來源：REITs行業(yè)研究
每一場(chǎng)危機(jī)帶來的都是行業(yè)的變革，“好的可能更好了，差的可能更差了?！?/span>
商業(yè)地產(chǎn)的上半年，大部分房企在掙扎求存，“黑天鵝”事件延續(xù)并加劇了2019年以來商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的“難”，呈現(xiàn)了“外資商場(chǎng)撤退，百貨加速閉店”的現(xiàn)象。但“?！薄皺C(jī)”并存，部分房企趁勢(shì)擴(kuò)張地盤，拉大優(yōu)勢(shì)：
2020年截至5月，世茂完成兩度配股融資，合計(jì)進(jìn)賬了約69.5億港元；
5月奧園以11.6億元收購(gòu)京漢股份29%股份；
6月，大悅城地產(chǎn)5.78億元收購(gòu)蘇州相城項(xiàng)目公司50.1%股權(quán)；華潤(rùn)置地25.57億元收購(gòu)北京、深圳、沈陽、寧波四個(gè)購(gòu)物中心；
7月，寶龍商業(yè)收購(gòu)浙江星匯60%股權(quán)，交易總價(jià)約4055萬元；
8月，王府井集團(tuán)股份有限公司擬以8億元收購(gòu)陜西榮奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)；
9月，中國(guó)金茂擬以1800萬元的代價(jià)收購(gòu)海爾產(chǎn)城創(chuàng)3個(gè)青島項(xiàng)目公司的60%股權(quán)。
……
步入存量時(shí)代的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，面臨高強(qiáng)度的競(jìng)爭(zhēng)格局。贏商大數(shù)據(jù)選取商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)內(nèi)30家標(biāo)桿企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“標(biāo)桿30”），以存量與增量、發(fā)展戰(zhàn)略分析頭部企業(yè)的發(fā)展軌跡，預(yù)判接下來市場(chǎng)可能的動(dòng)向。
注：30家標(biāo)桿企業(yè)包括凱德中國(guó)、恒隆地產(chǎn)、九龍倉(cāng)、太古地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)、嘉里建設(shè)、新世界中國(guó)、萬達(dá)集團(tuán)、華潤(rùn)置地、萬科印力、愛琴海商業(yè)、龍湖集團(tuán)、大悅城地產(chǎn)、新城控股、王府井、上海百聯(lián)、世紀(jì)金源、蘇寧置業(yè)、保利地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、綠地集團(tuán)、世茂集團(tuán)、星河控股集團(tuán)、協(xié)信集團(tuán)、銀泰集團(tuán)、永旺夢(mèng)樂城、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、招商蛇口、國(guó)貿(mào)集團(tuán)。
01
強(qiáng)者愈強(qiáng)，
商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)集中度越來越高
▌項(xiàng)目持有集中度：總體提高但增幅減緩，預(yù)期再升高
據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015-2019年，全國(guó)已開業(yè)購(gòu)物中心（商業(yè)建筑面積在3萬㎡及以上，下同）雖然在存量上仍保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，但增速自2015年起，已連續(xù)5年出現(xiàn)下滑。與此同時(shí)，近三年“標(biāo)桿30”持有項(xiàng)目的數(shù)量存量占比小幅上升，體量存量占比微幅下滑，基本變化不大。
從增量市場(chǎng)來看，自2017年起，全國(guó)新開業(yè)購(gòu)物中心，增速連續(xù)三年出現(xiàn)下滑，尤其在2018、2019兩年更是陷入負(fù)增長(zhǎng)。綜合存、增量數(shù)據(jù)來看，行業(yè)整體市場(chǎng)自2018年已正式進(jìn)入存量時(shí)代。
值得一提的是，近三年“標(biāo)桿30”新增項(xiàng)目持有數(shù)量及體量占比持續(xù)上升，持有集中度不斷提高。
隨著購(gòu)物中心市場(chǎng)溫和回暖，在歷經(jīng)這次突如其來黑天鵝疫情之后，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商們對(duì)企業(yè)商業(yè)模式、運(yùn)營(yíng)方式等將有更深入思考和更深遠(yuǎn)的規(guī)劃，以應(yīng)對(duì)更加復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境和提升企業(yè)行業(yè)地位。而在短期市場(chǎng)仍難復(fù)原的情況下，行業(yè)下行壓力不減，預(yù)計(jì)接下來市場(chǎng)項(xiàng)目持有集中度還將進(jìn)一步提高。
▌區(qū)域分布：標(biāo)桿企業(yè)存量集中華東，西北集中度提升較快
從2016-2019年“標(biāo)桿30”存量項(xiàng)目的區(qū)域分布來看，全國(guó)7大區(qū)域之中，無論是數(shù)量上還是體量上，皆以華東地區(qū)的存量占比最高，項(xiàng)目集中度整體呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，是各標(biāo)桿企業(yè)的必爭(zhēng)之地。
而“標(biāo)桿30”在西南地區(qū)、華南地區(qū)、東北地區(qū)項(xiàng)目存量占比，呈現(xiàn)出逐年下滑的態(tài)勢(shì)。其中，隨著零售物業(yè)的迅猛增加，“商圈擴(kuò)容+高存量時(shí)代”成為當(dāng)前西南地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)語；華南地區(qū)商業(yè)市場(chǎng)漸趨飽和，成熟產(chǎn)品線向低線級(jí)城市下沉。
西北地區(qū)標(biāo)桿企業(yè)集中度增速較快，但從絕對(duì)值上看，仍為7大區(qū)域中標(biāo)桿企業(yè)占比及集中度最低的地區(qū)。
▌城市線級(jí)分布：高線級(jí)布局基本成熟，低線級(jí)加速沉淀
近幾年，“標(biāo)桿30”企業(yè)在一、二線城市存量與增量占比相對(duì)穩(wěn)定，并采取持續(xù)下沉策略，開始在低線級(jí)城市布局購(gòu)物中心，以搶占市場(chǎng)。但考慮到各線級(jí)城市的消費(fèi)能力、人口吸引力，高線級(jí)城市未來仍會(huì)是標(biāo)桿企業(yè)堅(jiān)守的陣地，低線級(jí)城市的新增商業(yè)項(xiàng)目多為小體量購(gòu)物中心。
近4年，標(biāo)桿企業(yè)數(shù)量存量、體量存量占比在2%以上的城市，作為標(biāo)桿企業(yè)戰(zhàn)略布局的頭部城市。可以看出，份額總額整體呈現(xiàn)逐年下降的態(tài)勢(shì)。這顯示了標(biāo)桿企業(yè)展現(xiàn)出更高的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，避免投資單一區(qū)域。
▌商圈分布：新興商圈、區(qū)域商圈吸引力穩(wěn)步上升
從商圈分布來看，近4年來，標(biāo)桿企業(yè)在市級(jí)商圈、成熟商圈的體量存量占比，整體呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)；而在區(qū)域商圈、新興商圈的占比則整體呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)?！皹?biāo)桿30”的整體布局，呈現(xiàn)出由傳統(tǒng)核心商圈，向新興非核心商圈延伸的現(xiàn)象。
一方面，隨著消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)便利性和便捷性要求的提升，區(qū)域型購(gòu)物中心的優(yōu)勢(shì)逐步凸顯；另一方面，新興商圈基礎(chǔ)設(shè)施的完善性、先進(jìn)性，對(duì)標(biāo)桿企業(yè)的吸引力也在逐漸提升。
02
“大資管”時(shí)代，
凱德、萬達(dá)、愛琴海等以自己的態(tài)度“輕裝上陣”
進(jìn)入存量時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，不再全盤奉行傳統(tǒng)開發(fā)持有的重資產(chǎn)模式，轉(zhuǎn)而開始探索輕資產(chǎn)模式。如何有效的進(jìn)行資產(chǎn)管理，在保持較低風(fēng)險(xiǎn)水平的同時(shí)實(shí)現(xiàn)效益最大化，成為標(biāo)桿房企未來發(fā)展戰(zhàn)略的核心。
▌凱德中國(guó)：亞洲資管行業(yè)的先行者
至今，凱德中國(guó)已積累了10余年輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，其輕資產(chǎn)模式主要采用“地產(chǎn)開發(fā)+資本運(yùn)作+互聯(lián)網(wǎng)+”的形式。
通過將投資開發(fā)或收購(gòu)的項(xiàng)目，打包進(jìn)自身持有部分股權(quán)的私募或信托基金，待項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)成熟階段，并實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值后，再將項(xiàng)目打包通過REITs方式退出，最終實(shí)現(xiàn)循環(huán)投資。
◎如2018年初，凱德賣出在中國(guó)擁有的 20 家購(gòu)物中心項(xiàng)目公司100%股權(quán)及相應(yīng)負(fù)債，通過逐步抽離中國(guó)非核心城市的資產(chǎn)，強(qiáng)化自身在核心大城市的業(yè)務(wù)布局。同時(shí)也是對(duì)原有“PE＋REITs”戰(zhàn)略的補(bǔ)充，主要表現(xiàn)在拓展資金補(bǔ)充渠道與退出渠道上
另外，凱德中國(guó)與時(shí)俱進(jìn)的將輕資產(chǎn)融合“互聯(lián)網(wǎng)+”，進(jìn)一步提升創(chuàng)新能力和產(chǎn)品的吸引力，以此改進(jìn)略顯疲軟的傳統(tǒng)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，增強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力，將核心競(jìng)爭(zhēng)力再推進(jìn)一個(gè)臺(tái)階。
◎如北京天宮院凱德mall將引進(jìn)凱德星會(huì)員系統(tǒng)、利用大數(shù)據(jù)精準(zhǔn)進(jìn)行消費(fèi)者畫像，打造為融入“互聯(lián)網(wǎng)+”概念的智慧商場(chǎng)
▌大連萬達(dá)商管集團(tuán)：國(guó)內(nèi)輕資產(chǎn)模式的踐行者
作為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中的佼佼者，萬達(dá)上市過程一波三折，輕資產(chǎn)化成其最終選擇。
目前萬達(dá)有“投資+合作開發(fā)”兩種輕資產(chǎn)模式：
歷經(jīng)5年多沉淀，現(xiàn)在萬達(dá)的“輕資產(chǎn)”兵團(tuán)規(guī)模漸顯。至2019年，輕資產(chǎn)項(xiàng)目比重已達(dá)到67%；2020年擬開業(yè)及在建萬達(dá)廣場(chǎng)，輕資產(chǎn)項(xiàng)目占比均過半。值得一提的是，面對(duì)不同線級(jí)城市，萬達(dá)采用“高線級(jí)城市持有+改造比重高，低線級(jí)城市輕資產(chǎn)化程度高”的策略：
因“一線地貴”，萬達(dá)項(xiàng)目以重資產(chǎn)持有為主，同時(shí)倚重“存量改造”或“輕資產(chǎn)”，觸達(dá)一線城市的核心地段。
而在新一線及二線城市，萬達(dá)則呈現(xiàn)出“自建自營(yíng)自持+與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商抱團(tuán)”的開發(fā)特征。
三線及以下線級(jí)的城市則成為萬達(dá)的主戰(zhàn)場(chǎng)。
▌愛琴海商管集團(tuán)：國(guó)內(nèi)輕資產(chǎn)模式的超越者
愛琴海商業(yè)集團(tuán)自2012年抓住國(guó)內(nèi)輕資產(chǎn)興起的時(shí)機(jī)，找準(zhǔn)定位，快速步入輕資產(chǎn)擴(kuò)張期。截至2020年8月，愛琴海運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心項(xiàng)目26座，累計(jì)簽約管理項(xiàng)目超過100座，在營(yíng)商業(yè)面積已達(dá)400萬㎡，為業(yè)主創(chuàng)造的年租賃收益近30億元。
愛琴海的輕資產(chǎn)模式主要有兩種，一是以資產(chǎn)端為主，一是以運(yùn)營(yíng)端（愛琴海）為主。
以資產(chǎn)端為主：愛琴海派出管理人員為合作方提供全面的咨詢和委管服務(wù)，相應(yīng)的在不同參與階段收取不同費(fèi)用；對(duì)后期涉及融資資本運(yùn)作、資產(chǎn)退出，提供整合介入式管理。當(dāng)前愛琴海運(yùn)營(yíng)的輕資產(chǎn)購(gòu)物中心項(xiàng)目，多以此模式運(yùn)轉(zhuǎn)。
以運(yùn)營(yíng)端（愛琴海）為主：通過與金融資本的合作，雙方或多方共同出資，在愛琴海主導(dǎo)下進(jìn)行項(xiàng)目的選址定位、設(shè)計(jì)規(guī)劃、招商推廣和運(yùn)營(yíng)管理。
另外，憑借高知名度的品牌、成熟的業(yè)務(wù)流程及龐大的商戶資源，愛琴海的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，主要通過介入式管理模式，在三線及以下城市迅速擴(kuò)展版圖。
▌萬科印力：國(guó)內(nèi)輕資產(chǎn)模式的融合開拓者
2013年，萬科在成功嘗試與擅長(zhǎng)“小股操盤”的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)高手美國(guó)鐵獅門合作之后，開始走上“小股操盤”輕資產(chǎn)模式探索之路。
而印力借鑒凱德的輕資產(chǎn)模式，通過引入基金來補(bǔ)充自身資金，將金融和商業(yè)地產(chǎn)融合起來。2012年開業(yè)的寧波印象城、2013年的西溪印象城等，都是印力初期與漢威基金合作共同開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目。
值得一提的是，在萬科以128.7億元收購(gòu)印力集團(tuán)96.55%股權(quán)之后，印力成為萬科唯一的商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)。重組后的萬科印力，融合了雙方的資管模式，開啟“小股操盤”+“凱德模式”的輕資產(chǎn)之路。
03
高端商場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)
成為上半年商場(chǎng)租金收入亮點(diǎn)
2020上半年，新冠疫情“黑天鵝”影響，商業(yè)地產(chǎn)遭受巨大沖擊。從近期各大房企曬出的上半年業(yè)績(jī)來看，雖然大部分房企增速減緩，卻也出現(xiàn)了一些逆勢(shì)增長(zhǎng)的“高分”房企。
龍湖集團(tuán)：上半年，龍湖“年輕”商場(chǎng)扛大旗，運(yùn)營(yíng)期在1-3年（含1年內(nèi)）的商場(chǎng)租金收入大增67.1%，占商場(chǎng)總租金收入比重由去年同期的35%提升至48%；定位社區(qū)商業(yè)的星悅薈系列上半年租金逆勢(shì)增長(zhǎng)，同比上漲2.4%。
大悅城地產(chǎn)：因疫情期間實(shí)施租金減免策略，致使上半年內(nèi)陸8個(gè)商場(chǎng)租金收入產(chǎn)生較大幅度下降，僅北京西單大悅城、朝陽大悅城、天津大悅城租金收入過億。
恒隆地產(chǎn)：上半年，上海恒隆廣場(chǎng)、上海港匯恒隆廣場(chǎng)收入達(dá)到13.14億元，占內(nèi)陸物業(yè)租賃組合總收入的63.72%，依舊構(gòu)成恒隆地產(chǎn)租金收入的“大頭”；無錫和昆明的恒隆廣場(chǎng)均表現(xiàn)了良好勢(shì)頭，反映出高端路線的強(qiáng)勁實(shí)力。
瑞安房地產(chǎn)：上半年，瑞安房地產(chǎn)旗下內(nèi)陸項(xiàng)目里，租金收入最高的是上海虹橋天地，租金收入2.16億，同比下降6%，出租率89%。
世茂集團(tuán)：上海世茂廣場(chǎng)上半年租金收入1.12億元人民幣，成為了世茂股份收租最多的商場(chǎng)；濟(jì)南世茂廣場(chǎng)上半年度新租及續(xù)租面積逾8500平方米，新引進(jìn)品牌和重裝升級(jí)品牌達(dá)到44家，實(shí)現(xiàn)提升區(qū)域的整體租金坪效和銷售額。
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