地產(chǎn)隨筆 文|潘永堂

地產(chǎn)上半場(chǎng)，房企喜歡談土儲(chǔ)PK、規(guī)模PK

地產(chǎn)下半場(chǎng)，房企喜歡談多元化、談分拆，談市值！

剛過(guò)去的2020年，地產(chǎn)圈市值維度出現(xiàn)“兩大超級(jí)分化”！

• 其一，地產(chǎn)股“跌跌不休”，物業(yè)股“蒸蒸日上”，一個(gè)落日黃花與熱血少年的差異觀感；

• 其二，地產(chǎn)板塊內(nèi)部，一面是優(yōu)秀房企業(yè)績(jī)上升，另一面卻是房企市值下跌，“沖突感”很強(qiáng)！

圍繞著這2大超級(jí)分化，有一些關(guān)鍵數(shù)據(jù)讓我們對(duì)“地產(chǎn)”市值心生寒意。

好消息有幾個(gè)。

• 1，多災(zāi)多難的2020年，中國(guó)商品房銷售額神突破17萬(wàn)億，增長(zhǎng)8.7%；

• 2，2020年中國(guó)GDP首超100萬(wàn)億,，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)7.46萬(wàn)億，占GDP高達(dá)7.3%。

• 3，千億房企在2020年增加到“43家”，兇得很；

雖然行業(yè)漲了，優(yōu)秀企業(yè)增長(zhǎng)了，但壞消息也有好幾條。

• 1，收入增長(zhǎng)了，市值下跌了，43家千億房企中市值破千億的僅只有10家，規(guī)模與市值嚴(yán)重不匹配。

• 2， 大多千億房企呈現(xiàn)出“千億房企、百億市值”的尷尬格局，2020年更慘，這其中，千億融信市值最低的時(shí)候只有76億，算是典型；

• 3，  房企市值在2020年普跌， 2020年50家上市房企（含A股和H股）中，46家2020年末市值低于2019年末，也就是說(shuō)92%的上市房企2020年市值“下滑了”！

不僅僅是2020年，未來(lái)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，即使龍頭房企銷售繼續(xù)增長(zhǎng)5%~15%，但未來(lái)市值似乎并沒(méi)看到樂(lè)觀一面，整個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)陷入一種“成熟甚至是夕陽(yáng)期”到來(lái)的未來(lái)觀感。

唯一欣慰的是房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)太大，這個(gè)夕陽(yáng)期可能足夠長(zhǎng)，而且還不會(huì)完全“消失”！老潘提醒的是哪怕今天房地產(chǎn)高度成熟，存量時(shí)代的美國(guó)，房地產(chǎn)依舊是第三大行業(yè)。

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的故事似乎就這么回事了，未來(lái)是剩者為王，未來(lái)就是30強(qiáng)的天下了！但在這樣一種命運(yùn)已看穿的未來(lái)10年中，我們?cè)?020年同樣看到一些“驚喜”和“驚艷”的新畫(huà)面。比如

第1個(gè)故事來(lái)自房地產(chǎn)交易戰(zhàn)場(chǎng)的貝殼。

即 一個(gè)貝殼=1個(gè)萬(wàn)科+1個(gè)碧桂園+1個(gè)融創(chuàng)。

應(yīng)該說(shuō)，貝殼做為中國(guó)最大的房地產(chǎn)在線交易服務(wù)平臺(tái)，上市后市值完全驚嘆、震撼了中國(guó)乃至全球的房企。貝殼自2020年紐交所上市后，市值一年內(nèi)增長(zhǎng)9倍，以5010億人民幣市值規(guī)模，成為全球市值規(guī)模最大的房地產(chǎn)企業(yè)。

第2個(gè)故事來(lái)自物業(yè)服務(wù)戰(zhàn)場(chǎng)的碧桂園服務(wù)。

即一個(gè)碧桂園服務(wù)，目前市值竟然閃電突破2000億，目前看，超過(guò)碧桂園地產(chǎn)或許是不遠(yuǎn)的事情，截止今日2月24日碧桂園地產(chǎn)2060億市值。

第3個(gè)故事來(lái)自“出了地產(chǎn)圈”的“恒大汽車”。

恒大汽車，市值過(guò)于瘋狂，沒(méi)造一輛車，恒大汽車總市值最高點(diǎn)已經(jīng)突破6000億；

更多的故事也在泛地產(chǎn)各個(gè)細(xì)分戰(zhàn)場(chǎng)上演。

• 比如圍繞地產(chǎn)上下游生態(tài)的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理平臺(tái)明源云市值破千億，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)眾多1000億，2000億銷售額的千億房企市值。

• 比如房地產(chǎn)代建第一股綠城管理上市，
  

• 比如圍繞房地產(chǎn)智能數(shù)字建造的遠(yuǎn)大住工上市

過(guò)去的2020年細(xì)分賽道，的確很熱鬧，作為中國(guó)天字一號(hào)產(chǎn)業(yè)的中國(guó)房地產(chǎn)在備受疫情，三道紅線和行業(yè)天花板后，新故事、新曲線、新邏輯正在產(chǎn)生……過(guò)程中很痛苦，但這對(duì)行業(yè)，對(duì)企業(yè)而言，是好事！

應(yīng)了一句老話，痛則變，變則通！

房地產(chǎn)不再以狹隘地產(chǎn)商來(lái)思考問(wèn)題，而是站在大地產(chǎn)，泛地產(chǎn)，地產(chǎn)上下游，產(chǎn)業(yè)分拆上市，產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)、平臺(tái)模式上更高邏輯、更高維去思考企業(yè)的未來(lái)！房地產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)始變?yōu)樨?cái)務(wù)管控的多元“大型控股集團(tuán)”。

在這個(gè)時(shí)刻，行業(yè)市場(chǎng)撲朔迷離，喧囂分化、熱鬧的背后，到底怎么看當(dāng)下多元化房企的“魔幻市值”？老潘也做幾個(gè)關(guān)鍵命題的解讀。

1，地產(chǎn)股市值憑什么這么低? 90%房企市值下跌，說(shuō)明什么？

現(xiàn)在資本市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)股整體并不看好，這不是針對(duì)一個(gè)企業(yè)，而更多針對(duì)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)！

• 其一，這個(gè)行業(yè)開(kāi)始進(jìn)入成熟期，后市很難有驚喜，而且甚至很多房企進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)階段。

• 其二，地產(chǎn)行業(yè)雖然很大，10多萬(wàn)億，但2020年三道紅線扼殺了所有上市房企未來(lái)增長(zhǎng)的空間、幅度，行業(yè)再難有黑馬，大多房企在安全的負(fù)債結(jié)構(gòu)“同一天花板”下發(fā)展。

• 其三，政策的調(diào)控持續(xù)加碼，土地競(jìng)爭(zhēng)和房?jī)r(jià)限制下的利潤(rùn)剪刀差空間越來(lái)越小，意味著業(yè)績(jī)難增長(zhǎng)的同時(shí)，房企利潤(rùn)率也在走低，一種“要業(yè)績(jī)沒(méi)業(yè)績(jī)，要利潤(rùn)沒(méi)利潤(rùn)”的巨大壓迫感。

• 其四，房企自身財(cái)務(wù)指標(biāo)，財(cái)務(wù)質(zhì)量普遍不太好，比如高負(fù)債踩線的房企一大把，比如有規(guī)模沒(méi)利潤(rùn)，有增長(zhǎng)但負(fù)債高的房企一大把，比如房企普遍處于“高負(fù)債+高周轉(zhuǎn)”的焦慮態(tài)勢(shì)下……而且如此悲觀行業(yè)、悲觀行情下房企的內(nèi)功和管理又很粗放，房企管理水準(zhǔn)提升還需要時(shí)間。

市值，本身是對(duì)企業(yè)未來(lái)價(jià)值的反映，本身是一種預(yù)期認(rèn)知。

應(yīng)該說(shuō)，地產(chǎn)股在2020年算是最受傷的一年。但2021年之后依舊不樂(lè)觀，因?yàn)檫@是這個(gè)行業(yè)、政策、行業(yè)集中度等已經(jīng)決定了整個(gè)態(tài)勢(shì)和格局。

這個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的賽道，已經(jīng)失去了資本市場(chǎng)繼續(xù)青睞的“底牌”，所以單一住宅房企估值低將是長(zhǎng)期必然！

2，  地產(chǎn)股市值的不樂(lè)觀，可以橫縱向?qū)Ρ龋热缗c2019年比，比如與其他行業(yè)比，地產(chǎn)股2020年的確有些悲觀。

其一，橫向與其他行業(yè)比較，A股100多家房地產(chǎn)相關(guān)上市企業(yè)的總市值為2.14萬(wàn)億元，相對(duì)另一個(gè)比較全民關(guān)注的白酒行業(yè)，A股100多家房企總市值不及一家貴州茅臺(tái)2.59萬(wàn)億市值。同樣，據(jù)某機(jī)構(gòu)研究統(tǒng)計(jì)，申萬(wàn)28個(gè)一級(jí)行業(yè)有7個(gè)行業(yè)全年是下跌的，但房地產(chǎn)指數(shù)是跌的最慘，跌幅接近11%。

單個(gè)企業(yè)，房地產(chǎn)市值最高的萬(wàn)科，一年利潤(rùn)400億，而美的集團(tuán)一年利潤(rùn)200億，但市值卻倒過(guò)來(lái)，美的集團(tuán)市值6000多億，萬(wàn)科市值3000多億。

1個(gè)美的=2個(gè)萬(wàn)科！大家的利潤(rùn)、管理、未來(lái)預(yù)期的含金量還是不一樣。

其二，地產(chǎn)股自己與自己比也很慘。

與2019年市值相比，50家上市房企市值1年縮水超8000億；即截至2020年12月31日，50家上市房企市值總和為28767.1億元，相比2019年同期的36881.3億元，共縮水超過(guò)8000億元。另外，2020年房企指數(shù)與2019年比也整體下跌超過(guò)8%，其中最大單個(gè)房企跌幅為48%。

市值下滑意味著啥？

老潘提醒2點(diǎn)。第一，別低估這個(gè)間接影響力。某種程度上，市值就是錢。房企只有做高股價(jià)，才更容易做股權(quán)質(zhì)押、發(fā)債融資，如果市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)商棄若敝履，說(shuō)明整個(gè)行業(yè)的前景都變得黯淡。第二，2020年的確疫情之困，雖然2021年疫情已經(jīng)逐步可控，但2020年真正市值跌跌不休不是疫情，三道紅線對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)預(yù)期影響遠(yuǎn)勝新冠疫情，完全就不是一個(gè)量級(jí)的事，所以即使2021年之后疫情可控，但地產(chǎn)股估值2021年依舊不容樂(lè)觀。

3，房企上市了那么多年，但中國(guó)如今市值破千億的房企僅10家！

其中

萬(wàn)科第一，3334億，

龍湖第二，2315億，

而其他8強(qiáng)碧桂園、華潤(rùn)、保利、恒大、中海、融創(chuàng)、中鐵、招蛇都1000億多點(diǎn)。

10家千億市值之間也有很多有趣的特征。

其一，銷售額10強(qiáng)基本有7家是央企國(guó)企，而千億市值的10家房企有6家是央企國(guó)企。

所以看當(dāng)下中國(guó)房地產(chǎn)的實(shí)力格局，從銷售額、市值兩大維度來(lái)看，10強(qiáng)榜幾乎是央企國(guó)企的天下。

其二，即使10強(qiáng)之內(nèi)分化也很嚴(yán)峻，10強(qiáng)之內(nèi)，水準(zhǔn)也有大差異。

龍湖就是10強(qiáng)中比較耀眼的藍(lán)籌。

比如與市值老大萬(wàn)科相比，龍湖2020年銷售額2706億，萬(wàn)科7000多億是龍湖業(yè)績(jī)2倍多，但龍湖與萬(wàn)科市值差距只有1000多億。

再與10強(qiáng)其他民營(yíng)房企相比，龍湖以最低銷售額獲得最高市值，老潘以今天港股市值來(lái)看。

1個(gè)龍湖=1.26個(gè)碧桂園

1個(gè)龍湖=1.24個(gè)恒大

1個(gè)龍湖=1.82個(gè)融創(chuàng)

龍湖今日2月24日市值2560億港元）等于1.26個(gè)碧桂園（今日市值2029億），等于1.24個(gè)恒大（今日市值2060億）。等于1.82個(gè)融創(chuàng)（今日市值1406億）！

市值上，1個(gè)龍湖相當(dāng)于2個(gè)融創(chuàng)！

銷售額上，1個(gè)融創(chuàng)=2.12個(gè)龍湖

（2020年龍湖2706億，融創(chuàng)5752億）

所以即使10強(qiáng)之內(nèi)，銷售額論英雄的時(shí)代過(guò)去了！

在價(jià)值投資理論上，龍湖的市值與企業(yè)價(jià)值打造，值得所有房企思考！

4,市值10強(qiáng)的分化老潘還提醒一下3334億的“市值一哥”萬(wàn)科，未來(lái)萬(wàn)科市值同樣值得期待。

其一，萬(wàn)科A過(guò)去一年市值其他90%都在下跌，但萬(wàn)科是少數(shù)上漲的房企，過(guò)去2020年萬(wàn)科市值反向增長(zhǎng)200億市值左右。

其二，每一輪市場(chǎng)調(diào)整期，一直都是萬(wàn)科擴(kuò)大市場(chǎng)份額的機(jī)會(huì)。研究萬(wàn)科歷史走勢(shì)有個(gè)特點(diǎn)，即在行業(yè)上行期萬(wàn)科增長(zhǎng)處于溫和增長(zhǎng)，而在市場(chǎng)下行期則大幅度增長(zhǎng)。這在2008年，2010年，2014年以及2017年四個(gè)節(jié)點(diǎn)都有逆勢(shì)走強(qiáng)特征。

其三，2021年預(yù)計(jì)要逆勢(shì)再發(fā)力。一個(gè)關(guān)鍵跡象是萬(wàn)科在2021年竟然公布了銷售目標(biāo)，7900億，高位再增長(zhǎng)13%，要知道，萬(wàn)科是最早摒棄規(guī)模發(fā)展論的，萬(wàn)科也多年沒(méi)公布銷售目標(biāo)了，但2021年突然公布銷售目標(biāo)，一則必然把握十足，二則也是基于郁亮坦言萬(wàn)科過(guò)去3年增長(zhǎng)慢了些。三則也是萬(wàn)科的確過(guò)去多次在市場(chǎng)調(diào)整期獲取相對(duì)更大更快成長(zhǎng)。

對(duì)比恒大2021年銷售目標(biāo)只定在7500億元，增速僅3.7%。

5，談完地產(chǎn)股10強(qiáng)的整體和分化故事，另外當(dāng)下一個(gè)更熱的新話題是——

2020年房地產(chǎn)為何出現(xiàn)“地產(chǎn)股跌跌不休，而物業(yè)股蒸蒸日上”的分化格局？

與地產(chǎn)股跌跌不休，物業(yè)股的蒸蒸日上核心有不同的“賽道風(fēng)景”！

其一，物業(yè)行業(yè)處于快速成長(zhǎng)的上升期，地產(chǎn)處于高位調(diào)整和下行的調(diào)整期。

其二，物業(yè)服務(wù)行業(yè)更有民生性，社會(huì)功能更強(qiáng)，國(guó)家扶持，而地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比較尷尬；

其三，物業(yè)行業(yè)穩(wěn)定性強(qiáng)，很少調(diào)控，而地產(chǎn)開(kāi)發(fā)調(diào)控多，波動(dòng)性強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)大。

其四，物業(yè)收入穩(wěn)定，增值服務(wù)利潤(rùn)高，而且擴(kuò)張到城市服務(wù)想象空間巨大。

其五，物業(yè)企業(yè)很少用高杠桿，高負(fù)債，風(fēng)險(xiǎn)小，但地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)玩法本身就風(fēng)險(xiǎn)大。

6，  地產(chǎn)股PK物業(yè)股，未來(lái)幾乎一個(gè)必然趨勢(shì)是物業(yè)股市值超過(guò)地產(chǎn)股市值的房企將越來(lái)越多！

老潘查了一下

• 這么多年過(guò)去了，但地產(chǎn)股市值超過(guò)千億有10家，

• 但物業(yè)股短短2、3年上市，破千億市值就已經(jīng)有3家！

千億物業(yè)企業(yè)有碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)以及華潤(rùn)萬(wàn)象生活。這其中，華潤(rùn)上市即破1000億市值，而碧桂園服務(wù)在上個(gè)月突破2000億市值大關(guān)。

而在2020年，在已拆分上市的物企中，大部分物業(yè)股價(jià)漲幅都跑贏其關(guān)聯(lián)房企。

比如碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)分別以 162.21%、104.78%、92.36% 奪下 TOP20 房企旗下物業(yè)管理公司漲幅前三位，相反其關(guān)聯(lián)房企碧桂園、中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)則分別下跌 21.85%、14.53%、30.99%。

物業(yè)公司，作為彼時(shí)的地產(chǎn)雞肋，附屬產(chǎn)業(yè)，變成如今的香饃饃、未來(lái)寄托！

數(shù)據(jù)來(lái)源：同花順財(cái)經(jīng)

7，  一個(gè)與傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)度不高的貝殼找房，憑什么市值1年漲9倍，憑什么逆襲成為全球第一大房企？這太恐怖，估計(jì)也讓所有巨頭房企大佬都被驚呆，憑什么??？以至于幾大巨頭恒大、碧桂園、龍湖、萬(wàn)科等，最近幾個(gè)月，陸續(xù)高調(diào)進(jìn)入房產(chǎn)租售領(lǐng)域，要與貝殼搏一搏。

這也是年底萬(wàn)科郁亮訪談中表示：“市值方面，一個(gè)貝殼約等于萬(wàn)科+碧桂園+融創(chuàng)之和”。

雖然萬(wàn)科幾年前就開(kāi)始建立自己的直銷團(tuán)隊(duì)了，差不多一半的房子是自己賣的，而且也在建獨(dú)立渠道，但未來(lái)不太可能取得像貝殼一樣的地位。

貝殼的可怕之處或是高價(jià)值之處核心在于改變了行業(yè)的商業(yè)模式和服務(wù)模式。

正如高瓴資本張磊說(shuō)：“貝殼找房的這項(xiàng)創(chuàng)舉對(duì)于整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)都是一項(xiàng)了不起的探索。貝殼找房結(jié)合國(guó)情，創(chuàng)造了具有中國(guó)特色的MLS，并將其開(kāi)放給全行業(yè)，將企業(yè)目標(biāo)和社會(huì)責(zé)任有機(jī)結(jié)合起來(lái)，這的確是一項(xiàng)了不起的成就。”

張磊的調(diào)子有點(diǎn)高，但落到行業(yè)變革上，貝殼基于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的真房源、服務(wù)者專業(yè)化、基于ACN的行業(yè)交易效率提升，基于整個(gè)經(jīng)紀(jì)行業(yè)服務(wù)體驗(yàn)價(jià)值提升，基于整個(gè)被投訴最多的經(jīng)紀(jì)行業(yè)的生態(tài)優(yōu)化，從業(yè)人員本科化、職業(yè)化、專業(yè)化等一系列的改變，的確，是對(duì)整個(gè)行業(yè)的超級(jí)進(jìn)化！

小結(jié)

地產(chǎn)股未來(lái)已難有太大想象空間，那么，房企未來(lái)的路，將在何方呢？

在老潘看來(lái)，未來(lái)2類房企將獲得更大發(fā)展機(jī)遇和市值提升空間。

其一，擁有相對(duì)靠譜的多元化業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)商。比如龍湖彼時(shí)被詬病的商業(yè)地產(chǎn)投資太多太早會(huì)拖累住宅速度，但如今看來(lái)龍湖四大航道都格局已成，賽道、模式、競(jìng)爭(zhēng)力、收入都未來(lái)預(yù)期良好，類似龍湖、萬(wàn)科相對(duì)靠譜的多元化的房企未來(lái)將有更大成長(zhǎng)機(jī)遇。

其二，三道紅線之后，房企分化的邏輯除了之前的規(guī)模分化外，融資分化又將成為左右房企未來(lái)分化一大關(guān)鍵力量。未來(lái)在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)賽道，財(cái)務(wù)質(zhì)量、融資質(zhì)量、融資競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的房企未來(lái)將擁有更強(qiáng)、更好的成長(zhǎng)機(jī)遇。

未來(lái)不僅大型房企與中小房企會(huì)加速分化，未來(lái)融資方面差異更會(huì)帶來(lái)房企的進(jìn)一步深度分化！

 專注中國(guó)地產(chǎn)30強(qiáng)之變

地產(chǎn)總裁內(nèi)參

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