在1998年我國的城鎮(zhèn)化率還只有30.4%，人均住房面積只有18.7平方米，而到了2020年我國的城鎮(zhèn)化率達(dá)到了63.89%，人均住房面積超過了40平方米。可見在過去的20年里，我國城鎮(zhèn)化建設(shè)得以快速推進(jìn)，城鎮(zhèn)居民的住房條件也在不斷改善。在城鎮(zhèn)化建設(shè)快速推進(jìn)的過程中，我國城市的外貌也在發(fā)生著翻天覆地的變化。在過去我國的住宅形式基本以平房、家屬院、筒子樓為主，這些落后的住宅形式一方面居住舒適度非常的低，很多都沒有通天然氣、暖氣等等。另一方面這些住宅形式占用了大量的土地卻無法容納過多的人口，所以嚴(yán)重阻礙了城鎮(zhèn)化的推進(jìn)。另外這些住宅由于年代比較久遠(yuǎn)，外觀比較破舊，嚴(yán)重影響了城市的形象。
所以在新世紀(jì)初，高層住宅成了我國主流住宅形式。在高層剛剛興起之時，高層確實深受人們的歡迎。因為首先高層有著更高的視野效果、通風(fēng)效果和采光效果，所以住在高層里面顯得更加寬敞明亮，居住舒適度更高。其次高層出行一般都乘坐電梯，所以無論住在哪一層上下樓都非常的方面。另外高層住宅小區(qū)外觀更加的新穎，小區(qū)也有物業(yè)公司進(jìn)行服務(wù)，所以高層特別受到人們的歡迎，特別是年輕人，對高層住宅更加青睞。最后就是過去人們受到一些影視劇的影響，認(rèn)為只有高層建筑才是大都市的象征，住在高層里面更加有面子和尊嚴(yán)，甚至有些人寧愿賣掉自己的四合院也要搬進(jìn)高層。
但隨著高層越建越多，越來越多的人搬進(jìn)高層，人們對高層住的認(rèn)知也開始轉(zhuǎn)變，對高層存在的一些缺陷也了解得更加清楚。那么高層住宅到底有哪些缺陷呢？首先就是高層的容積率過高，隨著城市人口的增加，城市的土地資源也越來越稀缺，導(dǎo)致高層的容積率越來越高。樓間距非常的窄，一棟樓上一般要住上百戶人家。容積率過高，就會造成很多公共資源不夠用，例如小區(qū)停車難、要等電梯等等，那么小區(qū)的居住舒適度就會降低。
其次就是高層存在的安全隱患更大，我們知道高層出行特別依賴電梯，但當(dāng)發(fā)生火災(zāi)或者地震時又不能乘坐電梯逃生，只能選擇走樓梯。而走樓梯逃生，一方面要花費大量的時間，逃生幾率渺茫。另一方面由于住戶比較多，大家都走樓梯逃生，很容易發(fā)生踩踏事故。另外現(xiàn)在高層住宅小區(qū)，高空拋物現(xiàn)象屢禁不止，所以很多人在小區(qū)內(nèi)都沒有安全感，總感覺脊背發(fā)涼，生怕哪天意外發(fā)生在自己身上。
最后就是高層拆遷舊改難，很多人說現(xiàn)在高層住宅房齡都比較短，離拆遷舊改的時間還遠(yuǎn)著呢？其實不然，在我國最早一批高層住宅，已經(jīng)有了20年左右的房齡，很多已經(jīng)開始出現(xiàn)電梯老化的情況。再過個20年左右，這些高層住宅可能就要面臨拆遷舊改的命運。為什么說高層拆遷舊改難？首先我們從拆遷來看，高層住戶比較多，對于拆遷很難做到意見統(tǒng)一，所以開發(fā)商如果要拆遷的話，做思想工作就是一項大工程。另外高層拆遷后對于住戶的賠償金額巨大，如果開發(fā)商拆遷后不能蓋更高的樓層可能就沒有任何利潤可言。沒有利潤可能就沒有開發(fā)商愿意接手拆遷。
其次我們再從舊改來看，高層的各種管道線路更加復(fù)雜，要進(jìn)行舊改的話，實施起來更加困難。另外高層很多舊改工程實施起來都需要高空作業(yè)，非常的危險，而且費用更高。所以對于高層來講舊改同樣非常困難。
對于高層存在的缺陷，其實這幾年國家已經(jīng)開始認(rèn)識到了。隨著我國住房資源的過剩和高層暴露出的問題越來越多，國家開始不斷出臺相關(guān)的限高政策。在2020年的4月份，住建部對于高層就已經(jīng)出臺了“限高令”：
一般不得新建高于500米以上的建筑，對250米以上的建筑也要嚴(yán)格限制新建，如果確實需要建設(shè)，需要由省級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同消防部門進(jìn)行專題論證和進(jìn)行建筑方案的審查。新建100米以上的建筑也要進(jìn)行充分論證、集中布局，與城市的規(guī)模、空間尺寸相適應(yīng)。中小城市要嚴(yán)格控制新建超高層建筑，縣城住宅要以多層為主。
未來再想建設(shè)500米以上的建筑基本可能，250米以上的建筑除非超一線城市，其他城市也基本不會再建，100米以上的建筑審核也更加嚴(yán)格。
除此之外，在今年的9月10號住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等15個部門又聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理的通知（征求意見稿）》，通知中規(guī)定：
縣城居住建筑高度要與消防救援能力相匹配?？h城新建住宅以6層為主，6層及以下住宅占比應(yīng)不低于75%?？h城新建住宅最高不超過18層。確需建設(shè)18層以上居住建筑的，應(yīng)嚴(yán)格充分論證，并加強(qiáng)消防應(yīng)急、市政配套設(shè)施等建設(shè)。
筆者認(rèn)為這也是對去年“限高令”最后一條的進(jìn)一步補(bǔ)充，未來縣城基本不會再讓建18層以上的住宅，而且6層以下的住宅占比要達(dá)到75%以上。而現(xiàn)在大部分縣城的高層住宅數(shù)量已經(jīng)超標(biāo)，所以未來縣城在建小區(qū)基本會以6層以下為主。
最后在今年的9月10號住建部又發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理的通知（征求意見稿）》，通知中再次規(guī)定：
城區(qū)常住人口300萬以下城市新建150米以上超高層建筑，城區(qū)常住人口300萬以上城市新建250米以上超高層建筑，實行超高層建筑決策責(zé)任終身制。
這份通知無疑再次加大了高層建筑審批的難度，因為一旦相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對某個高層建筑審批通過，就要終身對其負(fù)責(zé)，所以審批過程將更加謹(jǐn)慎。前段時候深圳賽格大廈出現(xiàn)晃動的新聞還歷歷在目，相信對于一些超高層建筑，未來很難再被審批通過。
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