綜合競爭力是下半場必須課
但規(guī)模也是要漲的！
未來或有5家房企破萬億
頭部還有10年黃金期
地產(chǎn)30強戰(zhàn)略評論員
文|潘永堂
大周末的，老潘談點刺激的。
雖然都說規(guī)模不重要，行業(yè)下半場了，但客觀吧，未來10年出現(xiàn)5家萬億房企也是大概率事件！
萬億現(xiàn)在行業(yè)中的聲音挺少的，房企都不愛提，也不敢提，怕有關部門受刺激，因為國家都如此調(diào)控了，但辯證看，國家也是為了行業(yè)穩(wěn)定，初心是好的，但從行業(yè)規(guī)律和市場集中度規(guī)律來看，尤其今年是十四五規(guī)劃，這個時候探討行業(yè)未來格局，也很重要。
因為，對未來5年的戰(zhàn)略誤判，是房企最大最大的失誤！
老潘只是從行業(yè)趨勢和市場角度看問題，有一說一，未來5家房企破萬億規(guī)模是大概率事件。而且5年之內(nèi)就可能有至少3家破萬億……如果是這樣格局下，十四五規(guī)劃下，其他房企未來如何出牌？尤其43家已經(jīng)破千億的其他大房企，如何安排自己未來5年后的角色和策略，現(xiàn)在就得提前布局了。
做戰(zhàn)略，首先得看外部大環(huán)境，客觀認識所在賽道的容量和階段，對于房地產(chǎn)這個賽道，通俗的說，每年都說行業(yè)到頂了，但每年都被打臉，19年17萬億，20年疫情年還比19年還漲了一點點，21年孫宏斌說破18萬億，未來銷售面積不變，銷售單價按照2021年GDP6%，即每年5%房價增加，未來房地產(chǎn)名義金額破20萬億，是大概率事件。
保利投顧研究院整理
一些樂觀的行業(yè)研究員曾給出25萬億，30萬億的預判，這里就暫且不說，但即使以相對中間值20萬億來看，未來一家龍頭房企市占率5%，就1萬億了，如果龍頭干到8%，那可是1.6萬億。
也就是在2021年初，郁亮接受采訪說萬科未來市占率要做到6%~8%。
6%到8%，是吹牛逼嗎？非也！
對照美國成熟房地產(chǎn)市場，最大住宅龍頭市占率是8%，而且美國人個性化需求本就強烈，中國批量開發(fā)相對更容易形成市場共性和標準產(chǎn)品接受度，況且中國房地產(chǎn)市場更多胡煥庸線，房地產(chǎn)最肥沃市場區(qū)域相對美國更集中……所以中國住宅龍頭超過8%也是有可能。
看當下，頭部碧桂園萬科7000多億，市占率才4%，不算大。
為何會漲到6%到8%？老潘總結了5大理由。
其一，未來5年行業(yè)集中度會更提速，憑什么？
你發(fā)現(xiàn)一個規(guī)律現(xiàn)象沒有，就是每一次越是市場調(diào)控持續(xù)加碼，越有利于頭部優(yōu)秀房企，頭部優(yōu)秀房企反而能在行業(yè)調(diào)整期逆勢增長，集中度反而提升更快。
事實上，你看萬科在2008年，2010年，2014年以及2017年四個節(jié)點都有逆勢走強特征。從這個角度看，中國房地產(chǎn)2018年史上最嚴厲調(diào)控后，行業(yè)陷入活下去的語境中，未來30強尤其是10強的集中度會加速。
其二、頭部房企的野心可以從房企土儲貨值排行榜和儲銷比看到一個信號。
看看土儲端，截止2020年上半年，頭部房企有9家土儲破萬億，而且融創(chuàng)，碧桂園，綠地、保利都是在2萬億到3.1萬億左右。
3萬億土儲，理論上空間上具備1年破萬億的“家底”，而且這些房企都還在激進拿地，比如中海這4年的加速拿地。
來源于易居克而瑞
其三，國家也沒有扼殺優(yōu)秀頭部房企的融資擴張的大門。
看看資金端，三道紅線的確是調(diào)控把融資增加的開關限制在15%的天花板。比如綠檔可以15%融資增長，黃檔10%的融資增長……國家給優(yōu)秀頭部房企財務安全的房企還是給予了5%到15%的融資再增長。
其四，在融資收緊和為城市共建大主題下，央企憑借身份和融資優(yōu)勢，以及后續(xù)的國企收并購重組，以及國家在全球范圍內(nèi)做大做強央企的戰(zhàn)略考慮，未來央企的增速也不可低估。
尤其在退房令和三道紅線之后，預計央企地產(chǎn)項目轉讓或?qū)⒃?021年繼續(xù)增加。而面向未來2年，未來房地產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)國企改革與重組還將提速。就在2020年，最新的《國企改革三年行動方案(2020―2022年)》通過審議，持續(xù)推進國企改革由“管資產(chǎn)”向“管資本”，未來三年全面深化房地產(chǎn)國企改革有望提步加速！
其五、頭部房企明顯在2021年磨刀霍霍，尤其2020年疫情年過后，被憋的不行的優(yōu)秀房企開始率先發(fā)力了。
比如你看萬科反常的公開提出2021年銷售目標，7900億，要知道萬科過去多年沒公開提銷售目標了，而且郁亮也嫌棄萬科過去3年規(guī)模發(fā)展慢速了。2021年萬科7900億是什么概念，14%的銷售增長率。
比如碧桂園2021年又有新變化，即碧桂園全國區(qū)域集團又擴張到了104個，這是什么信號，可能又是加速發(fā)展的態(tài)勢，有人也說2018年到2020年已經(jīng)苦不堪言了，2021年又是一波中速成長期，頭部可能在2020年后適度加速。
比如碧桂園在區(qū)域集團擴充之后，又提出一個新目標，即未來要求碧桂園區(qū)域集團在區(qū)域城市內(nèi)深耕做到15%市占率，這個15%作為一個全國平均值要求，未來全國整體市占率就有想象空間了。
比如中海這4年激進拿地，為了增加土儲和利潤額的持續(xù)增長，也開始強調(diào)規(guī)模重回前5，顯然，中海的2021年規(guī)模增長也將提速。
一些其他頭部房企也提出2021年增長率提升的內(nèi)部目標！
尤其在大環(huán)境上，中國經(jīng)濟面也開始恢復，就在最近兩 會上，中國2021年GDP重新提出6%的增長率，從以往經(jīng)驗來看，一旦提出目標，到2021年中國GDP6%是可以完成的。大經(jīng)濟大背景的6%增長，即是全世界疫情之后經(jīng)濟恢復最快的全球示范國家，也反過來給中國房地產(chǎn)在2021年給予一個經(jīng)濟整體面的利好支撐。
雖然整個行業(yè)都不太好做了，利潤率下滑，規(guī)模增長不如昨日，資金全方位收緊……但這并不以為優(yōu)秀房企也同樣如此悲觀。
比如融創(chuàng)內(nèi)部，老孫就提出2021年三大主張：即樂觀，勇敢和長期主義。樂觀是對行業(yè)長期看好，勇敢是敢于變革和創(chuàng)新，而長期主義是做好產(chǎn)品，提升融創(chuàng)綜合競爭力。
也就是今天早上，老潘也有感而發(fā)了下朋友圈。,
1，都說地產(chǎn)難做了，但還是要樂觀進取，行業(yè)那么大盤子，你還那么小，99%房企1%市占率不到，真正壟斷遠沒形成，而且看自己還是很粗放過日子，管理粗放，產(chǎn)品內(nèi)卷，成本控制口徑都是百萬為單位，制造業(yè)都是元為單元扣，ROE都是10%20%……房地產(chǎn)還是最賺錢行業(yè)，關鍵看你怎么做了。
2，房企未來很少有大黑馬了，格局越來越穩(wěn)定，但小黑馬，中度變動還是有的。
3，未來5年頭部房企分化最大邏輯在哪里？從三個維度交叉看。
其一，當下房企土儲總貨值10強排行榜，如今9家房企土儲破萬億，還得看土儲質(zhì)量結構和成本，所以糧倉分化是源頭分化之一，其二，是融資力的二度分化，目前紅檔和綠檔有15%大差距，那些融資體量大且又綠檔的房企，再給15%融資增量可謂如虎添翼。其三，綜合競爭力打分，頭部房企均好性還是有差距，有的70分有的85分，這是房企內(nèi)功的三度分化。
當然企業(yè)畢竟是人做的，企業(yè)發(fā)展也有運氣成分，企業(yè)掌舵人是否犯錯？高層管理團隊是否動蕩? 腐敗不可避免，人禍不可避免在未來5到10年存在，這也或?qū)⒊蔀槲磥眍^部房企分化的一個因素。
4，今天幾乎所有龍頭優(yōu)秀房企都在做一件事。即打造企業(yè)綜合競爭力。比如萬科、融創(chuàng)、碧桂園、金地……。產(chǎn)業(yè)生態(tài)地產(chǎn)+的綜合競爭力，地產(chǎn)主航道的綜合競爭力，這兩大競爭力，龍頭都在加強。
過去龍頭大型房企對中小房企的碾壓還是規(guī)模碾壓，資金碾壓，是在點上、線上的勝出……未來大房企對小房企是整個“面”上碾壓，是全方位的綜合競爭力勝出，競爭優(yōu)勢的鴻溝將日趨擴大。
還是老潘常說的一句話，未來中小房企的冬天會更冷，頭部優(yōu)秀房企的春天會相對更燦爛。
5，房地產(chǎn)的榜單頗多，但就卻是一個信心指數(shù)，結合老潘走訪大小房企的調(diào)研采訪，尤其在當下國家持續(xù)高壓加碼360度幾乎無死角調(diào)控下，中小房企信心指數(shù)正在加速度下滑，但最近走訪頭部優(yōu)秀房企，大房企信心樂觀指數(shù)依舊高企，苦日子下優(yōu)秀房企相對優(yōu)勢感鮮明十足。
未來調(diào)控不可能松了，對大型優(yōu)秀房企而言，收并購機會可能又大規(guī)模來了！
6，5家破萬億，等于5家房企5萬億占據(jù)行業(yè)20萬億蛋糕，5家整體市占率25%，高嗎？其實也不算離譜。
我們看到眾多家電制造空調(diào)等行業(yè)，4、5家頭部企業(yè)占據(jù)60%~80%已成為常態(tài)，我們看到頭部房企萬科、融創(chuàng)在很多核心城市都是第一了。比如融創(chuàng)年報剛公布12個城市融創(chuàng)第一名，25個城市在第二到第五名，后續(xù)萬科的年報也會有同樣的故事。
當萬科，融創(chuàng)等龍頭房企在核心城市數(shù)一數(shù)二的數(shù)量達到15個，20個、甚至更多的時候，真正的規(guī)模巨無霸，又大又強又優(yōu)的真龍頭，就出現(xiàn)了！
集中度提升每年都在，但越來越難的行業(yè)下，無疑更快了！
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