從市場(chǎng)發(fā)展角度來(lái)看，目前最需要大家群策群力的還是“長(zhǎng)效機(jī)制、信貸和稅收”三個(gè)方面。
12月14日至16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行，其中在房地產(chǎn)健康發(fā)展方面，指出要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)；明確房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的；提出了要加強(qiáng)住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓，規(guī)范開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、中介等行為。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議有關(guān)房地產(chǎn)內(nèi)容：
1.要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。
2.要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤(pán)活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。
3.要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。加強(qiáng)住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓，規(guī)范開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、中介等行為。
經(jīng)媒體報(bào)道之后，部分人擔(dān)心接下去會(huì)有更加嚴(yán)厲的政策要出臺(tái)，例如房產(chǎn)稅落地、按揭繼續(xù)收緊等，更有甚者再次提出“崩盤(pán)“等言論。實(shí)際在我看來(lái)，完全沒(méi)有必要過(guò)分解讀中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，更沒(méi)有必要過(guò)分聯(lián)想到行業(yè)稅制的迅速轉(zhuǎn)變。
第一，我個(gè)人認(rèn)為房地產(chǎn)稅短期內(nèi)出臺(tái)可能性不大。首先，技術(shù)上有很大難度。核定合理的稅基、免稅的標(biāo)準(zhǔn)以及每一年價(jià)格的評(píng)估都需要復(fù)雜的計(jì)算。而且房地產(chǎn)稅還牽扯到個(gè)人收入所得稅等一系列綜合法律、法規(guī)的配套建設(shè)，需要很長(zhǎng)時(shí)間。因此技術(shù)上不是單純是出臺(tái)一個(gè)房產(chǎn)稅這么簡(jiǎn)單。其次，對(duì)房地產(chǎn)的影響也可能出現(xiàn)兩方面情況。一方面，可能會(huì)對(duì)抑制投資、控制房?jī)r(jià)有一定作用，另一方面也有可能轉(zhuǎn)嫁稅收成本給購(gòu)房者，倒推房?jī)r(jià)上升。最后，執(zhí)行上仍有很大難度。從目前重慶、上海執(zhí)行房產(chǎn)稅情況來(lái)看，難點(diǎn)頗多，推進(jìn)程度不理想。
第二，調(diào)控政策全面加強(qiáng)幾無(wú)可能，個(gè)別城市或通過(guò)“一城一策”來(lái)調(diào)節(jié)。從四季度的情況來(lái)看，近期調(diào)控已經(jīng)起到一定效果。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)， 11月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅繼續(xù)放緩，部分城市房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)回落。而成交方面，前十一月商品房銷(xiāo)售金額、面積累計(jì)同比增速也在持續(xù)放緩。在短短兩個(gè)月之內(nèi)取得如此效果已屬不易，所以短期調(diào)控政策沒(méi)有全面加強(qiáng)的必要，對(duì)一些市場(chǎng)仍然火爆或之前政策力度一般的城市，通過(guò)“一城一策”的方式加強(qiáng)可能性較大。
第三，當(dāng)前信貸處于非常安全區(qū)間，首要任務(wù)仍是“支持自住、打擊投資”。從經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中傳達(dá)出的信號(hào)來(lái)看，信貸政策首要任務(wù)仍是支持合理自住購(gòu)房，這也給購(gòu)房者吃了一顆“定心丸”，而嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房表明，當(dāng)前一段時(shí)間內(nèi)，信貸層面收緊主要針對(duì)的是投機(jī)行為。從此前全國(guó)的情況來(lái)看，這種投機(jī)行為只是部分城市的少數(shù)情況，全民炒房的時(shí)代遠(yuǎn)沒(méi)有到來(lái)，再加上這一次踩了“急剎車(chē)”，整體信貸政策不會(huì)發(fā)生較大逆轉(zhuǎn)。另外，從前十一月居民中長(zhǎng)期貸款占一、二手房交易金額的比例來(lái)看，約在25%左右，在全球范圍內(nèi)還處在低位，只不過(guò)和去年相比增長(zhǎng)速度較快，當(dāng)前房地產(chǎn)的信貸還處在非常的安全區(qū)間內(nèi)。
綜上所述，我認(rèn)為還是應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)期健康平穩(wěn)發(fā)展保持信心，從市場(chǎng)發(fā)展角度來(lái)看，目前最需要大家群策群力的還是“長(zhǎng)效機(jī)制、信貸和稅收”三個(gè)方面。
應(yīng)加快形成“長(zhǎng)效機(jī)制”。 在上周二《“長(zhǎng)效機(jī)制”也要落地》的文章中，我提出過(guò)針對(duì)北上廣深等熱點(diǎn)城市“增加土地供應(yīng)，開(kāi)放租賃市場(chǎng)”，對(duì)于大多數(shù)三四線城市來(lái)說(shuō)，首先還是要在整體規(guī)劃上作調(diào)整，做好相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。
對(duì)于信貸方面，既要抑制投機(jī)，也要保護(hù)自住購(gòu)房。短期內(nèi)可以采用目前的這些政策加以控制，一定時(shí)間之后，應(yīng)該對(duì)二套房重新在甄別，我認(rèn)為用稅收的方式比信貸一刀切的方式更加合理。
在稅收上，一方面地方要完善官方口徑的購(gòu)房?jī)r(jià)格憑據(jù)。在現(xiàn)行房屋交易個(gè)稅制度下，面對(duì)總價(jià)款1%和差價(jià)20%稅額的巨大差異，居民提供原值憑證的積極性自然不高。但其實(shí)目前地方政府完全有能力做好官方口徑的房屋原值憑證，讓差價(jià)20%征稅成為二手房交易中的主流，并借此打擊快進(jìn)快出的“炒房”行為。另一方面，對(duì)于短期交易行為，可以執(zhí)行一定程度“懲罰性稅收”，比如針對(duì)持有房屋2年以內(nèi)交易的行為，額外征收房?jī)r(jià)的10%的稅。
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