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一、銷售規(guī)模穩(wěn)定增長，城市布局不斷拓展

2018年旭輝實現(xiàn)合約銷售1520億元，同比增長46.2%，完成全年目標(biāo)的108.6%，有銷售貢獻(xiàn)的城市和項目數(shù)量也大幅增加。據(jù)統(tǒng)計，2018年旭輝在44個城市有超過195個項目在售，而2017年只有28個城市130個項目在售。

展望2019年，旭輝有約3500億元的可售貨值，對于全年1900億元的銷售目標(biāo)有著相當(dāng)充足的保障。從旭輝的銷售增速來看，2019年目標(biāo)僅增長了25%，目標(biāo)制定還是相對謹(jǐn)慎的，問題不大。

旭輝2014-2019年銷售額和增速

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)業(yè)績公告、CRIC  

二、逆勢拿地，三四線拿地超過過去五年

旭輝在土地市場上依然比較活躍，共新增93個新項目，新進(jìn)入15個城市，總建面約1240萬平方米，同比微降6.1%；總價為769億元，同比減少了29%。三四線拿地比例大幅增加，占比由上年的15%大幅增長至52%，拿地面積遠(yuǎn)超過去五年。

旭輝集團(tuán)2012-2018年新增土儲建面城市能級占比變化

 數(shù)據(jù)來源：企業(yè)業(yè)績公告、CRIC

三、融資能力較強，財務(wù)積極穩(wěn)健

2018年旭輝實現(xiàn)營業(yè)收入424億元，同比上升了33%，毛利率、凈利率、歸母凈利率分別為25%、17%和14%，相對于2017年均有所下滑，主要是2018年旭輝將原來確認(rèn)為合營聯(lián)營公司的部分項目公司，在股權(quán)收購后重新計量，確認(rèn)為附屬公司，并入了營業(yè)收入。若是剔除收購子公司并表之后帶來的會計影響，調(diào)整后旭輝的毛利率為34.7%，核心凈利率13.1%，同比分別增長5個百分點和0.3個百分點。按此計算，旭輝的毛利率仍然穩(wěn)中有升。

旭輝集團(tuán)2014-2018年毛利率、凈利率、歸母凈利率情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)業(yè)績公告、CRIC

旭輝的融資能力在民營企業(yè)中還是相對較強的，不同于一般的閩企，它的凈負(fù)債率并不高，財務(wù)結(jié)構(gòu)也比較理想。2018年旭輝的凈負(fù)債率為67.2%，將永續(xù)債作為負(fù)債計算也只有 81.5%，處于行業(yè)相對較低水平。財務(wù)結(jié)構(gòu)也相對優(yōu)化，2018年末持有現(xiàn)金約446億元，同比增加49.8%，一年內(nèi)的到期的債務(wù)占比僅為17%。從融資成本來看，2018年旭輝的平均融資成本為5.8%，雖然受融資環(huán)境趨緊的影響有所增加，但跟其他企業(yè)相比，旭輝的融資成本依然處于一個較低的水平，也體現(xiàn)了企業(yè)較為不錯的融資能力。

旭輝集團(tuán)2014-2018年負(fù)債情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)業(yè)績公告、CRIC

四、物業(yè)成功分拆上市，長租公寓穩(wěn)居行業(yè)前三

在業(yè)務(wù)多元化方面，旭輝2018年也是有著較為突出的成績，主要體現(xiàn)在物業(yè)管理和長租公寓兩大重點方向。旭輝旗下的“領(lǐng)寓”目前已經(jīng)發(fā)展到了5萬間的規(guī)模，完成了全國華北、華東、華中、華南、西南5大區(qū)域20個城市的布局，穩(wěn)居房企長租公寓業(yè)務(wù)前三。未來旭輝領(lǐng)寓計劃將于2021年達(dá)到20萬間的規(guī)模，并且獨立分拆上市。

此外，旭輝旗下的物業(yè)公司——永升生活服務(wù)也在2018年12月成功在香港上市，融資凈額6.198億港元。截至2018年底，永升生活服務(wù)以訂約管理面積達(dá)到了6555萬平米，未來發(fā)展值得期待。

五、經(jīng)營層與管理層珠聯(lián)璧合，分工明確

旭輝有一個非常大的特色，就是由三兄弟組成的經(jīng)營層和職業(yè)經(jīng)理人為首的管理層，分工恰當(dāng)，授權(quán)充分，合作愉快。福建企業(yè)家族制大家都理解，兄弟分家大家也都很習(xí)慣了，但是旭輝的三兄弟能夠合在一起，且到現(xiàn)在都能保持團(tuán)結(jié)非常難得，更重要的是跟他們的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊也保持著非常好的合作默契，這在閩企中更是難得一見?？梢哉f，這樣的管理機制確保了旭輝最近幾年的全面、高速發(fā)展。

三兄弟之間的分工也很明確，老大林中，戰(zhàn)略思維清晰，對周期的把握精準(zhǔn)，主要負(fù)責(zé)把方向；小弟林峰，管理細(xì)膩，把握細(xì)節(jié)，事必躬親，是個非常優(yōu)秀的CEO；二哥林偉，長袖善舞，協(xié)調(diào)對外事務(wù)，是企業(yè)最佳的“外交官”。

未來，旭輝還是要堅持幾件事情，過去旭輝一直是以合作見長，以合作見發(fā)展，未來在這方面還是要繼續(xù)加強，不能因為權(quán)益下降就所有削弱，因為合作是旭輝的競爭力，必須把它做到極致。當(dāng)然，在合作的過程中，旭輝應(yīng)該更多的操盤（或聯(lián)合操盤）、把握更多的權(quán)益，只有更多的參與操盤運作，才能更好的發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，這塊是最重要的，必須要堅持。

另外一塊就是它的多元化，旭輝多元化的方向還是比較多的，我覺得應(yīng)該在多元化當(dāng)中談聚焦。一個是長租公寓這塊，旭輝領(lǐng)寓目前已經(jīng)排在行業(yè)前三位，更應(yīng)該在其他對手有所放松、遲疑的情況下，進(jìn)一步加大市場份額，理論上要做到單店盈利的模式。還有一個就是旭輝的物業(yè)管理，已經(jīng)上市成功，更應(yīng)該借助資本平臺和房企的自身優(yōu)勢做大規(guī)模。