繼恒大、融創(chuàng)等房地巨頭企業(yè)被曝巨額負(fù)債難以支撐后，房產(chǎn)企業(yè)暴雷已經(jīng)不再新鮮。近日，行業(yè)公認(rèn)的優(yōu)等生旭輝控股集團(tuán)負(fù)債難償?shù)南ⅲ苍诜蟹袚P(yáng)揚(yáng)傳播1月后，宣告坐實。
9月底，旭輝就因為旗下一家公司涉及信托未能如期支付，被傳出即將暴雷消息，從而導(dǎo)致股債雙殺。彼時，旭輝控股為了股價維穩(wěn)對外澄清稱，債務(wù)違約傳聞言過其實，債務(wù)不成問題。
不過，具有諷刺意味的是，11月剛至，旭輝控股就發(fā)布公告稱，暫停支付境外債本息，探索處置境外資產(chǎn)。這也意味著，此前的傳聞成真，旭輝正式宣告加入“暴雷大軍。
據(jù)了解，目前旭輝境外債務(wù)總額（包括銀行貸款、優(yōu)先票據(jù)和可換股債券）高達(dá)68.5億美元，暫停支付的款項（本息合計）約4.14億美元。但是旭輝賬面現(xiàn)金僅有312.45億元，為完成“保交樓”任務(wù)，旭輝可謂資不抵債。很顯然，旭輝此番陷入危機(jī)，并非突如其來，而是早有征兆。
01
激進(jìn)換來危機(jī)，“民營房企之光”塌房
過去幾年，受國家城鎮(zhèn)化建設(shè)大潮的推動，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)十分活躍，老百姓選擇在城市里安居樂業(yè)已成時代大趨勢，由此也帶動了房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展。而旭輝就是在這一輪房地產(chǎn)周期性紅利中，成長起來的“民營房企之光”。
據(jù)了解，早年的旭輝以穩(wěn)健著稱，也是與碧桂園、龍湖、旭輝、美的置業(yè)、新城控股齊名的五家示范房企之一。不過，在追求規(guī)模上十分激進(jìn)的旭輝集團(tuán)，也因此吃下了苦果。
例如，創(chuàng)始人林龍安就對千億規(guī)模一直抱有執(zhí)念。甚至多次在公開場合表示，要向千億規(guī)模進(jìn)軍。林龍安稱：“規(guī)模是一定要的，規(guī)模決定了江湖地位”。
不過，不計后果一路狂奔的結(jié)果，也十分尷尬。尤其是累累負(fù)債的財報數(shù)據(jù)，也將旭輝暗藏的危機(jī)暴露無遺。
2021年，旭輝的剔除預(yù)收款后的凈資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別69.7%、62.8%和2.6倍，“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)，今天的行業(yè)格局，是旭輝沒有預(yù)測到的，在3月份的業(yè)績會上，旭輝集團(tuán)董事會主席林中，就曾判斷行業(yè)已經(jīng)走過了“黎明前最黑暗的時光”。
也正是因為其業(yè)績按照公司預(yù)期大幅回暖，因此才被上交所選為示范性發(fā)債試點房企，并在5月份和9月份，均能夠順利發(fā)行由國家級增信背書的中票。
不過，旭輝的發(fā)展?fàn)顩r如同坐過山車，導(dǎo)火索是今年10月份，旭輝旗下一家天津公司涉及信托未能如期支付而引發(fā)了風(fēng)波，不僅在資本市場丟掉了信任，遭遇股債雙殺，更因為公司家族評級被多家評級機(jī)構(gòu)降級而直接暴雷。
而且，匯豐研究一周內(nèi)第二次下調(diào)旭輝評級，并由持有降至減持，這也預(yù)示著，公司財務(wù)狀況急速惡化，甚至陷入失控狀態(tài)。據(jù)了解，10月底，旭輝無奈選擇停牌，向主要投資人“求援”以期扭轉(zhuǎn)局勢。不過，最終卻因為與投資人未達(dá)成一致而導(dǎo)致負(fù)債缺口巨大，無力償還。
彼時，旭輝表示：“即使本集團(tuán)竭盡全力，仍可能持續(xù)受壓，無法產(chǎn)生履行目前和日后義務(wù)所需之足夠現(xiàn)金”。至此，旭輝地產(chǎn)暴雷已成既定事實，“民營房企之光”也宣告塌房。
02
房企融資寒冬，旭輝表外債務(wù)成“地雷”
近年，地產(chǎn)行業(yè)迎來多事之秋。前腳是曾經(jīng)的女首富、龍湖創(chuàng)始人吳亞軍辭任，業(yè)內(nèi)人士直指吳亞軍或在模仿美的何享健交棒，在下一步險棋，但是龍湖集團(tuán)是否真正完全安全，尚不得而知，因此需要警惕“東施效顰”，這或許是一場豪賭。后腳又是旭輝官宣債務(wù)違約，幾經(jīng)澄清卻最終官宣坐實，因此也讓原本就風(fēng)雨飄搖的房地產(chǎn)行業(yè)，被陰霾籠罩。
據(jù)觀察，房企暴雷，多數(shù)與其融資困難、債臺高筑有關(guān)。公開數(shù)據(jù)顯示，今年四季度將有200家核心房企境內(nèi)外債券到期，總規(guī)模約1836億元，其中海外債約649億元。
與此同時，融資難是今年房企們面臨的普遍問題。根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，2022年上半年，100家典型房企的融資總量為3837億元，同比下降53%。
在房企資本寒潮之下，鮮有民營房企可以獨善其身。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2022年前三季度有24家房企宣布債務(wù)展期，展期規(guī)模高達(dá)1193億元，較2021年增加1000億元。
上海票交所數(shù)據(jù)顯示，2022年8月新增逾期項目公司910個，環(huán)比增長127%。截至8月31日，存在商票逾期現(xiàn)象的房地產(chǎn)項目公司數(shù)量為2801個，環(huán)比截至7月份增長39.7%。
由此可見，行業(yè)大盤情況不容樂觀，是旭輝這類企業(yè)難以“上岸”的重要原因之一。為此，也在資本市場引發(fā)悲觀情緒，甚至連金地、碧桂園等在內(nèi)的優(yōu)質(zhì)房企債在資本市場也再難得意。
旭輝控股的股價，更是從3月25日的3.8港元跌至到11月1日收盤0.39港元的價格，短短7個多月，縮水近90%，即便近11月開始調(diào)整，有逆勢上揚(yáng)之勢，但是截止11月16日收盤的1.24港元與其高點相比，依然跌幅巨大。
另外，對于旭輝來說，更為致命的是，其在公開的財務(wù)報表之外，也是“債務(wù)纏身”。業(yè)內(nèi)人士指出，資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比是房企防止暴雷的“三道紅線”。但是與此同時，房企還應(yīng)關(guān)注五個隱性指標(biāo)，即總負(fù)債周轉(zhuǎn)率、資產(chǎn)流動性、債務(wù)集中度、真實利率水平、表外負(fù)債情況。
旭輝CEO林峰也曾就此發(fā)表高見，對其表示認(rèn)同。不過具有諷刺意味的是，表外債務(wù)，如今也成為讓旭輝暴雷的原因之一。
03
房地行業(yè)拐點已至，“活下去”成旭輝首要目標(biāo)
實際上，在房產(chǎn)界高喊“狼來了”的人不計其數(shù)。2018年，萬科首次在會場掛出“活下去”的橫幅。旭輝更是在此之前，就有很大的危機(jī)感。
2017年9月，林峰就曾經(jīng)在媒體面前表示：“未來的房地產(chǎn)有機(jī)遇也有危險，所以我們爭取成為活下去的那部分人，只要活下去你就有發(fā)展的機(jī)會……”
萬科與旭輝可謂一語成讖，短短5年多過去，房產(chǎn)行業(yè)的暴利時代已成過往，行業(yè)紅利正在高速消退。過去高速增長的20年，很顯然得益于國家城鎮(zhèn)化工作的大力推進(jìn)，以及政策環(huán)境相對寬松的土地紅利。
由此帶來的結(jié)果，也是行業(yè)由高利潤、高負(fù)債、高杠桿逐漸轉(zhuǎn)向了低負(fù)債、低杠桿、低利潤甚至微利。因此，依然延續(xù)高負(fù)債、高杠桿的企業(yè)，也勢必會因為外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定，面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險，甚至陷入被淘汰出局的危機(jī)。
實際上，旭輝并非沒有意識到這樣的危機(jī)正在一步步逼近。林峰于2021年底，更是發(fā)文坦言，地產(chǎn)行業(yè)不會永葆青春，而是進(jìn)入冰河期與寒武紀(jì)的青銅時代，準(zhǔn)備好渡過漫漫寒冬才是理性客觀的心態(tài)。
文中林峰還表示“只有放棄幻想認(rèn)真降杠桿，房地產(chǎn)行業(yè)才有未來。未來優(yōu)秀房企的負(fù)債率可能不是70%，而是30%。”
即便CEO林峰如此通透，但是旭輝因為過高負(fù)債、表外債務(wù)累累帶來的危機(jī)，似乎讓旭輝有些防不勝防，直至現(xiàn)在暴雷，山雨欲來。
因此，與很多依然保持高杠桿的房企一樣，或許活下來才是旭輝目前發(fā)展的首要目標(biāo)，千億規(guī)模、資本游戲?qū)τ诟蛔愕男褫x來說，都是浮云。
拋開旭輝經(jīng)營層面的困境，近年關(guān)于旭輝地產(chǎn)樓盤交付推遲、各種質(zhì)量問題的投訴，也是層出不窮，甚至媒體與之相關(guān)的公開報道，也是不計其數(shù)。而在旭輝暴雷坐實后，等待旭輝地產(chǎn)的，或許是新一輪的多米諾骨效應(yīng)。
例如，有知乎網(wǎng)友表示：“地產(chǎn)圈的黑料，旭輝從來未缺席！”；“旭輝湖山賦項目被投訴，確認(rèn)無購房資格仍不退還定金”；“獨家：旭輝集團(tuán)子公司被訴拖欠貨款90多萬”；“質(zhì)量問題頻出，負(fù)債千億的旭輝被點名，面對融資困難將何去何從？”
很顯然，內(nèi)外交困的旭輝控股，想要活下去，不僅需要守住自己的杠桿游戲底線，更需要通過過硬的質(zhì)量與口碑，誠信經(jīng)營的品牌形象，才能堵住悠悠眾口，立于不敗之地。
眾所周知，房產(chǎn)企業(yè)的特點是產(chǎn)業(yè)鏈條長、運(yùn)作較為復(fù)雜。因此，旭輝面臨的困境，看似是內(nèi)部經(jīng)營管理的問題，實際上也是源自于房產(chǎn)市場、終端消費(fèi)者對其品牌丟失信任度的品牌危機(jī)。
千里之提，潰于蟻穴。旭輝地產(chǎn)今日的窘境，或許并非是偶然的經(jīng)營失誤，而是在其早年的經(jīng)營過程中，違背了連其自身都已經(jīng)洞察到的行業(yè)規(guī)律與商業(yè)邏輯，因此也早有征兆。
但愿旭輝能有辦法化解這次災(zāi)難深重的危機(jī)，也能因此被再次警醒，甚至重回行業(yè)舞臺中心。
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