“保險(xiǎn)資金或?qū)⑷〈_發(fā)商成為酒店管理方最大的業(yè)主。”

　　出于對中國市場的重視，2004年，夏農(nóng)從凱悅集團(tuán)總部調(diào)遣回國，在北京成立凱悅的全資子公司，專門負(fù)責(zé)拓展凱悅集團(tuán)在中國大陸，臺灣地區(qū)以及蒙古人民共和國的發(fā)展機(jī)會，現(xiàn)擔(dān)任凱悅酒店集團(tuán)開發(fā)及地產(chǎn)首席副總裁。

　　4月21日，凱悅酒店集團(tuán)再度牽手中化方興，將目光投向上海崇明度假休閑市場。而該項(xiàng)目也敲定將于2013年9月開業(yè)運(yùn)營。

　　落戶崇明東灘

　　在擴(kuò)張速度上一向穩(wěn)健保守的凱悅酒店集團(tuán)，此次崇明項(xiàng)目的動工，是繼凱悅集團(tuán)與中化方興地產(chǎn)建造金茂凱悅酒店之后在上海的再一次牽手。

　　不過，這并非預(yù)示著凱悅加大擴(kuò)張步伐，這家總部位于美國芝加哥的高端酒店管理品牌，1986年就進(jìn)入中國內(nèi)陸，目前管理的酒店共有14家，分布在上海、北京、天津、廣州等城市。

　　而最為標(biāo)桿性的就是與中化方興合作的金茂君悅酒店。作為主管開店步伐和擇址策略的夏農(nóng)，其認(rèn)為雙方在上海的二度合作，基于高端度假產(chǎn)品和高端住宅相得益彰的合作基礎(chǔ)。

　　針對希爾頓、萬豪等酒店管理品牌提出的擴(kuò)張計(jì)劃，夏農(nóng)表示，凱悅不想成為最大的管理公司，而是要成為客戶最滿意的。因此，在這種前提下，凱悅致力于做標(biāo)桿項(xiàng)目。

　　夏農(nóng)透露，目前凱悅酒店集團(tuán)在建和即將營業(yè)的酒店有37家，合作對象以開發(fā)商為主，集團(tuán)在中國目前還沒有自持的酒店，如果市場條件成熟，有合適的機(jī)會，凱悅也會考慮以投資者的形式進(jìn)入中國市場。

　　與此同時，其還表示，國際酒店品牌也不再局限于一線城市中心位置，將根據(jù)不同品牌定位，作出擇址安排?！耙酝牟季侄辔挥谝痪€城市，如今二三線城市，甚至是四線城市的增長是看得見的，未來將會加速在這些城市的布局?！?/p>

　　開發(fā)商自創(chuàng)酒店品牌難成主流

　　公開資料顯示，出于對中國市場的看重，包括希爾頓、萬豪等在內(nèi)的國際知名酒店近年來加速了在中國內(nèi)陸市場的布局。

　　這也引起了開發(fā)商自創(chuàng)酒店品牌的沖動，在萬達(dá)上市步伐中，原本毫不起眼的萬達(dá)酒店或?qū)⑹紫冗M(jìn)入資本市場。而此舉，也被外界認(rèn)為萬達(dá)對酒店行業(yè)的高度重視。不僅是萬達(dá)，一些以開發(fā)城市綜合體為主的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，也舉起自創(chuàng)酒店品牌的旗號。

　　對業(yè)主方搶占市場之舉，夏農(nóng)認(rèn)為，這是市場百花齊放的形態(tài)，但專業(yè)的酒店管理品牌，需要時間去積累，并非一蹴而就就能在市場扮演酒店管理角色。

　　不過，開發(fā)商盡管加大酒店行業(yè)的拓展，但在酒店管理方面，開發(fā)商仍會引進(jìn)酒店管理公司。不難發(fā)現(xiàn)，萬達(dá)酒店仍以簽約酒店管理方來維護(hù)自身品牌。

　　據(jù)了解，目前凱悅酒店集團(tuán)合作的開發(fā)商包括富力、華潤、中化方興、萬達(dá)等30多家。

　　險(xiǎn)資成未來酒店管理方最大業(yè)主

　　盡管合作的開發(fā)商在增多，但在夏農(nóng)看來，保險(xiǎn)資金或?qū)⒊蔀槲磥砭频旯芾砥放谱畲蟮臉I(yè)主。

　　根據(jù)他的判斷，險(xiǎn)資追求穩(wěn)健回報(bào)的特點(diǎn)，促使他們將目光集中在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，因商業(yè)體具備穩(wěn)定的、持續(xù)增長的租金收益，以獲取長期性的現(xiàn)金流或者現(xiàn)金流貼現(xiàn)收益。

　　此前，DTZ戴德梁行發(fā)布的研究報(bào)告指出，未來約有4500億元保險(xiǎn)資金投資商業(yè)地產(chǎn)。種種跡象顯示，保險(xiǎn)資金早已窺視商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　“從1986年，凱悅進(jìn)入中國市場以來，酒店管理方業(yè)主也歷經(jīng)多次的變遷，從原先的以政府旅游局為主要業(yè)主，到目前的開發(fā)商，再到未來的機(jī)構(gòu)投資者，對酒店管理方在商業(yè)化、專業(yè)度提出越來越高的要求?！毕霓r(nóng)在接受記者采訪時表示。

　　萬科商業(yè)模式再增版圖

　　萬科商業(yè)地產(chǎn)又邁出實(shí)質(zhì)性一步。

　　日前，萬科在上海最為高端的五玠坊項(xiàng)目內(nèi)，首次推出“萬科2049”商業(yè)品牌，這個以萬科世博館命名的商業(yè)品牌，主要定位于高端住宅項(xiàng)目內(nèi)的社區(qū)型商業(yè)。

　　而這也是繼萬科廣場、萬科大廈、萬科紅之后，推出的社區(qū)型商業(yè)模式，相對于萬科廣場定位的購物中心商業(yè)體、萬科大廈定位的寫字樓商業(yè)模式，萬科2049則主要為社區(qū)及周邊業(yè)主提供商業(yè)服務(wù)。

　　“開發(fā)商做商業(yè)，這已經(jīng)不是一個做不做的問題，而是怎么做，上海萬科將會投入更大精力和資源，做好商業(yè)地產(chǎn)?！鄙虾Ｈf科總經(jīng)理孫嘉在萬科2049@五玠坊招商會上表態(tài)。

　　據(jù)透露，“萬科2049”作為商業(yè)品牌，將逐步推廣至萬科開發(fā)的高端社區(qū)。

　　以萬科五玠坊為例，該項(xiàng)目在前期規(guī)劃定位中，就考慮到商業(yè)配套的建設(shè)，由此衍生出的業(yè)態(tài)包括，項(xiàng)目南區(qū)主要規(guī)劃為創(chuàng)意辦公園區(qū)，挑空四層的云頂中庭將常年吸引國內(nèi)外高端藝術(shù)展品展出，底層沿街租戶除可作為工作室以外，還可展示產(chǎn)品及售賣;北區(qū)布局零售及餐飲，重點(diǎn)關(guān)注家庭活動、兒童教育、健康運(yùn)動、老人關(guān)愛，致力于引入定制類、健康類、運(yùn)動類品質(zhì)型業(yè)態(tài)。

　　對于社區(qū)型商業(yè)自持比例，據(jù)了解，主要以自持為主。在萬科五玠坊，建筑面積近4萬平方米的商業(yè)體，僅8000多平方米的辦公對外出售，剩余部分作為企業(yè)自持物業(yè)，統(tǒng)一招商管理。

　　而在當(dāng)日的“萬科2049@五玠坊”項(xiàng)目正式啟動招商儀式上，來自餐飲、超市、教育等業(yè)態(tài)的高端品牌商也集體現(xiàn)身，紛紛表示出強(qiáng)烈的入駐意向及營運(yùn)信心。

　　究其原因主要基于，萬科五玠坊的市場定位，和周邊日臻成熟的居住氛圍。作為上海第五個城市副中心，三林區(qū)域也正成為中產(chǎn)階層主流居住地，但周邊商業(yè)的匱乏，也給了“萬科2049”市場機(jī)會。

　　這才是萬科商業(yè)剛剛起步，在現(xiàn)場，記者了解到，萬科上海下一個社區(qū)型商業(yè)項(xiàng)目位于大陸家嘴板塊，而萬科在虹橋和七寶的商業(yè)項(xiàng)目也正在開發(fā)中。

　　根據(jù)萬科計(jì)劃，80%做住宅的定位不會改變，其余20%將開發(fā)持有型物業(yè)。預(yù)計(jì)未來三年內(nèi)萬科將建成220萬平方米商業(yè)配套。