房已賣，錢已收，可他還是賴著不走
新房都要說吐了，新房無非就幾個事情：
1，搖中的幾率低
2，主城、優(yōu)質(zhì)板塊新房幾乎絕版
3，新房幾乎無學(xué)區(qū)
4，害怕漲價
我也一直在說，在搖新房的同時，不妨看看優(yōu)質(zhì)的二手，有些地段的房子說絕版就真的絕版了。
但是二手房也不是那么好買的，買二手房想用眼神確認(rèn)一套擔(dān)怕向房東獻(xiàn)身都還不得行，雞哥有個粉絲，簡直不得了，為了買房干脆打入了中介內(nèi)部，果斷跑切當(dāng)中介切了，他說了一句話我非常認(rèn)同：
量多不優(yōu)是現(xiàn)在二手房市場的普遍情況，房東一旦不配合更是要把屎氣出來，有的房東的賣房條件甚至是還要免費(fèi)讓他再住兩年，等他的新房可以入住了才搬走，真的是闖到鬼了。
你好不容易確認(rèn)了，他要開始表演了，給你兩個驚風(fēng)火扯扯筋割孽的，如果房東還在讀小學(xué)，用要么、要么、要么造句他肯定可以得滿分兒：
要么簽約前無數(shù)次放鴿子，要么簽約當(dāng)時坐地起價，要么簽約后想經(jīng)想怪突然不賣還不愿意配違約金......
以成都市某行政區(qū)為例：在2016年1月1日至2017年6月30日期間，某區(qū)法院受理涉房地產(chǎn)案件有明顯增加的主要體現(xiàn)在二手房買賣合同糾紛類。
據(jù)統(tǒng)計，在此期間，該區(qū)法院受理的因房價持續(xù)大幅度上漲及限購政策影響而引發(fā)的二手房買賣合同糾紛案件共408件，可以看到從2016年開始二手房買賣合同糾紛開始爆發(fā)性增長。
2012-2017年上半年某院受理房屋買賣合同糾紛案件數(shù)量趨勢圖
現(xiàn)在現(xiàn)在隨便一個貸款周期就是半年，在銀行放款前房東一旦發(fā)現(xiàn)他的房子又漲了很容易引起不適，有為了減少預(yù)期可得利益損失，尋求多種原因意圖違約并解除合同，主要有：
● 買受方不符合購房政策；
● 房屋未取得權(quán)屬證書不能進(jìn)行更名手續(xù)；
● 出售方故意不結(jié)清按揭貸款本息，房屋尚有銀行按揭抵押，履行過戶手續(xù)存在障礙；
● 出售方不配合買受人辦理銀行貸款審批導(dǎo)致買受人不能通過銀行貸款審批；
● 以約定的支付房款時間太長導(dǎo)致不能及時收取房款無法達(dá)到賣房目的為由等等。
雞哥有個律師朋友，他處理過很多二手房糾紛事件，為了把其中一個故事的奇葩描述清楚，干脆給我寫了一篇，以下為律師朋友的分享（四川中法律師事務(wù)所：文冠斌）：
房已賣，錢已收，可他還是賴著不走
買房買成了冤大頭
大頭，外地人，來成都搬磚N年，終于湊夠了首付。因?yàn)橹比胱?，大頭選擇了買二手房。在綠色地產(chǎn)中介的幫助下，大頭選中了一套位于國際城南邊緣地區(qū)的二手房，迅速和賣家簽訂了二手房買賣合同，支付了定金和首付款。按揭貸款辦下來以后，大頭終于松了一口氣。
“這套房雖然不大，但兩個房間還是寬敞。地段雖然偏了點(diǎn)，但政府剛剛在旁邊規(guī)劃了天府新區(qū)，發(fā)展前景還是很好的。我在成都終于有個家了。”
大頭手拿嶄新的不動產(chǎn)權(quán)證，心中充滿了對生活的憧憬。
歷史選擇了大頭成為了幸運(yùn)兒。
合同簽了之后，成都二手房價格一路飆升。這套已經(jīng)轉(zhuǎn)移到大頭名下的房產(chǎn)，其市場價格在短短的半年時間里已經(jīng)暴漲了一倍有余。
接到銀行通知尾款發(fā)放那天，大頭興奮地通知賣家：哥，銀行已經(jīng)放款了，你看好久方便交房喃？
賣家一臉高冷，交房？交什么房？我們不是已經(jīng)解約了么？等著法院傳票吧，我要告你把房子還給我！
他憑什么賴著不走？
賣家：銀行放款太慢啦！
大頭：我天天催，銀行沒錢啊。。。
賣家：我收不到錢！
大頭：你不是收到錢了么。。。
賣家：因?yàn)槭詹坏藉X，我家破人亡啦！
大頭：。。。
賣家：我已經(jīng)解約了，你把房子還我！
大頭：解約？房子過戶給我了，錢你也收了，為什么會解約？
賣家：我已經(jīng)起訴你，等著法院傳票吧！
大頭：？？？我錢已交，房已買，怎么就成了被告？
原來，賣家在外債臺高筑，售房時房屋上就有銀行按揭抵押和擔(dān)保抵押（俗稱一抵二抵），還欠小貸公司一屁股債。當(dāng)初賣房，只為還債。這樣的人，眼見而今房價飆升，怎么可能誠實(shí)守信，按約交房呢？
于是抓住過了太久才收到尾款為由，他不僅要賴著不走，而且要惡人先告狀。
大頭趕緊找到專業(yè)房產(chǎn)律師咨詢，向法院提交了反訴狀，要求賣家履行合同，立即交房。除此之外，還要賠大頭延期交房的違約金。
法庭上的表演
賣家振振有詞：合同里寫了，總價70萬=定金3萬+首付46萬+貸款21萬，然而現(xiàn)在你首付只給了我41萬，貸款卻貸了26萬，你多貸了4萬，所以你違約！
大頭律師：定金3萬+首付42萬+貸款25萬=總價70萬，沒毛病啊。首付款托管，貸款合同，你都面簽了，說明你認(rèn)可了調(diào)整金額，大頭哪里違約了？
賣家：我沒收到尾款！
第三人銀行大叔：根據(jù)本行系統(tǒng)查詢結(jié)果，你的申請貸款賬戶在2017年x月x日收到尾款25萬元。你本人于五日后在銀行辦理掛失換卡交易，將尾款轉(zhuǎn)移到了新卡。并于當(dāng)日用新卡支取了所有尾款。
賣家急了：尾款發(fā)放時間太長！
第三人銀行大叔：由于貸款規(guī)模原因，去年房貸發(fā)放周期較長，該筆尾款發(fā)放屬于正常情況。小弟娃，你收到69萬，就OK了撒！還扭到費(fèi)啥子嘛費(fèi)！
賣家：我不管，我發(fā)了催告函，我已經(jīng)解約了！
大頭律師：可是大頭并沒有收到催告函啊！催告函單方面解約，無效！
第三人綠色中介小姐姐：房已賣，請法院支持大頭全部訴訟請求，駁回賣家全部訴訟請求！
第三人銀行大叔：錢已收，你就該交房！
法院：本案事實(shí)清楚，證據(jù)充分，判決賣家立即交房，并按日支付遲延交房的逾期違約金。
判決生效后，大頭就可以申請法院強(qiáng)制執(zhí)行，將賣家從房屋中騰退。
大頭遇到的那種房東在江浙一帶被稱為“滾地龍”，在我們四川大概就叫癩皮狗，雖然房已賣，雖然錢已收，可他就是賴著不走，還要告你把房子還回來！一家老小住進(jìn)去，讓買房人進(jìn)也不是退也不對，總不可能切找黑社會嘛，隔他媽老漢兒五米遠(yuǎn)就假裝嚇來倒在地上多的都遭了，你還要幫免費(fèi)幫他們體檢一盤。
專注房產(chǎn)法律服務(wù)的文律師溫馨提示
二手房買賣流程漫長手續(xù)繁瑣，時間跨度長達(dá)數(shù)月，作為買房人，應(yīng)當(dāng)如何避免遭遇“滾地龍”式違約？
1. 看房時，充分了解賣房人的年齡、職業(yè)、社會身份等信息，掌握鑒別滾地龍的技巧；
2. 必要時在成交前要求賣房人提供個人征信報告；
3. 選擇正規(guī)專業(yè)中介機(jī)構(gòu)，在其居間下訂立格式規(guī)范的二手房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議；
4. 每一筆款項(xiàng)交付務(wù)必使用銀行轉(zhuǎn)賬，保留賣方簽字的收據(jù)、轉(zhuǎn)賬憑證；
5. 務(wù)必注意你付的不是“訂金”，而是“定金”！
6. 合同履行過程中發(fā)生任何變更，均應(yīng)由雙方簽署明確補(bǔ)充協(xié)議予以書面確認(rèn)；
7. 貸款購房的，應(yīng)爭取在買賣合同或補(bǔ)充協(xié)議中明確約定，尾款支付時間以銀行實(shí)際發(fā)放尾款時間為準(zhǔn)；
8. 明確付款完成之后幾日內(nèi)交房的具體期限，如延遲交房應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任；
9. 合同履行過程中出現(xiàn)意外情況或糾紛，不要盲目相信自己的判斷，請就相關(guān)問題咨詢專業(yè)律師，以防控風(fēng)險、順利實(shí)現(xiàn)購房目的；
文明、理性、合法解決糾紛，相信司法裁判一定會維護(hù)誠信及公平，保障守約方的合法權(quán)益。
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