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01
經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，人口回流支撐地產(chǎn)發(fā)展
安徽省各省市發(fā)展不均衡，目前只有省會城市合肥一枝獨秀。以2020年GDP指標(biāo)為依據(jù)，可將安徽省內(nèi)城市發(fā)展劃分為3個梯隊。
第一梯隊GDP達到萬億水平，全省只有合肥一個，但合肥在全國城市GDP排名中位列20。第二梯隊2400至3800億元之間，主要是蕪湖、滁州、阜陽和安慶，四個城市中除了安徽人口數(shù)量第一位的人口大市阜陽之外，其他均為長三角中心城市。第三梯隊城市則包含馬鞍山、蚌埠、宿州、亳州、六安、宣傳、淮南、銅陵、池州和黃山市，其中GDP最低的黃山市只有850億元。
值得注意的是，長三角27個中心城市的GDP均值為7851億元，安徽省只有合肥GDP超過均值，在長三角城市群副中心的加持下，合肥機遇與挑戰(zhàn)并存，未來仍有較高的發(fā)展?jié)摿Α?/span>
圖：安徽省2020年各城市GDP（單位：億元）
數(shù)據(jù)來源：安徽省統(tǒng)計局、CRIC整理
圖：長三角各省省會城市2020年GDP（單位：億元）
安徽人口基數(shù)大，常住人口規(guī)模全國排名第八，實際具有較為穩(wěn)定的購房需求。2019年，安徽省常住人口達6366萬人，連續(xù)多年位列全國第8，常住人口總量增速近五年維持在0.7%-1.1%區(qū)間。
作為全國主要勞動力輸出省份之一，長久以來，由于經(jīng)濟發(fā)展和地緣優(yōu)勢，江浙滬吸納了安徽省大規(guī)模外出務(wù)工人。從常住戶籍人口比來看，2002年以來該數(shù)值一直小于1，即常住人口少于戶籍人口，在2010-2013年甚至低至0.87，總體表現(xiàn)為人口流出。
圖：2002-2019年安徽省常住戶籍人口比
備注：常住戶籍人口比=常住人口總數(shù)/戶籍人口總數(shù)
數(shù)據(jù)來源：《安徽省統(tǒng)計年鑒》、CRIC整理
但隨著長三角一體化加快，安徽承接部分產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，吸引部分外出人口回流，加之較為寬松的人才政策，吸引部分人群返回安徽安家落戶。2013年人口遷移出現(xiàn)拐點，人口凈流出，轉(zhuǎn)變?yōu)槿丝趦袅魅?，人口持續(xù)回流。
2019年省內(nèi)長三角中心區(qū)八城均表現(xiàn)為人口凈流入，合肥最具吸引力，馬鞍山表現(xiàn)較為突出，2019年常住人口機械增量超過1萬人，僅次于合肥，滁州和蕪湖2019年常住人口凈流入量也接近1萬人。皖北六市人口仍然持續(xù)流出，以宿州和阜陽最為明顯，人口凈流出量約2萬人，但阜陽作為戶籍人口唯一超千萬的城市，仍然具備人口優(yōu)勢。
圖：2019年安徽省內(nèi)各市人口及流動情況（單位：萬人）
備注：安徽省內(nèi)屬長三角中心區(qū)的8個城市柱狀圖標(biāo)注為紅色
數(shù)據(jù)來源：《安徽省統(tǒng)計年鑒》、CRIC整理
由于經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，人口眾多，2019年，安徽省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為37540元，低于全國平均，由于可支配收入水平較低，商品房均價也低于全國平均值9310元/平方米，只有7393元/平方米，位列全國第21位。房價收入比低于全國平均水平，疊加棚改等政策拉動，房地產(chǎn)市場相對有支撐。2019年全年商品房銷售額達6824億元，在全國排名第9。但與周邊省份相比，商品房市場成交規(guī)模僅高于江西省，房地產(chǎn)市場發(fā)展動力略顯不足。
表：2019年安徽及周邊各省發(fā)展情況
02
皖系房企集中落子合肥，外來房企擠占市場份額
TOP50房企有41家安徽布局。近年來，隨著長三角一體化，安徽省發(fā)展?jié)摿^大持續(xù)受到關(guān)注，尤其是合肥市作為長三角二線城市，受到各大房企的高度關(guān)注，土拍熱度走高，投資20強僅一家本土房企，合肥超7成土地落袋百強。根據(jù)梳理，目前20強房企已經(jīng)全部進入安徽省，30強房企中僅龍光和濱江沒有進入安徽省，前50強規(guī)模房企的進駐率已經(jīng)到了82%。
表：2020年銷售TOP50房企進駐安徽情況（標(biāo)橙為已經(jīng)進駐安徽的房企）
數(shù)據(jù)來源：CRIC整理
整體來看，皖系房企生存現(xiàn)狀堪憂。
從百強榜單來看，皖系房企多位于TOP100-200之間，祥源地產(chǎn)和邦泰控股屬“后起之秀”，在2020年首次進入年度TOP200榜單。其中祥源地產(chǎn)以上海祥源西康路989項目進入2020單項目排行榜，該項目全年銷售50.2億元，貢獻了近四分之一的企業(yè)銷售額。恒泰、華地和文一屬“行穩(wěn)致遠”，連續(xù)四年位列榜單TOP200,但由于行業(yè)競爭日益激烈、門檻逐年升高，排名有所下降。
表：2017-2020年入圍全口徑銷售金額TOP200皖系房企
數(shù)據(jù)來源：《2020年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200》
省內(nèi)城市分化明顯，品牌房企全部完成對省會合肥的布局，但省內(nèi)市場深耕不足，僅有三家房企完成對省內(nèi)半數(shù)城市的布局。根據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，截止至2021年2月，安徽省規(guī)模較大的14家皖系房企實現(xiàn)了對省內(nèi)16個地級市的全面布局，但各個城市之間布局企業(yè)數(shù)量差距較大，16個城市中僅有5個城市獲得了半數(shù)以上的品牌房企布局，強吸引力城市數(shù)量有限。其中合肥吸引了全部14家房企前來落子，滁州僅次于省會，吸引了10家房企布局，淮北及馬鞍山兩地布局房企數(shù)量最少，分別為2家和1家。
從省內(nèi)布局來看，14家樣本房企中僅有安徽高速、三巽集團、皖投置業(yè)3家房企完成了對全省半數(shù)城市的布局，多數(shù)房企的布局數(shù)量都在4-6城之間。作為房地產(chǎn)發(fā)展較為均衡的省份，本土房企對省內(nèi)的布局數(shù)量多數(shù)不足一半，并且過于集中于競爭激烈但增速較為緩慢的省會城市，導(dǎo)致早期錯過了部分處于高速增長的周期的三四線城市機會，這也是為何安徽難出規(guī)模房企的原因之一。
表：截至2021年2月底品牌皖系房企省內(nèi)城市布局
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)官網(wǎng)、CRIC整理
在區(qū)域拓展上，安徽省本土房企比較保守，多數(shù)以長三角地區(qū)作為外拓的第一選擇。從多家房企的布局戰(zhàn)略來看，一方面受限于規(guī)模，另一方面由于省內(nèi)深耕機會仍然較多，因此多數(shù)房企都選擇立足大本營，優(yōu)先向地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達、房地產(chǎn)市場規(guī)?？捎^的長三角地帶擴張。此外，在尋求規(guī)模增長和全國化布局時，部分皖系房企選擇把總部遷往上海，一方面距離大本營安徽距離更近，另一方面上海金融市場更為發(fā)達，也是眾多規(guī)模房企聚集地，可以尋求一些合作的契機。
表：部分安徽本土樣本房企的區(qū)域布局戰(zhàn)略
在外拓方面，皖系房企規(guī)模有限，發(fā)展速度也比較緩慢，在外拓上力度不足，多數(shù)房企省外布局城市數(shù)量不足3城。不過盡管資金持有量有限，但其外拓仍多以需求更強，市場更具有支撐的一二線城市為主。省內(nèi)集中落子合肥，省外布局以高能級城市為主，如此布局風(fēng)險系數(shù)更低，但是也錯過了三四線城市的諸多契機，制約了規(guī)模發(fā)展之路。
表：部分安徽本土樣本房企省外布局
與安徽省的經(jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)化進展有關(guān)，剛需客群占主流，改善和豪宅需求較少。以合肥為例，2019和2020年全市成交面積集中在90-110平方米，單價段以15000-20000元/平方米成交最多，整體市場偏剛需。以此作為對照，可知省內(nèi)其他城市的置業(yè)需求也集中在剛需層面。
但也能看出合肥的改善市場正在發(fā)力，一方面單價高于20000元/平方米的成交套數(shù)占比在2020年大幅增加了18個百分點至44%；另一方面，成交總價300萬元以上的項目套數(shù)在2020年占比達21%，相比之前也提升了10個百分點。
圖：2019-2020年合肥市成交面積、單價、總價結(jié)構(gòu)
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策系統(tǒng)
03
擇機挖掘省內(nèi)城市契機，合作外拓省外市場
1、省內(nèi)市場體量可觀，蕪湖、滁州等城有空間
就基本面來看，安徽緊鄰江浙滬地帶，雖然受到輻射，對發(fā)展起到帶動作用，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和長三角一體化戰(zhàn)略之下，安徽發(fā)展提速，GDP增長連續(xù)5年跑贏全國平均，人口自2013年開始持續(xù)回流，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級成功，政策加持安徽發(fā)展向好。
合肥、蕪湖、馬鞍山、滁州四市均被列入長三角一體化中心城市，經(jīng)濟向好有支撐，人口回流催生新的購房需求，房地產(chǎn)仍有不錯的發(fā)展空間。
表：安徽各地級市當(dāng)前市場及未來前景情況
備注：箭頭指示方向代表市場情況好
數(shù)據(jù)來源：CRIC整理
就房地產(chǎn)而言，龐大的人口基數(shù)支撐安徽房地產(chǎn)規(guī)模居于全國前列。雖然房價收入比整體低于全國平均，但是經(jīng)濟發(fā)展相對落后導(dǎo)致部分城市內(nèi)生需求和購買力不足，省內(nèi)市場出現(xiàn)分化，想要實現(xiàn)規(guī)模投資需謹慎投資，最大化資金利用率同時保障企業(yè)良性運轉(zhuǎn)。就競爭格局而言，皖系房企規(guī)模普遍偏小，且在外來房企擠占之下成長空間被壓縮。部分房企嘗試規(guī)模沖刺，但策略過于激進反受限制。
2、開放性合作，祥源地產(chǎn)、皖投置業(yè)前景可期
綜合考量我們認為祥源地產(chǎn)和皖投置業(yè)未來值得期待。其中，祥源地產(chǎn)全國化布局初見雛形，合作模式和布局策略已比較成熟，省內(nèi)主要布局在合肥以及阜陽兩大市場容量最大城市，省外積極與世茂、華僑城等房企合作，布局上海、常熟等地。背靠母公司資源，積極合作提振銷售。
皖投置業(yè)發(fā)揮資源優(yōu)勢，參與棚改、城市更新業(yè)務(wù)，多元拿地擴大省內(nèi)布局，聯(lián)手萬科、富力、金茂等規(guī)模房企開發(fā)，同時設(shè)立了地產(chǎn)城市化建設(shè)基金，增強皖投置業(yè)的資金流動性，及物業(yè)增值和盈利能力。目前已形成商業(yè)運營、養(yǎng)老地產(chǎn)運營和城市智能交通多元發(fā)展的產(chǎn)業(yè)模式。
對于皖系房企而言，做好城市深耕，提升綜合能力任重而道遠。行業(yè)競爭愈發(fā)激烈，企業(yè)間的競爭也不僅僅是規(guī)模比較，更是綜合能力的比拼，因此我們建議皖系房企從產(chǎn)品、多元業(yè)務(wù)和投資方式等方面做好優(yōu)化。
在城市選擇上，我們建議安徽房企立足本土，謹慎擴張。一方面采取合作戰(zhàn)略擴大省會合肥及省外部分一二線城市布局，提高資金利用率，幫助實現(xiàn)規(guī)模沖刺，另一方面利用本土品牌優(yōu)勢，重視挖掘三四線城市的投資機會。從綜合投資前景來看，馬鞍山、蕪湖、滁州等前景都持續(xù)向好。
在產(chǎn)品打造上，皖系房企規(guī)模普遍偏中小且沒有形成完善的產(chǎn)品體系，所以通過強化獨特產(chǎn)品力在尋求突破中顯得尤為重要。可以先拿出一兩個成功項目，升級為一兩條標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品線，再進行復(fù)制和連鎖開發(fā)。另外也可以積極嘗試除剛需外其他層次的產(chǎn)品及產(chǎn)品線。特別是在省會城市合肥，在地塊資源匹配的情況下，可以適當(dāng)拔高產(chǎn)品定位，做好社區(qū)配套和服務(wù)，以和市場產(chǎn)品形成差異化競爭，提高議價能力。
在多元化業(yè)務(wù)上，皖系房企涉足多元化方向較多，且多數(shù)都只是淺嘗輒止不成規(guī)模?？梢赃m當(dāng)收縮多元化業(yè)務(wù)廣度，集中發(fā)力有利于幫助企業(yè)獲取土地資源或者帶動銷售的行業(yè)，最大化資金利用效率。
在投資方式上，面對規(guī)模房企的持續(xù)涌入，皖系房企可以從擴大合作和多元化拿地兩個方向入手。與規(guī)模房企合作拿地，學(xué)習(xí)規(guī)模房企的專業(yè)化和規(guī)范化管理，同時更有利于減少競爭取得規(guī)模利潤的雙贏。此外，安徽棚改舊改仍然維持著體量，本土企業(yè)可以積極與政府接洽，尋求棚改和城市更新等多元拿地機會。
另外，企業(yè)的規(guī)模成長也離不開人才，皖系房企也可以考慮引入職業(yè)經(jīng)理人，整合企業(yè)資源，精細化企業(yè)的經(jīng)營管理，培養(yǎng)人才梯隊，為規(guī)模進階助力。
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