妻賣房夫不知情，合同無效；買方主張增值損失，賣方擔(dān)責(zé)
案情介紹：
2008年陳先生通過中介與劉女士簽訂了房屋買賣合同，約定以110萬元的價格購買劉女士名下的一處房屋。合同簽訂后，他向劉女士給付了首付款52萬元并向中介給付了中介費3萬元，劉女士也如約交付了房屋。然而時過不久，劉女士的配偶魏先生卻以劉女士未經(jīng)允許私自處分夫妻共有財產(chǎn)為由訴至法院，要求確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效，后法院支持了魏先生的訴訟請求，并要求劉女士及中介公司將購房款、居間服務(wù)費等費用返還給了陳先生。
但是，陳先生如另行購置同樣狀況的房屋，則需要支付高于原房價70萬元的房價款，故陳先生提起訴訟，要求劉女士、魏先生、中介公司賠償其房屋差價損失70萬元。
法院審理判決：
在庭審過程中，劉女士表示并不知道出賣房屋還需取得丈夫的同意，且陳先生及中介公司也都沒有就此進行過詢問，因此自己不存在過錯。
魏先生表示對于妻子賣房毫不知情，陳先生不應(yīng)該向自己主張賠償款。
中介公司則認為作為中介，已經(jīng)履行了全部合同義務(wù)，現(xiàn)在房屋買賣合同無效是劉女士隱瞞事實所致，因此也不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
法院經(jīng)審理認為，依據(jù)已生效判決書，陳先生與劉女士在簽訂《房屋買賣合同》時對合同附件三房屋共有人情況一頁的存在及所載內(nèi)容，即核實是否存在共有人及共有人表示同意出售房屋的意思表示的規(guī)則是明知的，但雙方均未按常理進行填寫，故均存在主觀過錯。
劉女士作為共有人魏先生的配偶，最有能力了解、掌控魏先生是否同意出售涉案房產(chǎn)的真實態(tài)度，最容易避免因魏先生拒絕出售涉案房屋導(dǎo)致合同無效后果的發(fā)生，且其作為出賣方，在買賣關(guān)系上占主動地位，故其對買賣關(guān)系被認定為無效的后果所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任應(yīng)為最大。中介作為提供居間服務(wù)的專業(yè)機構(gòu)，其應(yīng)較普通人熟悉法律、法規(guī)的規(guī)定，但其忽視對魏先生相關(guān)意思表示的審核，且未能對買賣雙方，尤其是買方的風(fēng)險予以提示，因此其對于買賣關(guān)系被認定為無效的后果所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任應(yīng)較陳先生重。陳先生作為買受人，未認真審核劉女士房屋共有人的情況，主觀上亦存在一定過錯。
綜合上述因素，法院確認劉女士按50%的比例承擔(dān)過錯責(zé)任，中介按30%的比例承擔(dān)過錯責(zé)任，陳先生按20%的比例承擔(dān)過錯責(zé)任。最終法院依據(jù)評估結(jié)論判決劉女士賠償陳先生房屋差價損失35萬元，中介公司賠償陳先生房屋差價損失21萬元，并駁回了陳先生的其他訴訟請求。（中國法院網(wǎng)：劉娜 蔡笑)
律師分析：
這里包括了兩件案子，一是劉女士把夫妻共有的房產(chǎn)賣給陳先生，合同簽訂后，買方支付了部分房款，賣方交付了房屋，但還未過戶時，共有人魏先生以未經(jīng)其同意為由主張合同無效。法院經(jīng)審理，支持了魏先生的訴求，判決房屋買賣合同無效。
類似這種房屋買賣交易中，簽約甚至過戶后，共有人以不知情為由，主張買賣合同無效的案子有很多。有的真是屬于共有人不知情，有的卻是由于房價上漲的原因，賣方想反悔，以共有人不知情為由主張合同無效。真相是哪種情況，在沒有證據(jù)的情況下，沒法作出判斷。但并不代表賣方就能隨意使用這種手段達成其不誠信的目的。
對于賣方的共有人以不知情為由主張無效，法律上有兩種制約手段。
一是，如果買方確實不知道有其他共有人，或有理由相信其他共有人也認可買賣合同，并且買方也支付了合理了對價，并辦理了房屋過戶等手續(xù)，構(gòu)成法律上的善意取得。那么法律上就要認定該合同有效，支持買方已取得的房屋所有權(quán)。
就本案而言，房屋還未過戶，魏先生就提起了訴訟，雖然陳先生是善意，但還沒有取得房屋所有權(quán)，所以法院還得判決買賣合同無效。這種情況下，陳先生選擇了第二種手段維權(quán)。
二是追究合同無效責(zé)任。按《合同法》規(guī)定，合同無效要各自返還，合同無效造成損失的，要根據(jù)過錯承擔(dān)賠償責(zé)任。由于合同無效，造成本來能取得房屋的陳先生未取得房屋，在此期間房價上漲造成陳先生產(chǎn)生了房價損失。因此，陳先生訴到法院，要求劉女士、魏先生和中介承擔(dān)賠償責(zé)任。
雖然合同無效三方都有責(zé)任，但是比例確實不同。如法院所認定，賣方劉女士責(zé)任最大，中介提供服務(wù)不規(guī)范次之，買方陳先生也有一定責(zé)任，也是比較合理的。
各方按過錯程度承擔(dān)責(zé)任，雖然魏先生個人不承擔(dān)責(zé)任，但如果不是那種夫妻雙方感情出現(xiàn)問題，一方賣房轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的情形的話，這個賠償責(zé)任的實際承擔(dān)還是他們夫妻所組成的家庭來承擔(dān)。這個結(jié)果對于和魏先生類似這種情況共有人，也是一個警示，在出現(xiàn)這種情況時，類似的共有人也要考慮一下主張合同無效后，自己的另一半、自己的家庭可能面臨的責(zé)任。
