昨天，金科宣布未來(lái)5年做到4500億
這在低迷、活下去、近四成房企完不成業(yè)績(jī)目標(biāo)的2020年末樓市時(shí)刻，好比一個(gè)深水炸彈！
什么叫信心？
風(fēng)口期的高歌猛進(jìn)更多是抓住大勢(shì)，這不叫信心，叫順勢(shì)而為的能力。
逆勢(shì)高增長(zhǎng)，才叫信心。
在如今2020年堪稱史上最難的年份，而且未來(lái)也不樂(lè)觀，幾乎不可能再有大風(fēng)口的下個(gè)5年，金科最新5年戰(zhàn)略2021~2025年硬是亮劍了4500億的目標(biāo)。
一種“逆勢(shì)生長(zhǎng)”的高調(diào)感，在地產(chǎn)50強(qiáng)上空飄過(guò)。
老潘相信同在1000億，2000億的房企，被金科的新5年戰(zhàn)略刺激到了。
乍一看，絕對(duì)值看，4500億，目標(biāo)肯定是高的。
5年硬生生多出“2300億”的增量，絕對(duì)值是驚人的。
其他行業(yè)用5年出這個(gè)銷售額，太難了，即使獨(dú)角獸的標(biāo)準(zhǔn)，也是3年100億美金，也僅僅700億人民幣，而且這個(gè)還是“估值”而已。
金科未來(lái)5年，相當(dāng)于“再造了一個(gè)金科”。
絕對(duì)值的超級(jí)增量說(shuō)完了，再來(lái)談?wù)?500億，站在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，到底高不高的命題？
其一，4500億，相當(dāng)于年均復(fù)合增長(zhǎng)率15%。
15%高不高？其實(shí)也不算太高。
老潘來(lái)橫縱對(duì)比解讀一下。
第一， 金科自己預(yù)測(cè)未來(lái)5年頭部房企增速在5%到15%左右，金科因?yàn)樽约菏切袠I(yè)17名，2000億的盤子也不太大，選擇了一個(gè)15%增速最高值，也合理。
第二，即使在最難的疫情年2020年，房企增速應(yīng)該顯著下降才對(duì)，但事實(shí)上，前11個(gè)月1000億以上房企銷售增長(zhǎng)率均值為9.7%，而500-1000億的27家房企銷售增長(zhǎng)率均值為12.3%，這還只是均值，同樣的中國(guó)金茂最猛，前11月業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)35%。
第三， 針對(duì)金科自己而言，其實(shí)已經(jīng)大大降速了。
金科過(guò)去是跨越式增長(zhǎng)，2016年金科才319億，但恐怖的是，2019年金科已經(jīng)1860億，而2020年金科預(yù)計(jì)2200億沒(méi)問(wèn)題。這是什么速度？3年增長(zhǎng)8倍，4年增長(zhǎng)了7倍……在這樣一個(gè)“高增長(zhǎng)、高士氣”公司氛圍下，金科面向未來(lái)5年戰(zhàn)略的年均15%復(fù)增率，其實(shí)是大大下調(diào)了增速的。
對(duì)比過(guò)去看，金科未來(lái)15%的速度，是克制的速度！
來(lái)源：平安證券研究所
但老潘也提醒大家，金科新5年戰(zhàn)略也留了2句話。
其一，4500億只是預(yù)期目標(biāo)，力爭(zhēng)沖擊更高目標(biāo)，啥意思，也不排除破5000億可能。
其二，4500億只是個(gè)規(guī)劃，未來(lái)也根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)變化進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。
道理和補(bǔ)丁，似乎都被金科說(shuō)完了。
不過(guò)一家大型房企的5年戰(zhàn)略，更多是一種對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)的整體牽引作用，也是給合作商、資本機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、投資者和內(nèi)部骨干的一種信心。
從這個(gè)角度來(lái)講，喊出4500億也是OK的。
如果對(duì)標(biāo)幾個(gè)規(guī)模差不多的房企，在最新11月銷售額榜中，金科1957億位列17,旭輝2002億位列16年，中國(guó)金茂2003億位列15名。
來(lái)源于中指研究院前11月銷售榜
那么看看這三家旗鼓相當(dāng)?shù)奈磥?lái)3到5年戰(zhàn)略和業(yè)績(jī)力高低。
其一，綜合來(lái)看過(guò)去3、5年，旭輝增長(zhǎng)相對(duì)穩(wěn)健均勻些，每年40%復(fù)增率，而金茂和金科是跨越式發(fā)展，都是3年5到8倍的火箭式上升。
其二，2020年金茂11月已經(jīng)完成2000億年初目標(biāo)，增長(zhǎng)率35%也為列地產(chǎn)15強(qiáng)第一名，剩下1個(gè)月更多隨意，或者留存給2021年了。而旭輝今年力爭(zhēng)2300億，金科力爭(zhēng)2200億。貌似年中會(huì)都表示有信心完成各自期初目標(biāo)。
其三，中國(guó)金茂的戰(zhàn)略喜歡三年滾動(dòng)，2021年2500億，2022年3000億，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)2022年大概率全口徑是3200億。
如果推測(cè)到類似金科2025年4500億，考慮到金茂作為央企的不缺錢和錢便宜以及未來(lái)新增長(zhǎng)土地60%將由城市運(yùn)營(yíng)陸續(xù)貢獻(xiàn)的確定性，2025年的中國(guó)金茂業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)更樂(lè)觀，不排除破5000億可能。
其四，旭輝2017年的二五戰(zhàn)略確定力爭(zhēng)2021年做到3000億，進(jìn)軍行業(yè)TOP8，如今2020年大約2300億，考慮到眼下行業(yè)普遍進(jìn)入低增長(zhǎng)，低利潤(rùn)、低容錯(cuò)時(shí)代，2021年旭輝破3000億難度頗高，但也不會(huì)差太多。但類似2021年進(jìn)入行業(yè)TOP8，這個(gè)基本不可能了。
其五，但與金茂和旭輝不同的是，金科負(fù)債率一直是“硬傷”。
截止3季度，金科凈負(fù)債率達(dá)到112.3%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.7%，踩中2條紅線。而旭輝一直強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)鐵三角的克制，整體發(fā)展模式偏向于穩(wěn)健。所以金科旭輝金茂三者PK，也不能僅僅看銷售額，還需要利潤(rùn)、負(fù)債率、三條紅線、產(chǎn)品力等綜合PK，老潘以后有機(jī)會(huì)再深入解讀。
來(lái)源于平安證券研究所
目前行業(yè)進(jìn)入低增長(zhǎng)、低利潤(rùn)、低容錯(cuò)時(shí)代，行業(yè)整體規(guī)模也進(jìn)入“箱體高位盤整”時(shí)期，政策調(diào)控雖然嚴(yán)但整體趨勢(shì)明朗，所以有人說(shuō)，未來(lái)地產(chǎn)15強(qiáng)格局和座次基本穩(wěn)定了。
這個(gè)結(jié)論看上去很對(duì)，但老潘覺(jué)得未來(lái)并非如此。未來(lái)地產(chǎn)15強(qiáng)的格局還在中度調(diào)整，還沒(méi)有進(jìn)入微調(diào)整階段，尤其在未來(lái)3、5年之內(nèi)。
其一，就連空調(diào)行業(yè)屬于傳統(tǒng)老行業(yè)、成熟行業(yè)，格力作為多年占據(jù)行業(yè)龍頭冠軍位置，作為占據(jù)行業(yè)三分之一蛋糕的企業(yè)，在2020年座次也更替了，2020年中報(bào)格力丟掉多年的空調(diào)冠軍寶座，被美的超越。
一個(gè)成熟行業(yè)尚且如此，中國(guó)房地產(chǎn)才剛剛進(jìn)入16萬(wàn)億高位，而且龍頭房企市占率大多2%、4%左右，談何十強(qiáng)格局穩(wěn)定？
其二，15強(qiáng)房企各家的戰(zhàn)略開(kāi)始從規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入差異化競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，多元產(chǎn)業(yè)、第二曲線帶來(lái)的商業(yè)模式差異性，市值的差異性已經(jīng)開(kāi)始凸顯，比如規(guī)模2000多億左右的龍湖市值破3000億，與6000億，7000億的TOP3相當(dāng)。比如央企和民營(yíng)企業(yè)的體制差異、融資差異等在未來(lái)也會(huì)帶來(lái)一些分化和波動(dòng)。
其三，15強(qiáng)各家的動(dòng)態(tài)都還在深度調(diào)整，包含戰(zhàn)略調(diào)整、結(jié)構(gòu)調(diào)整、組織人事調(diào)整甚至領(lǐng)導(dǎo)人的調(diào)整。
比如3強(qiáng)中碧桂園雖然穩(wěn)坐冠軍，但萬(wàn)科和恒大一直老二和老三在交替調(diào)整；
比如以老四老五來(lái)看，融創(chuàng)和保利也是爭(zhēng)來(lái)爭(zhēng)去。
而到6到10強(qiáng)變動(dòng)就更大特大了。比如過(guò)去的老七中海地產(chǎn)伴隨顏建國(guó)回歸之后最近3年，中海就一直強(qiáng)調(diào)回歸TOP5陣營(yíng)，顏建國(guó)推行新的“三個(gè)主流戰(zhàn)略”后，中海業(yè)績(jī)?cè)鏊龠@三年陸續(xù)在地產(chǎn)10強(qiáng)增長(zhǎng)率第一，第二和領(lǐng)先。
同樣對(duì)規(guī)模不是太在乎的龍湖和金地，也是在10強(qiáng)位置上下浮動(dòng)，甚至凌克都強(qiáng)調(diào)，我基本不看銷售排行榜。
而10強(qiáng)到15強(qiáng)更是調(diào)整劇烈，比如新城從行業(yè)老8調(diào)整到如今的13位，而過(guò)去多年一直在10強(qiáng)之后的招商蛇口這一次進(jìn)入老十位置。
同樣，世茂作為昔日逆勢(shì)黑馬，勁頭十足，早期曾表示2020年逼近3000億規(guī)模后表示未來(lái)業(yè)績(jī)力爭(zhēng)20%到30%的增速，但伴隨三道紅線出臺(tái)后，世茂將增速調(diào)整為了10%以上。
其四，三道紅線改變了規(guī)模論英雄的格局，即過(guò)去融資是看規(guī)模，尤其2019年之后金融機(jī)構(gòu)看地產(chǎn)50強(qiáng)調(diào)整為地產(chǎn)30強(qiáng)優(yōu)先，而三道紅線后核心看財(cái)務(wù)質(zhì)量高的融資優(yōu)先，融資有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，假以時(shí)日，這也勢(shì)必打破過(guò)去的地產(chǎn)15強(qiáng)的規(guī)模座次榜的順序。
房企多元化成績(jī)單，金科也在5年戰(zhàn)略中給出了答案！
核心有三個(gè)大數(shù)據(jù)。
第一， 地產(chǎn)相關(guān)多元化業(yè)務(wù)銷售達(dá)500億以上，即非住宅銷售500億以上。
第二， 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到300-500億元，
第三， 代建業(yè)務(wù)規(guī)模300億元。
這是金科未來(lái)5年的多元化目標(biāo)期許，以上總數(shù)加起來(lái)1000億左右（這種加法有點(diǎn)牽強(qiáng)），相對(duì)4500億地產(chǎn)主業(yè)銷售而言，大概20%多點(diǎn)。
也就是說(shuō)，未來(lái)5年格局，地產(chǎn)80%，非地產(chǎn)各種加起來(lái)20%左右，顯然，未來(lái)5年地產(chǎn)依舊“一股獨(dú)大”，“主航道”，金科的主干……這個(gè)基本定性了。事實(shí)上，一個(gè)關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)老潘要提醒的是，2019年，百?gòu)?qiáng)房企多元化營(yíng)收占比在12.6%。
對(duì)此，老潘結(jié)論時(shí)，未來(lái)5年，房企能夠接替地產(chǎn)的“第二曲線”，還很細(xì)，相對(duì)地產(chǎn)依舊微小。作為控股集團(tuán)的戰(zhàn)略精力投入應(yīng)該知道尺度和分寸。
所以對(duì)于多元化賽道布局的房企而言，也別瞧不起地產(chǎn)10%的增長(zhǎng)，因?yàn)槟莻€(gè)絕對(duì)值依舊驚人。比如金科算出的5年2300億的增量收入，試問(wèn)哪個(gè)第二曲線可以5年做到2300億的收入？？？而且地產(chǎn)主業(yè)本就是規(guī)模房企多年奮戰(zhàn)和優(yōu)勢(shì)的行業(yè)，一個(gè)新行業(yè)從0開(kāi)始以及漫長(zhǎng)探索和發(fā)展周期，中短期做到2300億幾乎等于妄想。
多元產(chǎn)業(yè)唯一值得在乎的戰(zhàn)略價(jià)值，老潘總結(jié)為核心四點(diǎn)。
第一，多元產(chǎn)業(yè)能否反哺低成本、高質(zhì)量拿地，真正羊毛出在兔身上，協(xié)同價(jià)值大于自身價(jià)值。
第二， 多元產(chǎn)業(yè)更多是一種模式互補(bǔ)，產(chǎn)業(yè)協(xié)同，比如金科300億代建是輕資產(chǎn)，碧桂園服務(wù)1000億營(yíng)收，龍湖未來(lái)商業(yè)300億租金……這些都是輕資產(chǎn)，都能穿越地產(chǎn)調(diào)控周期和經(jīng)濟(jì)下行周期，是模式互補(bǔ)；
第三， 多元產(chǎn)業(yè)因?yàn)樾沦惖?、新模式帶?lái)的高PE，比如地產(chǎn)5到8倍，而物業(yè)IPO都是20
倍到100倍，市值超過(guò)地產(chǎn)主業(yè)是大概率事件，未來(lái)眾多高市值的產(chǎn)業(yè)板塊上市，通過(guò)IPO和增發(fā)融資，也是增強(qiáng)地產(chǎn)企業(yè)融資能力的補(bǔ)充。
第四， 多元產(chǎn)業(yè)由于商業(yè)模式、收入模式、現(xiàn)金流等很容易與地產(chǎn)主業(yè)形成戰(zhàn)略互補(bǔ)和自身的現(xiàn)金流穩(wěn)定性，比如長(zhǎng)租公寓的收入，比如龍湖天街租金的收入，比如物業(yè)服務(wù)收入的穩(wěn)定性。這能夠增強(qiáng)未來(lái)房企集團(tuán)整體經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性，能夠穿越周期，企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性、安全性提升。
從上述角度來(lái)看，這也是金科反復(fù)強(qiáng)調(diào)“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的戰(zhàn)略原因。
顯然，地產(chǎn)未來(lái)5年依舊是規(guī)模房企的主航道，是70%、80%的收入，甚至是營(yíng)收。但利潤(rùn)范疇，有望多元產(chǎn)業(yè)的超高利率有望占比更高。
回到占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的地產(chǎn)主業(yè)，未來(lái)這個(gè)航道又是30強(qiáng)房企的天下，越往后，可能越來(lái)越聚焦于20強(qiáng)，15強(qiáng)，甚至10強(qiáng)。正如香港城邦經(jīng)濟(jì)體4家房企占據(jù)80%蛋糕，未來(lái)中國(guó)大陸10強(qiáng)，15強(qiáng)占據(jù)50%甚至更高也是大概率事件。
截止11月，地產(chǎn)行業(yè)破千億已經(jīng)有32家，預(yù)計(jì)2020年將達(dá)到40家，隨著行業(yè)集中度不斷提升，千億房企達(dá)到50家，只是時(shí)間問(wèn)題。
事實(shí)上，金科給出了未來(lái)10年的地產(chǎn)蛋糕和頭部企業(yè)增速。即預(yù)計(jì) 2030 年至少會(huì)達(dá)到 18 萬(wàn)億的市場(chǎng)規(guī)模，行業(yè) TOP10 企業(yè)市場(chǎng)集中度將進(jìn)一步提升至 35-40%，因此金科未來(lái)仍然堅(jiān)持主業(yè)做大做強(qiáng)。
按照金科的邏輯，算個(gè)賬，18萬(wàn)億*40%=72000億，未來(lái)10年10強(qiáng)房企平均7200億。這或許是比金科2025年沖擊4500億更震撼的“10強(qiáng)門檻值”。事實(shí)上，業(yè)內(nèi)人都知道，2019年年會(huì)時(shí)刻，龍湖吳亞軍在年會(huì)上也拋出過(guò)2030年龍湖地產(chǎn)主業(yè)做到去權(quán)益9000億……如此看來(lái)，倒是“認(rèn)知趨同”。
面向未來(lái)5年，金科規(guī)模吹響了5年4500億的號(hào)角，但關(guān)于利潤(rùn)、負(fù)債率另外財(cái)務(wù)指標(biāo)質(zhì)量維度并沒(méi)有給出量化的目標(biāo)。只是更多表示未來(lái)持續(xù)改善資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金短債比、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流等財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)指標(biāo)，未來(lái)“品質(zhì)利潤(rùn)型”產(chǎn)品占比達(dá)到 30%，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)盈利能力優(yōu)于標(biāo)桿企業(yè)平均水平。
專注地產(chǎn)30強(qiáng)之變
地產(chǎn)總裁內(nèi)參
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