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建筑，是人類文明的見證，舊住宅小區(qū)，是城市發(fā)展的歷史記錄。在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展、城市建設(shè)日新月異的今天，舊住宅小區(qū)在城市管理中依然舉足輕重。以南京為例，舊住宅小區(qū)占全市建設(shè)用地30%，近80%的居民生活其中。今年，南京將全面完成自1998年開始的舊小區(qū)出新工作。出新后舊小區(qū)的物業(yè)管理，因其廣泛的影響，日益引起人們的關(guān)注。

一、    舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理是推陳出新的有益之舉

舊小區(qū)的物業(yè)管理，是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，新舊體制碰撞的產(chǎn)物。她豐富了城市管理內(nèi)容，給小區(qū)帶來了嶄新的容貌，造福于一方百姓。舊小區(qū)物業(yè)管理的益處具體體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面。

1、  為政府減負(fù)：

1)     理順管理體制。舊住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，有利于將小區(qū)的保潔、綠化、房屋維修、公共秩序管理等職能，從政府各部門剝離，實(shí)行政企分開，使小區(qū)管理逐步走向?qū)I(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化。百姓交錢，企業(yè)辦事，減輕了政府城市管理的負(fù)擔(dān)，真正做到人民城市人民管。

2)     完善社區(qū)服務(wù)功能。物業(yè)管理是社區(qū)建設(shè)的子系統(tǒng)，在以市場(chǎng)為基礎(chǔ)配置社區(qū)資源的前提下，物業(yè)管理參與社區(qū)建設(shè)并成為重要支柱。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入社區(qū)，以物業(yè)為媒，以人為本，為社區(qū)居民提供各類生活服務(wù)，以滿足人們的不同需求。

3)     增加就業(yè)機(jī)會(huì)。舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)，屬于勞動(dòng)密集型企業(yè)。10多萬平方米的小區(qū)，2500戶居民，約需要10個(gè)保潔員、3個(gè)維修工、2個(gè)物業(yè)管理員；另外，根據(jù)封閉情況，還要配備門衛(wèi)等。富裕人員的大量安置，減輕了社會(huì)就業(yè)壓力，有利于安定、發(fā)展。

2、  為百姓解憂：

實(shí)施物業(yè)管理后的舊小區(qū)，大多管理規(guī)范有序、居住安全舒適、設(shè)備設(shè)施完好、環(huán)境美化綠化、衛(wèi)生干凈整潔、服務(wù)優(yōu)質(zhì)及時(shí)，提高了居民生活質(zhì)量。

3、  為企業(yè)增利：

1)     經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小。由于舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)入成本低（10萬元即可），不需添置大型設(shè)備，聘用高科技人才；服務(wù)對(duì)象是業(yè)主個(gè)體，相對(duì)于收益性物業(yè)，與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)性小，收益薄而穩(wěn)定。

2)     擴(kuò)大市場(chǎng)份額。從企業(yè)發(fā)展來看，進(jìn)入舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理，可以避開收益性物業(yè)近于完全競(jìng)爭(zhēng)的“主戰(zhàn)場(chǎng)”，迅速搶占市場(chǎng)。在積累一定量的基礎(chǔ)上，產(chǎn)生質(zhì)的飛躍，提升管理水平，不斷發(fā)展壯大。

3)     多種經(jīng)營(yíng)潛力大。舊住宅小區(qū)入住率高，以我公司所管小區(qū)為例，入住率大多在95%以上，人氣旺盛。舊住宅小區(qū)居民群體購(gòu)買力略低于新商品房住宅小區(qū)，但對(duì)一些基本的生活服務(wù)依舊有強(qiáng)烈的需求。

二年前，我們?cè)鴮?duì)一個(gè)舊小區(qū)（建筑面積13.8萬平方米，2430戶居民）進(jìn)行了入戶調(diào)查，對(duì)“您需要物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)”統(tǒng)計(jì)見表一。

可見，如何將“人氣”變?yōu)椤柏?cái)氣”，多種經(jīng)營(yíng)大有文章可做。多種經(jīng)營(yíng)開展得好，可以起到以付補(bǔ)主、以豐補(bǔ)歉，支撐企業(yè)發(fā)展的作用。

“您需要物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)”調(diào)查匯總表

（表一）

二、    舊住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的步驟

舊住宅小區(qū)大多房屋老舊、配套不全、規(guī)劃滯后；業(yè)主構(gòu)成多元化：有公產(chǎn)業(yè)主、購(gòu)房改房的私產(chǎn)業(yè)主、購(gòu)買早期商品房的私產(chǎn)業(yè)主；舊的管理體制根深蒂固，各種利益關(guān)系盤根錯(cuò)節(jié)。只有整治出新，才能實(shí)施物業(yè)管理。

1、  整治出新。成立以政府職能部門為主的出新領(lǐng)導(dǎo)小組，擬定出新方案，落實(shí)資金來源，實(shí)施項(xiàng)目改造。最終達(dá)到硬件基本配套、資料基本齊全。最關(guān)鍵是落實(shí)資金。

2、  落實(shí)物業(yè)管理企業(yè)。小區(qū)整治出新后，在物業(yè)主管部門的牽頭組織下，成立業(yè)主委員會(huì)，選聘物業(yè)管理企業(yè)，出新小區(qū)全面驗(yàn)收合格。

3、  舊小區(qū)早期物業(yè)管理。企業(yè)進(jìn)入小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，行政主管部門、當(dāng)?shù)卣?、物業(yè)企業(yè)及有關(guān)職能部門逐步理順關(guān)系，明確職責(zé)。一般情況下，保潔工作由居委會(huì)移交物業(yè)公司；房屋共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的維修管理由各產(chǎn)權(quán)單位移交物業(yè)公司；小區(qū)內(nèi)車棚、露天停車場(chǎng)、配套用房移交物業(yè)公司管理使用。房屋的統(tǒng)一管理及配套設(shè)施利益的重新分配是這一時(shí)期的難點(diǎn)。

物業(yè)企業(yè)通過便民活動(dòng)、咨詢服務(wù)、專欄宣傳等多種形式，廣泛宣傳物業(yè)管理；同時(shí)，在小區(qū)內(nèi)依物業(yè)委托管理合同提供服務(wù)，收取住戶物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)。舊小區(qū)物業(yè)管理由此正式起步。

4、  舊小區(qū)物業(yè)管理進(jìn)入常規(guī)期。經(jīng)過舊小區(qū)早期物業(yè)管理的艱難磨合，一般半年左右即進(jìn)入常規(guī)期，其顯著標(biāo)志是物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)收繳率持續(xù)穩(wěn)定，無大幅度波動(dòng)，住戶逐步認(rèn)同物業(yè)管理。

三、    舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的幾種模式

企業(yè)進(jìn)入舊住宅小區(qū)一定要正確處理好社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益二者之間的關(guān)系，遵循市場(chǎng)規(guī)律，周密調(diào)研，慎重選擇。具體選擇何種模式，一般取決于小區(qū)的規(guī)模、硬件配套及住戶的有效需求。

第一種模式：小區(qū)建筑面積10—15萬平方米，出新后配套設(shè)施基本齊全，住戶有一定的消費(fèi)需求及支付能力，可以實(shí)施全面的物業(yè)管理。

第二種模式：小區(qū)規(guī)模較小，配套不全，可與業(yè)主委員會(huì)簽訂分項(xiàng)管理合同，議定具體服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。通常，物業(yè)企業(yè)可提供最基本的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修及小區(qū)保潔服務(wù)。

第三種模式：無論硬件條件如何，業(yè)主群體支付能力較低。此類物業(yè)企業(yè)不宜接盤，僅當(dāng)政府給予一定的費(fèi)用補(bǔ)貼，以維持小區(qū)“最低保障”時(shí)，方可酌情考慮。