樓盤促銷應(yīng)注意 曝光購(gòu)房合同十大貓膩
“五一”期間，各樓盤爭(zhēng)相推出各種促銷手段吸引買房者注意。市工商部門向消費(fèi)者公布了商品房銷售中的十大霸王條款，提醒消費(fèi)者小心陷阱。
案例1
進(jìn)行促銷時(shí)做不實(shí)宣傳
劉先生去年在南開區(qū)買了一套兩室一廳的新房，本該今年過完年就交房，卻遲遲沒等到開發(fā)商的電話。“我是為了結(jié)婚用，很著急。當(dāng)初廣告上宣傳的是2月份交房，這不是違約嗎？”開發(fā)商解釋說以合同及附件的約定為準(zhǔn)，劉先生才發(fā)現(xiàn)附件補(bǔ)充條款稱：“凡在簽約之前買賣雙方任何一方通過口頭、書面及其他形式(包括口頭講解、廣告、沙盤等)所表達(dá)和提供的信息都不再作為確定雙方義務(wù)的依據(jù)。”
點(diǎn)評(píng)工商部門表示，此條款違反了《合同法》及《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。商品房的銷售廣告和宣傳資料對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。目前一些商品房經(jīng)銷企業(yè)在營(yíng)銷活動(dòng)中做不實(shí)宣傳，并利用法律術(shù)語(yǔ)玩文字游戲，混淆要約和要約邀請(qǐng)的法律概念，為自己推脫責(zé)任。
案例2
擴(kuò)大買房人的賠償責(zé)任
孫小姐是山東人，兩年前來天津工作，年前購(gòu)置了一套商品房。過完年公司將她調(diào)到其他城市的分公司，任職期5年。孫小姐想把房子退了，如果以后還回天津再考慮買房。但令她意外的是，開發(fā)商要求不退定金并追加房款的10%作為違約金。
點(diǎn)評(píng)當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。但是《合同法》中規(guī)定，當(dāng)一方當(dāng)事人違約時(shí)，另一方當(dāng)事人只能在定金、違約金、賠償金三種賠償方式中取其一。
案例3
利用格式條款強(qiáng)制轉(zhuǎn)嫁
簽約時(shí)說是4月份交房，沒想到提前竣工，開發(fā)商要求5日內(nèi)辦理入住手續(xù)，這給在國(guó)外出差的王先生來了個(gè)措手不及。開發(fā)商在補(bǔ)充條款中稱，5日后，無論王先生是否辦理了入住手續(xù)，所有相關(guān)費(fèi)用都由他來承擔(dān)。
點(diǎn)評(píng)補(bǔ)充條款違反了《合同法》，將自己的義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。《合同法》中規(guī)定，當(dāng)事人可以拒絕對(duì)方提前履行合同，但提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。開發(fā)商提前履行合同給當(dāng)事人增加的費(fèi)用，應(yīng)由開發(fā)商負(fù)擔(dān)。
案例4
雙方違約金比例不公平
在有的商品房買賣合同中，開發(fā)商提到，如果逾期交付商品房，按每日商品房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之零點(diǎn)一向消費(fèi)者支付違約金，而如果消費(fèi)者逾期付款，則按每日商品房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之十向開發(fā)商支付違約金。
點(diǎn)評(píng)此條款違反了《合同法》中當(dāng)事人應(yīng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定。對(duì)雙方承擔(dān)的違約責(zé)任作出不平等的規(guī)定，加重了消費(fèi)者的責(zé)任。
案例5
任意擴(kuò)大不可抗力范圍
有的開發(fā)商在《商品房買賣合同》中補(bǔ)充，發(fā)生人力不可抗拒的自然災(zāi)害、甲級(jí)和乙級(jí)傳染病、戰(zhàn)爭(zhēng)、動(dòng)亂等不可抗力的情形導(dǎo)致商品房逾期交付的，可據(jù)實(shí)延期，不適用買賣合同中有關(guān)開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任條款。
點(diǎn)評(píng)《合同法》中規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。該條款對(duì)“不可抗力”做任意擴(kuò)大解釋，擴(kuò)大了經(jīng)營(yíng)者的免責(zé)范圍。
案例6
業(yè)主共有部分無效贈(zèng)與
張先生購(gòu)買了某商品房的3層住宅，在合同中發(fā)現(xiàn)了一條很蹊蹺的約定：將一層小院的使用權(quán)歸一層業(yè)主所有。張先生很是納悶，小院明明是共有部分，怎么就規(guī)定我同意轉(zhuǎn)讓了呢？
點(diǎn)評(píng)《物權(quán)法》中規(guī)定，業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。將全部業(yè)主共有權(quán)益無效贈(zèng)與他人，以此作為商品房銷售中的促銷手段，侵害了其他業(yè)主的合法權(quán)益。
案例7
不經(jīng)協(xié)商擅自變更設(shè)計(jì)
有些開發(fā)商在施工中未與消費(fèi)者協(xié)商，擅自更改了房屋外檐設(shè)計(jì)或房型，消費(fèi)者感到不滿卻無法要求賠償，因?yàn)樵诤贤虚_發(fā)商的一條補(bǔ)充約定稱，如本合同附件中的規(guī)定內(nèi)容與實(shí)物不完全相符，不視為出賣人違約，買受人不得提出索賠。
點(diǎn)評(píng)《合同法》中規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致才可變更合同。上述開發(fā)商的補(bǔ)充約定剝奪了買受人解除合同的權(quán)利，免除了出賣人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。
案例8
剝奪買房人的主要權(quán)利
在一個(gè)《商品房買賣合同》中發(fā)現(xiàn)，將物業(yè)管理和貸款的費(fèi)用列入其中，如果買方違反約定，則出賣人有權(quán)解除雙方簽訂的合同，且買方支付的定金也不予退還。
點(diǎn)評(píng)此條約定的交付房屋問題與物業(yè)管理沒有利害關(guān)系，開發(fā)商既無權(quán)不交付房屋，也無權(quán)約定其他權(quán)利義務(wù)。
案例9
利用格式條款免除責(zé)任
打算買房的小李在多處樓盤的廣告中發(fā)現(xiàn)都寫有“本廣告所有細(xì)節(jié)以政府最終批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)，不構(gòu)成要約及要約邀請(qǐng)，最終解釋權(quán)歸開發(fā)商所有”，“這句話是否存有‘貓膩’呢？”小李懷疑。
點(diǎn)評(píng)商品房買賣過程中出賣人和買受人是平等的民事主體關(guān)系。買受人有知情權(quán)，出賣人對(duì)合同的內(nèi)容進(jìn)行說明是法定的義務(wù)。一旦發(fā)生消費(fèi)爭(zhēng)議，出賣人的解釋只能是合同一方當(dāng)事人的主張，也就是說最終解釋權(quán)并非歸開發(fā)商所有。
案例10
擅自設(shè)定送達(dá)簽收標(biāo)準(zhǔn)
在一個(gè)《商品房買賣合同》中看到，補(bǔ)充條款稱在商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人可通過郵遞或在天津本地媒體上發(fā)布入住公告等方式向買受人發(fā)出《商品房交接通知書》；出賣人發(fā)出通知，即視為出賣人已履行向買受人告知交房的義務(wù)，買受人應(yīng)在通知書載明的交房時(shí)間內(nèi)辦理房屋交付手續(xù)。如在出賣人發(fā)出通知書后的15日內(nèi)仍未接收商品房，則通知書約定的交接期限的最后一日視為出賣人已將合同項(xiàng)下的商品房交付給買受人之日，自視為交付之日起，該商品房的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)由買受人承擔(dān)。
點(diǎn)評(píng)參照我國(guó)《民事訴訟法》，從公平合理的角度來說，送達(dá)以當(dāng)事人簽收為準(zhǔn)；只有在通過直接送達(dá)、郵寄送達(dá)等方式均無法送達(dá)的情況下，才采取公告送達(dá)的方式。該項(xiàng)規(guī)定出賣人可隨意選擇公告送達(dá)，這不利于事實(shí)上達(dá)到送達(dá)當(dāng)事人的效果。另外，該項(xiàng)規(guī)定自出賣人發(fā)出通知書之日起即視為送達(dá)不符合以當(dāng)事人簽收為送達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的公平觀念。
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