案件來源：人民法院報 作者：周瑞平 王君 李曉萱
丈夫隱瞞房地產(chǎn)經(jīng)紀人身份，讓妻子購買自己提供居間服務(wù)的二手房，卻又遲遲不辦理購房手續(xù)。賣家發(fā)現(xiàn)其真實身份后，拒絕履行合同。近日，安徽省合肥市中級人民法院審理了這起房屋買賣合同糾紛案。法院認為，根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》相關(guān)規(guī)定，從事房屋交易的經(jīng)紀人及經(jīng)辦人，不得承購自己提供經(jīng)紀服務(wù)的房屋，經(jīng)紀人沒有在簽訂居間服務(wù)合同前告知賣家真實身份，賣家發(fā)現(xiàn)其真實身份后提出解除合同，并無不當，終審維持了合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院一審判決，駁回原告上訴。
2021年1月，吳女士經(jīng)某房產(chǎn)中介公司介紹，與何某簽訂了合肥市存量房房屋買賣合同，出售二手房一套。何某于當天支付了定金1.9萬元、首筆購房款8萬元。同日，吳女士、何某和某房產(chǎn)中介公司簽訂居間服務(wù)合同，約定居間服務(wù)費為2.6萬元，由何某承擔，周某作為某房產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀執(zhí)業(yè)人員和經(jīng)辦人簽字確認。
合同簽訂后兩個多月，何某借口貸款審批手續(xù)未辦理完，一直未按照合同約定辦理購房手續(xù)。后來，吳女士向房產(chǎn)中介公司客服平臺投訴，得知這套房屋的經(jīng)紀人周某就是買家何某的丈夫。吳女士認為周某夫婦及房產(chǎn)中介公司故意隱瞞事實并拖延合同履行，要求解除合同。何某訴至合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院，請求判令吳女士退還定金并支付違約金和房價上漲造成的損失等共計90萬元。
合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院審理后認為，根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得承購、承租自己提供經(jīng)紀服務(wù)的房屋等規(guī)定，周某從事房產(chǎn)經(jīng)紀工作并作為本次二手房買賣的經(jīng)紀人，確有惡意向吳女士隱瞞其與何某的夫妻關(guān)系，違反了房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)規(guī)范，違背了誠實信用原則。吳女士委托某房產(chǎn)中介公司出售房屋，系基于對該公司作為房地產(chǎn)中介機構(gòu)的信賴，以期獲得利益最大化，但該房產(chǎn)中介公司作為居間方、周某作為經(jīng)紀人，與買方存在重大利害關(guān)系，勢必會影響其向吳女士提供中立的居間服務(wù)，可能會干擾吳女士正確判斷房屋市場行情、自主選擇交易對象及交易時機。吳女士作為無過錯方，在得知周某真實身份后，有權(quán)選擇是否繼續(xù)履行合同。一審判決解除原告何某與被告吳女士簽訂的合肥市存量房房屋買賣合同，被告吳女士向原告何某返還購房款8萬元，駁回何某要求吳女士退還定金、支付違約金、賠償房價上漲產(chǎn)生的損失等訴請。
何某不服一審判決，提起上訴。
合肥市中級人民法院二審認為，周某沒有在簽訂居間服務(wù)合同前向賣家告知其真實身份，賣家得知周某真實身份后提出解除合同，不構(gòu)成違約，并無不當。何某主張吳女士構(gòu)成違約，其在二審中提交的證據(jù)不足以證實該主張成立，因此不予支持。該院遂作出前述判決。
楊欽仁律師的評析：
1、房屋買賣不必須要中介；
2、中介如果不是為了幾萬中介費直接進行交易，就沒有爭議，在這件事上，中介賭輸了；
3、《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第二十五條，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得有下列行為：
（一）捏造散布漲價信息，或者與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位串通捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價格；
（二）對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價；
（三）以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費者交易或者強制交易；
（四）泄露或者不當使用委托人的個人信息或者商業(yè)秘密，謀取不正當利益；
（五）為交易當事人規(guī)避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利；
（六）改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租；
（七）侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金；
（八）承購、承租自己提供經(jīng)紀服務(wù)的房屋；
（九）為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀服務(wù)；
（十）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
本案再次明確了，近親屬至少夫妻購買就屬于違規(guī)。
4、現(xiàn)在可以說說為何說中介賭輸了，其一，因為法律規(guī)定的是“自己”，沒有包括“配偶”；其二，這件事不被發(fā)現(xiàn)，或即便被發(fā)現(xiàn)房屋賣家沒有證據(jù)或賣家不搞事，那么，中介也可以在收取中介費情況下，買下房屋。
最后，你對中介配偶購買房屋，賣家有權(quán)解除合同并賠償，怎么看呢？
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