*本文共1842字，閱讀大約需要7分鐘。
新型冠狀病毒肺炎疫情的持續(xù)蔓延，使得當(dāng)前房地產(chǎn)交易市場(chǎng)幾乎處于關(guān)閉狀態(tài)，處于產(chǎn)業(yè)鏈上游的土地交易市場(chǎng)亦被波及。為了應(yīng)對(duì)此次疫情，各地方政府紛紛采取了應(yīng)急措施，發(fā)布了《關(guān)于暫停各類公共資源交易活動(dòng)的公告》，如此一來(lái)，部分城市土地出讓、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)交易也被按下了暫停鍵。
事實(shí)上，早在2019年，房企購(gòu)置土地面積已經(jīng)先行進(jìn)入下行通道，特別是下半年，受銀根快速收緊、土地出讓條件變化的影響，越來(lái)越多的土地以底價(jià)成交，如11、12月，均有超過(guò)六成的土地以底價(jià)成交，2019年的最后四個(gè)月，土地溢價(jià)率均低于10%，重新回到了歷史低點(diǎn)，同時(shí)，土地流拍現(xiàn)象也在下半年明顯加劇，下半年來(lái)的流拍率基本都在12%以上。
原以為進(jìn)入2020年后，隨著土地窗口期的來(lái)臨，土地市場(chǎng)會(huì)引來(lái)小陽(yáng)春，尤其是在投資回歸二線的大環(huán)境下，二線城市土拍市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)一波成交高峰。
然而在此次疫情影響下，多個(gè)省會(huì)及高能級(jí)二線城市宣布土拍暫停，這就使得今年年初的土地市場(chǎng)繼續(xù)延續(xù)去年年底的低位走勢(shì)，若疫情早日得到有效控制，二季度土地市場(chǎng)或因集中出讓迎來(lái)一波小高潮，但由于戰(zhàn)“疫”過(guò)后房企也需修復(fù)期，因此難現(xiàn)“輝煌”。
我們依然還是維持之前的判斷，2020年全年都是拿地窗口期，無(wú)需像2019年3、4、5、6月份那樣搶地。2020年對(duì)于投資來(lái)說(shuō)，應(yīng)該更加從容一些，投資機(jī)會(huì)也會(huì)更多一點(diǎn)。
01
特殊時(shí)期，多省市暫停土地出讓
在克而瑞重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的40城市中，截至目前，南昌、長(zhǎng)沙、合肥、南京、蘇州、廈門等省會(huì)及高能級(jí)二線城市在1月底、2月初間接宣布土拍暫停，其中長(zhǎng)沙、廈門等相對(duì)嚴(yán)厲，線上、線下交易均明確暫停交易。
三四線城市中連云港、鹽城、新余、萍鄉(xiāng)等迅速跟進(jìn)，且均未明確何時(shí)恢復(fù)交易，疫情對(duì)市場(chǎng)的影響在持續(xù)發(fā)酵。
除了暫停土拍外，多個(gè)熱點(diǎn)城市也采取了土拍延期的措施，主要集中一二線。截止到目前，10個(gè)一二線城市推遲土拍出讓幅數(shù)超過(guò)80幅，延遲出讓的地塊總額接近800億元。從土拍延遲的時(shí)間來(lái)看，大部分城市選擇順延到2月下旬，普遍延遲的時(shí)長(zhǎng)在2周左右。事實(shí)上，暫?；蛲七t土地出讓固然會(huì)在短期使得地方財(cái)政承壓，但對(duì)整體土地市場(chǎng)影響有限，土地延后出讓也順延了企業(yè)的投資需求。2月11日，北京迎來(lái)鼠年首場(chǎng)土拍。這是繼1月30日因新冠肺炎疫情延遲海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)3宗土地出讓時(shí)間后，迎來(lái)的石景山、通州以及大興3宗地塊的出讓。最終，京能以3.6億獲得大興地塊，首創(chuàng)29.75億獲得石景山地塊，華潤(rùn)中交46.7億獲得馬駒橋地塊，其中大興地塊與馬駒橋地塊的溢價(jià)率皆超過(guò)20%，分別為25%和22.89%以北京春節(jié)后的首拍為標(biāo)志，全國(guó)土地市場(chǎng)似乎依然開(kāi)啟。不過(guò)，因?yàn)榉科筚Y金壓力，預(yù)計(jì)最近的土地市場(chǎng)以國(guó)企為主，而且土地市場(chǎng)也依然會(huì)出現(xiàn)分化。市場(chǎng)端來(lái)看，1月、2月前后往往受到春節(jié)假期因素影響，本身市場(chǎng)就處于相對(duì)底部狀態(tài)，且從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，供地本就高峰出現(xiàn)在下半年，2020年上半年市場(chǎng)會(huì)處于一個(gè)恢復(fù)的態(tài)勢(shì)。企業(yè)端來(lái)看，房企納儲(chǔ)的需求始終存在，一方面是企業(yè)戰(zhàn)略生存的需要，另一方面，上半年越早拿地就有可能在年內(nèi)轉(zhuǎn)化成銷售額，對(duì)于疫情結(jié)束后部分城市潛在反彈性行情而言，或?qū)⒁欢ǔ潭忍钛a(bǔ)一季度的銷售“空缺”。另外，相較去年而言，今年1月份房企的資金環(huán)境相對(duì)寬松，給予投資較大支撐。1月克而瑞監(jiān)測(cè)的95家典型房企的融資總額為1810.1億元，環(huán)比上升42.4%，融資水平的上漲，主要來(lái)自于境外債權(quán)融資的井噴，本月境外債權(quán)融資1099.7億元，環(huán)比上升922.4%。戰(zhàn)“疫”過(guò)后，房企也需修復(fù)期短期來(lái)看，預(yù)計(jì)二季度會(huì)迎來(lái)一波供地高峰，財(cái)政壓力之下，部分地方政府將加快推地的力度，或不乏優(yōu)勢(shì)地塊推出吸引市場(chǎng)熱度，有大量地塊入市可供選擇，從目前的趨勢(shì)來(lái)看更多集中在一二線城市。但對(duì)于企業(yè)而言，當(dāng)下面臨的困境就是疫情的持續(xù)時(shí)間和有效控制時(shí)間，這些因素推遲了企業(yè)開(kāi)工、復(fù)工，直接影響企業(yè)銷售和資金鏈。若在3月疫情得到有效控制，我們認(rèn)為二季度是投資的好時(shí)機(jī)，土地市場(chǎng)也會(huì)迎來(lái)一波小陽(yáng)春，但不會(huì)出現(xiàn)去年“瘋狂”拿地、地王頻出情況。在疫情下售樓處關(guān)停、停工等會(huì)導(dǎo)致一季度銷慘淡，管理費(fèi)用、利息成本的支出也會(huì)讓房企“傷元?dú)狻薄?/span>因此，若疫情警報(bào)早日解除，房企也需要一段“修復(fù)和喘氣期”。短期重心仍在“促銷售、抓回款、穩(wěn)現(xiàn)金”上，相較之下投資仍會(huì)比較謹(jǐn)慎，底價(jià)成交或?qū)⒊蔀槌B(tài)。若疫情的時(shí)間進(jìn)一步延長(zhǎng)，對(duì)于大多數(shù)中小房企而言，短期的“缺血”將成為壓倒駱駝的最后一根稻草，屆時(shí)收并購(gòu)將掀起高潮，行業(yè)也會(huì)進(jìn)入加速洗牌的狀態(tài)。
本站僅提供存儲(chǔ)服務(wù)，所有內(nèi)容均由用戶發(fā)布，如發(fā)現(xiàn)有害或侵權(quán)內(nèi)容，請(qǐng)
點(diǎn)擊舉報(bào)。
