來(lái)源：懂懂筆記
房?jī)r(jià)增速放緩、二手房交易量下滑、住宅租賃價(jià)格普降……房產(chǎn)業(yè)無(wú)疑是今年上半年承壓最大的行業(yè)之一。而逆勢(shì)之下，貝殼找房的IPO傳聞卻再一次浮現(xiàn)。
近日，據(jù)《全天候科技》報(bào)道稱，貝殼找房今年?duì)I收預(yù)期100%增長(zhǎng)，正在尋求美國(guó)IPO，計(jì)劃融資10~20億美元，目前正處于向潛在基石投資者詢價(jià)階段，消息甚至已經(jīng)明確了上市時(shí)間——將于今年第三季度完成IPO，高盛和摩根士丹利兩大投行將作為聯(lián)席主承銷商牽頭相關(guān)IPO事宜。
貝殼IPO的話題屬于老生常談，早在2018年就陸續(xù)有其登陸資本市場(chǎng)的消息傳出，上市地點(diǎn)也從港交所換到了納斯達(dá)克。不過(guò)以往相關(guān)消息傳出后，貝殼方面都會(huì)隨即予以否認(rèn)。而這次消息傳出至今，貝殼方面并未做出回應(yīng)。
從貝殼的態(tài)度或許可以看出些許微妙，實(shí)際上無(wú)論貝殼回應(yīng)與否，上市對(duì)其而言都已經(jīng)是一個(gè)必選項(xiàng)。
“再造”一個(gè)鏈家？
2000年8月，而立之年的左暉成立了北京鏈家房地產(chǎn)展覽展示中心。在此之前的幾年，他在北京被中介騙過(guò)多次，也因此萌生了做一家“正能量”中介的念頭。次年11月，鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)成立，第一家線下門店甜水園店正式開(kāi)張營(yíng)業(yè)。
伴隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，鏈家也迅速成長(zhǎng)為知名房產(chǎn)中介品牌。高峰期其在全國(guó)28個(gè)城市擁有8000家門店，近15萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人。但天下沒(méi)有永遠(yuǎn)一帆風(fēng)順的生意，隨著2010年后互聯(lián)網(wǎng)特別是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的普及，鏈家業(yè)務(wù)也面臨巨大挑戰(zhàn)。上網(wǎng)，成為眾多深耕線下市場(chǎng)的房產(chǎn)中介們必須要做的事情。
2013年，鏈家推出了其線上版“鏈家在線”（后更名為鏈家網(wǎng)）。但鏈家網(wǎng)的出現(xiàn)并沒(méi)有讓鏈家成為一家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。
對(duì)此，相關(guān)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)分析師對(duì)懂懂筆記表示：“鏈家網(wǎng)只是將鏈家原先的線下業(yè)務(wù)直接照搬到線上，服務(wù)的依然只是鏈家原本所積累的資源，并沒(méi)有改變過(guò)去十幾年的基本商業(yè)模式和結(jié)構(gòu)。從公司經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，擁有8000家門店、12萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人的鏈家，仍是典型的重資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。所以，即便有了鏈家網(wǎng)，鏈家依然是一個(gè)披著互聯(lián)網(wǎng)外衣的重資產(chǎn)傳統(tǒng)企業(yè)?！?/span>
重資產(chǎn)代表著重投入、長(zhǎng)周期，而新時(shí)代的資本對(duì)此并不看好。
上述分析人士指出：“中介的本質(zhì)是信息的交易，而互聯(lián)網(wǎng)是沒(méi)有邊界的，對(duì)于房產(chǎn)中介平臺(tái)而言，如何讓自己承載更多的信息，才是最重要的競(jìng)爭(zhēng)力，所以企業(yè)不能永遠(yuǎn)只局限于自己原有的資源?！霸谄淇磥?lái)，更多的信息帶來(lái)更多流量，隨著流量的增加，也就擁有了更多變現(xiàn)的手段。資本市場(chǎng)最青睞這樣的平臺(tái)。
因此，以往鏈家曾希望通過(guò)鏈家網(wǎng)登陸資本市場(chǎng)，但也正是因?yàn)橹刭Y產(chǎn)商業(yè)模式且業(yè)務(wù)單一的問(wèn)題，最終并未能如愿。
顯然，左暉更需要一個(gè)面向新商業(yè)時(shí)代，并能打動(dòng)資本市場(chǎng)的新東西。
于是乎，鏈家網(wǎng)在2018年更名為貝殼找房，除原有鏈家的資源（8000家門店、12萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人）以外，整合了更多的房產(chǎn)中介。至此，經(jīng)過(guò)一系列騰籠換鳥的舉措，貝殼找房橫空出世。但是其經(jīng)紀(jì)合作網(wǎng)絡(luò)（ACN模式），也遭到眾多大型房產(chǎn)中介公司的抵制，被稱為“既是運(yùn)動(dòng)員、又是裁判、還是售票員”。
但是從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)并手握鏈家過(guò)去十幾年的海量數(shù)據(jù)，“新生兒“貝殼找房很快就得到了資本的青睞。
成立兩年多的時(shí)間內(nèi)，貝殼獲得了兩輪超36億美元的融資。兩輪的領(lǐng)投方分別是騰訊和軟銀愿景基金，跟投方不乏高瓴資本、紅杉中國(guó)、Gaw Capital/基匯投資以及碧桂園創(chuàng)投等知名投資機(jī)構(gòu)。
一時(shí)間，貝殼的股東陣容堪稱豪華。在2019年11月完成了D+輪超24億美元融資之后，貝殼找房的估值已經(jīng)高達(dá)140億美元。
有了資金，自然好辦事。根據(jù)貝殼找房官方公布的數(shù)據(jù)顯示，截止今年4月23日，貝殼找房已經(jīng)入駐全國(guó)110個(gè)城市，合作的經(jīng)紀(jì)品牌超過(guò)250個(gè)，連接的經(jīng)紀(jì)門店超過(guò)4萬(wàn)家，服務(wù)超過(guò)37萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人。
經(jīng)營(yíng)模式變輕、受到投資人青睞、市場(chǎng)發(fā)展迅速，左暉主導(dǎo)下的貝殼看上去相當(dāng)成功。但這種既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判的商業(yè)模式似乎并不完美，特別是在同行尤其是競(jìng)爭(zhēng)者的眼里。
“貪婪”的貝殼
對(duì)于貝殼，左暉曾這樣表態(tài)：“我們?cè)谧鲆粋€(gè)球場(chǎng)，希望在這里踢球的越來(lái)越多，大家踢球的規(guī)則越來(lái)越好。我們的利益，其實(shí)是在市場(chǎng)的利益上。一個(gè)公平公正的協(xié)議和規(guī)則，對(duì)貝殼平臺(tái)的利益是最大化的?！?/span>
但如果當(dāng)一眾運(yùn)動(dòng)員真進(jìn)了球場(chǎng)之后會(huì)發(fā)現(xiàn)，球員和裁判是一家人。這一刻，誰(shuí)心里可能都不好受。鏈家過(guò)去十幾年的積累（數(shù)據(jù)資源），在給新成立的貝殼以巨大助力同時(shí)，也成為所有第三方合作者最為忌憚的所在。
作為互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，貝殼如何在日常經(jīng)營(yíng)中如何保證鏈家與其他第三方房產(chǎn)中介之間的平衡？又如何保證這些入駐平臺(tái)的的第三方房產(chǎn)中介的利益？
對(duì)此，貝殼方面曾表示肯定會(huì)公平對(duì)待所有公司，但對(duì)于眾多第三方房產(chǎn)中介而言，這位曾經(jīng)最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為了“招安”它們給出的承諾，顯然不足以令人安心。前任我愛(ài)我家副總裁、景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉就曾公開(kāi)表示：“貝殼既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員，在具體操作中，它把盤源優(yōu)先給自己的親兒子——鏈家和德祐來(lái)完成。因?yàn)樵趦?nèi)部ACN系統(tǒng)里，如果讓貝殼、鏈家和德佑之外的中介來(lái)成交，大頭兒就要給人家，其只能抽8個(gè)點(diǎn)的平臺(tái)費(fèi)?！?/span>
與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)領(lǐng)域的另一個(gè)巨頭58同城與其旗下的安居客也對(duì)貝殼唱起了對(duì)臺(tái)戲，提出“永不自營(yíng)”的口號(hào)。實(shí)際上，就在貝殼剛剛上線的2018年6月，58同城便聯(lián)合中原地產(chǎn)、我愛(ài)我家、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、麥田房產(chǎn)等數(shù)個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，召開(kāi)了“真房源”誓師大會(huì)，用意正是要多方聯(lián)手對(duì)抗貝殼，畢竟“百分百真房源”就是貝殼從從上線伊始一直堅(jiān)持的口號(hào)。
在這些全國(guó)性的大型房產(chǎn)中介之外，一些地方性的房產(chǎn)中介同樣不滿貝殼“多重身份”的做法。房產(chǎn)中介領(lǐng)域除了鏈家、我愛(ài)我家這些全國(guó)性的大型連鎖企業(yè)之外，更多是一種“諸侯割據(jù)”狀態(tài)，每個(gè)省市都會(huì)有當(dāng)?shù)貙俚姆慨a(chǎn)中介開(kāi)展業(yè)務(wù)。而貝殼平臺(tái)化快速擴(kuò)張的勢(shì)頭，很大程度上威脅了這些房產(chǎn)中介的生存狀態(tài)。所以，從去年以來(lái)包括金華、紹興、鹽城、南昌等地，也陸續(xù)出現(xiàn)了房產(chǎn)中介聯(lián)合抵制貝殼的事情。
商業(yè)模式的爭(zhēng)議之外，越來(lái)越多第三方房產(chǎn)平臺(tái)入駐貝殼之后，平臺(tái)想要精準(zhǔn)監(jiān)管到每一個(gè)合作伙伴（房源信息）并非易事。就像電商巨頭在自營(yíng)商品和第三方商家之間采取不同管理方式一樣，這種情況也導(dǎo)致其“真房源”的口號(hào)一直在備受挑戰(zhàn)。
同時(shí)，龐大數(shù)量的經(jīng)紀(jì)人如何管理，也成為一個(gè)巨大的難題，今年4月貝殼找房就曾被曝出有中介人員專門招人做房托的事件。顯然，面對(duì)平臺(tái)上超過(guò)4萬(wàn)家門店和37萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人的信息化管理，也是一個(gè)巨大且復(fù)雜的工程。
貝殼“必須”上市
無(wú)論是基于今年房產(chǎn)業(yè)的狀況還是資本市場(chǎng)的環(huán)境，如果選擇在三季度進(jìn)行IPO都不是一個(gè)很好的選擇。但貝殼的上市又不得不快馬加鞭。
2016年，鏈家在完成B輪融資時(shí)就曾與投資方簽署了對(duì)賭協(xié)議。協(xié)議規(guī)定，如果鏈家未能在5年內(nèi)完成上市，投資方將有權(quán)要求在其后任何時(shí)間內(nèi)讓鏈家回購(gòu)?fù)顿Y人股份；且回購(gòu)價(jià)格是投資價(jià)格外加每年8%的單利回報(bào)。
今年已經(jīng)是協(xié)議簽署的第4年，上市對(duì)于鏈家而言自然是迫在眉睫。
與老股東的對(duì)賭協(xié)議之外，新股東的壓力同樣不小。今年3月貝殼宣布獲得軟銀愿景基金領(lǐng)投的超24億美元融資。目前經(jīng)歷一連串投資失利之后的軟銀，正處在最缺錢的時(shí)候，讓手中相對(duì)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)盡快上市，也成了孫正義快速回籠資金的重任。
上周，軟銀投資的保險(xiǎn)公司Lemonad成功登錄紐交所。有消息稱，軟銀還在推動(dòng)旗下軟件設(shè)計(jì)公司ARM的上市。在ARM被推上前臺(tái)的情況下，加速貝殼IPO似乎再正常不過(guò)。
但是貝殼IPO的含金量具體如何？
互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)在于商業(yè)模式的多樣化，除了傳統(tǒng)的房產(chǎn)中介之外，在自身龐大用戶基礎(chǔ)上還可以拓展更多的業(yè)務(wù)，帶來(lái)更多的變現(xiàn)方式。如今貝殼在新業(yè)務(wù)的拓展上，除了傳統(tǒng)的房屋買賣、租賃之外，互聯(lián)網(wǎng)家裝則是其看中的下一個(gè)藍(lán)海。
新業(yè)務(wù)的拓展，確實(shí)讓貝殼面對(duì)投資人時(shí)有了更多能講的“故事”。但這種基于流量基礎(chǔ)上衍生的新業(yè)務(wù)并沒(méi)有壁壘，58旗下的安居客也很早就開(kāi)始了互聯(lián)網(wǎng)家裝領(lǐng)域的布局。另外京東（聯(lián)手曲美）和阿里巴巴（入股居然之家和匠多多）也都陸續(xù)在這一領(lǐng)域開(kāi)始布局，現(xiàn)階段在流量上貝殼沒(méi)有太多優(yōu)勢(shì)。
根據(jù)極光大數(shù)據(jù)發(fā)布的《城市居民置業(yè)圖鑒2020》顯示，截止2019年底，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)領(lǐng)域平均安裝率最高的平臺(tái)是安居客，滲透率為2.793%，貝殼找房次之，滲透率為1.082%。面對(duì)4000億元規(guī)模的互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，貝殼找房仍要繼續(xù)發(fā)力。
【結(jié)束語(yǔ)】
通過(guò)貝殼的轉(zhuǎn)型舉措，左暉實(shí)現(xiàn)了互聯(lián)網(wǎng)化的目標(biāo)。但如今互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)慘烈絲毫不比當(dāng)年左暉在全國(guó)各地開(kāi)拓線下市場(chǎng)的程度。各路資本的加持下，前景仍然未卜。開(kāi)放性、共生性和多樣性，是一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)必須具備的條件，但鏈家系的存在卻讓貝殼在這些方面隱隱顯露短板。面對(duì)未來(lái)的資本市場(chǎng)，鏈家系是貝殼成長(zhǎng)的基礎(chǔ)，也可能是其發(fā)展壯大的桎梏。
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