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 2020年9月12日，李四為了給兒子購(gòu)買學(xué)區(qū)房獲得入學(xué)名額，和張三達(dá)成了房屋買賣意向。為了做低房屋交易價(jià)格，張三與李四簽署了兩份合同。第一份是《房地產(chǎn)買賣合同》，約定張三（甲方）將其所有的房屋（以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”）賣給李四（乙方），房屋總價(jià)款為350萬，第一期定金于2020年9月12日前支付5萬元，第二期定金于2020年9月17日前支付25萬元，第三期款項(xiàng)于過戶前支付273萬元，尾款交房當(dāng)日支付。甲乙雙方同意網(wǎng)簽完成后當(dāng)日辦理資金監(jiān)管手續(xù)，乙方同意在2020年12月10日前但不晚于過戶當(dāng)日將第三期款273萬元轉(zhuǎn)入資金監(jiān)管公司指定賬戶。雙方還約定了違約條款。

 第二份合同是《裝修、設(shè)備轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，張三（甲方）和李四（乙方）約定，鑒于《房地產(chǎn)買賣合同》約定的房屋價(jià)款為350萬元，不包含隨同轉(zhuǎn)讓的裝修、設(shè)備價(jià)格?，F(xiàn)經(jīng)雙方協(xié)商確定乙方應(yīng)另行支付的裝修、設(shè)備款為125萬元，該筆款項(xiàng)分2期支付，具體付款方式：乙方應(yīng)于2020年9月17日前支付第一期裝修、設(shè)備款25萬元，于2020年10月15日前支付第二期裝修、設(shè)備款100萬元。

 上述合同簽訂后，李四按約支付了200萬元。后李四多次表示款項(xiàng)已到位，要求辦理過戶，但張三以過年等為由沒有積極回應(yīng)，后來索性退了群。經(jīng)過李四及中介多次溝通，2021年3月13日，中介、李四和張三前往交易中心現(xiàn)場(chǎng)辦理過戶，張三提出要加價(jià)25萬元，雙方未談攏。李四遂向法院提起訴訟，要求：1、判令張三配合辦理將系爭(zhēng)房屋過戶登記至李四名下的手續(xù)；2、判令張三將系爭(zhēng)房屋交付給李四；3、判令張三支付逾期過戶違約金（以350萬元為本金自2021年1月25日起至實(shí)際過戶之日止按日萬分之五標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；4、判令張三支付律師費(fèi)57,400元；5、判令張三支付租金損失自2021年2月10日起至2021年7月31日止,按每月3,500元為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；6、判令張三支付交易服務(wù)費(fèi)19,900元；7、判令張三支付保函費(fèi)用1,000元。

 張三辯稱，不同意李四的訴訟請(qǐng)求。雙方約定的過戶時(shí)間是2021年6月11日，張三對(duì)于過戶交房并無異議，但認(rèn)為應(yīng)重新簽訂網(wǎng)簽協(xié)議，將房屋總價(jià)約定為真實(shí)交易價(jià)格475萬元。張三無任何違約行為，李四卻未按約支付第三期款項(xiàng)，顯然屬于違約。基于上述情況，反訴原告張三提出反訴訴訟請(qǐng)求：1、判令解除雙方之間的買賣合同關(guān)系；2、判令李四支付按每月1萬元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的自2020年12月10日起至2021年5月11日止的逾期付款違約金5萬元以及以273萬元為本金按日萬分之五為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的自2021年5月11日起至2021年6月11日止的逾期付款違約金。

 法院經(jīng)審理認(rèn)為，張三與李四就系爭(zhēng)房屋買賣簽訂的相關(guān)合同、協(xié)議系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，各方均應(yīng)恪守。張三現(xiàn)提出李四未按約支付第三期房款構(gòu)成違約主張解除合同，但從微信聊天記錄以及銀行賬戶明細(xì)來看，2021年1月25日李四已通知張三準(zhǔn)備好了三期房款，但張三卻未按約履行積極配合李四設(shè)立資金監(jiān)管賬戶的要求，因此三期房款至今未予支付的責(zé)任不在李四。從微信聊天記錄和證人證言可以看出，系爭(zhēng)房屋無法順利過戶交房的原因在張三而非李四。張三要求解除雙方買賣合同關(guān)系的訴訟請(qǐng)求法院不予支持。李四主張張三配合過戶和交房符合合同和法律依據(jù)，本院予以支持。因合同未按約履行的責(zé)任在張三，故李四主張其承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，具有合同依據(jù)。關(guān)于逾期過戶違約金，李四主張于2021年1月25日起計(jì)算，但從雙方合同約定內(nèi)容來看，第三期房款應(yīng)在過戶前支付并未約定三期房款支付當(dāng)日張三需配合過戶，從合同條款來看張三最后過戶日期為2021年6月11日，因此逾期過戶違約金應(yīng)從次日開始起算，違約金標(biāo)準(zhǔn)本院根據(jù)合同履行情況、原告損失等酌情調(diào)整為日萬分之二。關(guān)于逾期交房的租金損失，根據(jù)合同約定在除尾款之外的其他款項(xiàng)支付后7日內(nèi)騰房，從現(xiàn)有證據(jù)來看，2021年1月25日第三期款項(xiàng)已經(jīng)具備支付條件，李四主張從2021年2月10日起算損失符合合同約定，本院予以支持，根據(jù)李四提供的租賃合同和支付憑證，本院確認(rèn)每月租金損失為3,500元。關(guān)于律師費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、保函費(fèi)，其中律師費(fèi)、服務(wù)費(fèi)具有合同依據(jù)，本院予以支持，其中律師費(fèi)本院根據(jù)合同履行情況、案件難易程度酌情調(diào)整為45,000元，另保函費(fèi)因缺乏合同依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于張三提出的逾期付款違約金，本院根據(jù)合同履行情況，損失大小酌情調(diào)整為14,000元。

 本案中合同當(dāng)事人為了少交稅款，簽署了兩份合同，而其中的賣家借此機(jī)會(huì)意圖漲價(jià)，卻不料最終搬起石頭砸了自己的腳。上海達(dá)必誠(chéng)律師事務(wù)所周宇龍律師表示，合同當(dāng)事人應(yīng)遵循誠(chéng)信原則，全面履行合同義務(wù)，合同存在瑕疵或不當(dāng)不代表合同當(dāng)然無效，也不是合同當(dāng)事人惡意違約的理由。