成，但購(gòu)房套均面積均超百平（這個(gè)指標(biāo)很佛山），分別為109和101平米，顯著高于其余城市。
瞬間感覺(jué)，佛山高大上不少！
整個(gè)報(bào)告里面，有個(gè)數(shù)據(jù)讓佛山人非常扎心——佛山摩天住宅小區(qū)數(shù)量占比僅有可憐的5.8%！
是佛山住宅建設(shè)技術(shù)不行嗎？
還是低調(diào)的佛山人不喜歡超高層住宅？
佛山目前幾乎云集了業(yè)內(nèi)所有龍頭房企，更有中交、中鐵這樣的“基建狂魔”，各種軌道交通建設(shè)得如火如荼， 318米的商業(yè)地標(biāo)恒大蘇寧廣場(chǎng)也已經(jīng)成型，能做好摩天住宅的開(kāi)發(fā)商大有人在。
那么，是佛山人恐高，不喜歡超高層住宅？
這里我們需要先一起來(lái)看看超高層住宅的優(yōu)勢(shì)和不足，再判斷佛山人是否會(huì)喜歡這樣的產(chǎn)品。
超高層住宅的優(yōu)點(diǎn)
1、視野佳、空氣好
高樓層視野、空氣好，噪音逐漸遞減、空氣質(zhì)量逐漸提高。通常來(lái)說(shuō)，在12層以上，噪聲影響逐層遞減，而空氣質(zhì)量也隨之逐漸提高。住上面的人沒(méi)有明顯感覺(jué)空氣清新。
2、采光棒、通風(fēng)好
采光、通風(fēng)好，超高層住宅可以享受充分享受陽(yáng)光的溫暖?！岸币磻粜偷脑O(shè)計(jì)和房主的保養(yǎng)，但“夏涼”是一定的，因?yàn)槌邔拥耐L(fēng)確實(shí)比一般樓層要好。
3、噪音小、污染少
樓層高污染相對(duì)就少，房間干燥清潔，易于保持衛(wèi)生。同時(shí)樓高噪音小而少，一般每高一層樓，噪音就會(huì)減低約10分貝。
4、四害幾近于零
蚊蟲(chóng)、老鼠等四害相對(duì)較少，高于20層以上蚊及老鼠基本上為零。
超高層住宅的缺點(diǎn)
1、建筑成本高昂
建筑必須使用最先進(jìn)的建筑材料和建筑工藝，成本很高，日常管理成本也不低，一些空置率較高的高樓因此不堪重負(fù)。另外影響城市景觀，造成光污染以及諸多環(huán)境問(wèn)題。
2、使用較不方便
超高層建筑里工作人員很多，要到達(dá)頂層甚至要在樓層中間換乘電梯。如果電梯出現(xiàn)故障，給住戶帶來(lái)的麻煩更大。上下班的人流高峰，將造成樓層擁擠，超高層建筑周圍也會(huì)出現(xiàn)人流高峰和車流高峰。萬(wàn)一停水、停電、電梯，會(huì)讓人煩不勝煩。
3、電梯速度太快
這可能引起身體不適，特別是家有老人、小孩的不適合。目前普通住宅電梯約為1.75米/秒的速度，電梯從最低地下2層到地上33層高就需要大約一分鐘的時(shí)間。超高層住宅項(xiàng)目為了達(dá)到消防規(guī)定通常會(huì)采用高速電梯，如目前已有項(xiàng)目采用運(yùn)行速度達(dá)到4米/秒的電梯，從地下三層到地上60層也可以控制在一分鐘之內(nèi)。
4、底層相對(duì)潮濕
底層單元即使首層架空層等，受到日照時(shí)間、通風(fēng)條件的影響，仍舊會(huì)受“潮濕”的困擾。
5、電梯費(fèi)用不少
住在高層的住戶在高峰期電梯等候時(shí)間和乘坐時(shí)間都會(huì)更長(zhǎng)；而對(duì)于電梯分?jǐn)傠娰M(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，有物業(yè)公司執(zhí)行所有樓層用戶統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，但也有公司執(zhí)行分段計(jì)費(fèi)?，F(xiàn)在的高層電梯費(fèi)用一般從3層開(kāi)始，每往上增加一層就要相應(yīng)地增加大約3元的電梯費(fèi)用。
6、實(shí)用面積減少
因?yàn)榧袅?，?shí)用面積相對(duì)減少，超過(guò)40層左右的住宅，該建筑低層單位收到承重加大的因素，剪力墻厚度就要相應(yīng)增加。在實(shí)際運(yùn)用中，1-10層剪力墻最厚采用300-350毫米，以上逐階段遞減。有些樓盤在進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)中會(huì)將剪力墻設(shè)計(jì)在相對(duì)不影響實(shí)際使用空間的位置。
7、消防安全問(wèn)題
消防相關(guān)的設(shè)施，云梯只能到30層。一方面是建筑外部的消防云梯車，目前最高可達(dá)到28-30層高，高于這一高度的住戶在面對(duì)火災(zāi)時(shí)，很難再借助外部消防云梯得到疏救。建筑物內(nèi)部的消防電梯規(guī)定必須從最低層(包括地下層)到最高層，且從最低層到最頂層的運(yùn)行時(shí)間不得大于60秒。超高建筑裝修中使用了大量可燃性材料，建筑內(nèi)部還分布著大量電線電纜，一旦火災(zāi)形成，火勢(shì)會(huì)非常迅猛。消防部門的云梯只有100米左右，如果300米的高樓出現(xiàn)火災(zāi)，根本無(wú)法進(jìn)行救援。此外，還有地震、人為破壞等不可預(yù)見(jiàn)性災(zāi)難。
電梯問(wèn)題和消防安全問(wèn)題一直是超高層住宅之殤
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)：雖然超高層住宅在電梯、消防安全等方面一直頗具爭(zhēng)議，但其所帶來(lái)的更寬闊的視野、更好的通風(fēng)采光，卻是普通多層住宅無(wú)法提供的居住體驗(yàn)。對(duì)于敢為人先的佛山人，向往這樣的云端生活的顯然也不在少數(shù)。
那么，為何佛山的超高層住宅占比還是這么少？
超高層項(xiàng)目往往處于土地資源稀缺的城中央，但佛山更傾向于打造不同打造有特色的、錯(cuò)落有致的城市面貌，在嶺南文化彰顯的老城央（除了新城區(qū)），各項(xiàng)控高非常嚴(yán)厲！
這也很好地解析為何我們的摩天大樓往往位于千燈湖、佛山新城、金沙洲等新區(qū)。
另一方面，我們也要看到，近年來(lái)佛山超高層住宅也在增加。
中海寰宇天下最高60層、萬(wàn)科金域中央最高53層、南海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)住宅最高52層、中海金沙里48層、星匯云錦46層……
然而，佛山市一個(gè)新房癌嚴(yán)重的城市：2018年，佛山一共賣新房164778套、2019年佛山新房成交111855套、2020年上半年哪怕收到疫情影響佛山新房還是成家交了4.7萬(wàn)套！
佛山的新房市場(chǎng)實(shí)在太大了！
想對(duì)比于只存在于土地資源稀缺的重點(diǎn)發(fā)展新區(qū)域才會(huì)蓋起來(lái)的超高層摩天住宅，其它類型住宅的數(shù)量太多了！
用小學(xué)數(shù)學(xué)來(lái)概括，就是——分母太大了！
居于云端，在佛山，看來(lái)確實(shí)只能屬于少數(shù)人！
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