一、房地產(chǎn)定位
■ 項目定位
■ 產(chǎn)品定位
■ 客戶定位
三者相輔相成
二、住宅產(chǎn)品分類
（一）、按層數(shù)分：
低層：1-3層；別墅類；
多層：4-6層；洋房及多層；
中高層：7-9層，普通小高層、花園洋房；
高層：10層-100米，普通高層類中的空中花園、公寓、酒店式公寓；
超高層：100米以上，高層住宅。
（二）、按照品質(zhì)及價位分：
低檔型：戶型面積較小的經(jīng)濟(jì)戶型一般在70-90平米，如：還遷房、保障房、經(jīng)濟(jì)適用房；
特點：滿足日常使用需要。
中檔型：面積適中的改善型住宅，三居、四居戶型；
特點：滿足日常使用需要，更強化戶型亮點。
高檔型：面積較大同時相對價格較高的豪華住宅，如：高端洋房、別墅；
特點：需要主題及個性。
三、住宅得房率
得房率=是指可供住戶支配的面積（套內(nèi)建筑面積）/每戶建筑面積（銷售面積）
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺面積
銷售面積（套型建筑面積）=套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e（俗說“公攤面積”）。
公攤面積=本幢樓所有公攤面積（含所有交通和外墻中線以外的面積、一層門廳面積、頂層樓梯出屋面的面積、還有其他和住宅有關(guān)的設(shè)備用房、管井的面積等面積。）/本樓所有套內(nèi)面積總和x本住宅的套內(nèi)面積
什么類型的戶型得房率高？
得房率一般比值：
---高層：75-78%
---小高層：80-85%
---多層：88-92%
若：
A套套內(nèi)建筑面積：90平方米
B套套內(nèi)建筑面積：110平方米
公攤面積：40平方米
則：
A套：
公攤面積：18平方米
總建筑面積：108平方米
得房率：83.3%
B套：
公攤面積：22平方米
總建筑面積：132平方米
得房率：83.3%
四、居室的功能和分區(qū)
住宅的“八大”使用功能
---起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢；
---儲藏、工作、學(xué)習(xí)、休閑。
住宅的“三類”空間
---公共空間：起居室、餐廳、陽臺；
---私密空間：臥室、書房、衣帽間、主臥衛(wèi)生間；
---服務(wù)空間：廚房、公共衛(wèi)生間、工人房、儲藏室、工作陽臺。
五、市場中對戶型的關(guān)注點
◆主臥室：私密性、舒適、面積合理、采光
◆衛(wèi)生間：便利性、隱蔽性、通風(fēng)
◆廚房：寬敞實用、有服務(wù)陽臺
◆客廳：方正好用（面積、采光、家具布置等）
◆餐廳：相對獨立、通風(fēng)、采光
◆次臥室：私密性、面積合理、能兼并做書房、客房
◆陽臺：生活性陽臺的實用，觀賞陽臺的休閑性
注：可以根據(jù)人們的居習(xí)慣、市場需求相應(yīng)調(diào)整。
六、優(yōu)質(zhì)戶型的條件
（一）戶型設(shè)計的原則：
建筑設(shè)計中戶型設(shè)計最基本的三個原則：
實用、經(jīng)濟(jì)、美觀！
展開來看也可以擴(kuò)展為五個設(shè)計原則：
實用性、安全性、經(jīng)濟(jì)性、靈活性、藝術(shù)性！
以上五點是評價戶型好壞的通則，貫穿于地產(chǎn)開發(fā)、銷售和使用的全過程。
（二）戶型設(shè)計的原則：
1．動靜分開
2．干濕分開
3．公私分區(qū)
4．通透良好
5．動線合理
6．尺寸合理
（1）基本概念：開間—進(jìn)深
首先講兩個概念：開間、進(jìn)深
·習(xí)慣上，我們把房間的主采光面稱為開間（面寬），已其垂直的稱為進(jìn)深。
·根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ100-87）規(guī)定：住宅建筑的常采用參數(shù)有：2.1米、2.4米、2.7米、3米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米。
·一般意思上的戶型方正就是指戶型的進(jìn)深與開間之比合理。
·進(jìn)深、開間之比介于1 : 1.5之間較好。
進(jìn)深過大，開間過小，會影響戶型采光通風(fēng)，房間內(nèi)會顯得比較暗；而進(jìn)深偏小，開間過大不利于房間保溫，浪費能源，尤其是北方地區(qū)。
▼能做到采光通風(fēng)與保溫兩者間的平衡=比較方正的戶型
紅色箭頭-開間 ；藍(lán)色箭頭-進(jìn)深
（2）評價戶型的六條件
1、動靜分區(qū)
動區(qū)：客廳、餐廳、廚房、次衛(wèi)等。
--在動區(qū)人們活動較頻繁的區(qū)域，應(yīng)該靠進(jìn)入門設(shè)置，尤其是廚房;
靜區(qū)：臥室、書房、主衛(wèi)等。
--在靜區(qū)主要供居住者休息，相對比較安靜，應(yīng)當(dāng)盡量布置在戶型內(nèi)側(cè)。
動與靜之間
設(shè)置衛(wèi)生間方便使用；另外需要保證室內(nèi)交通線的便捷。
動靜分離，一方面使會客、娛樂或進(jìn)行家務(wù)的人能夠放心活動，另一方面也不會過多打擾休息和學(xué)習(xí)的人，減少相互之間的干擾。
▼動靜分區(qū)合理戶型：
（臥室布置較深，距離入戶門較遠(yuǎn)）
紅色-動區(qū) ；藍(lán)色-靜區(qū)
▼動區(qū)不合理戶型：
2、干濕分區(qū)
·對于廚房、衛(wèi)生間，濕氣較重且容易產(chǎn)生臟污,盡量和臥室分離。
·廚房是最主要的污染源，噪聲、油煙油污、清洗污水等比較集中，因此廚房的布置要盡可能的靠近入戶門，遠(yuǎn)離臥室、客廳；
·廚房與衛(wèi)生間是住宅中水管的集中地，從施工成本、能源利用、熱水器安裝等角度考慮，廚房一般應(yīng)和一個衛(wèi)生間臨近設(shè)置。
▼衛(wèi)生間干濕分區(qū)，廚房在入戶門最近的位置：
3、公私分區(qū)-私密性設(shè)置
·戶型具有私密性的要求，能夠適當(dāng)保護(hù)居住者隱私。戶型私密性主要的兩點：
1、避免站在門外就能對屋內(nèi)一覽無余，應(yīng)有所遮擋設(shè)置玄關(guān)。
2、戶型內(nèi)部的客廳、餐廳等公共空間與臥室等較為私密的空間有視覺上的遮擋，避免在公共區(qū)內(nèi)就能對私密空間一覽無余，做到一定程度的“公私分區(qū)”。
▼公私分區(qū)較好戶型：
▼公私分區(qū)較差戶型：
臥室門直接打開在客廳墻上，在客廳內(nèi)可以看到臥室大部分
4．通透性良好
通透主要是指戶型的通風(fēng)和采光性能。
要保證戶型具有良好的通透性。
·首先戶型要有良好的進(jìn)深開間比和戶型較方正；
·其次戶型最好有兩面可以通風(fēng)采光，相對兩面通風(fēng)采光最佳（南北、東西），
·再次是相鄰的兩面采光（東和南、南和西、西和北等）。
·只有一面采光通風(fēng)的效果最差。
·另外廚房廁所是濕氣比較重的兩個區(qū)域，要盡量做到獨立采光通風(fēng)，也就是避免暗廚暗衛(wèi)。
▼通透性最佳—對側(cè)采光通風(fēng)
▼通透性次佳：相鄰的側(cè)面采光通風(fēng)
另外，通風(fēng)采光的選擇還需要看住宅類型。
多層盡量選擇南北通透；
高層空氣流動較好，也可以考慮全南向的戶型。
▼通透性不佳：
側(cè)面單向采光通風(fēng)
5、動線合理
·動線：指人們在戶內(nèi)活動的路線，動線的流暢度將影響居住者各種活動時能否順利轉(zhuǎn)換。
·戶型的設(shè)計影響動線的走向，而動線的走向會影響到居住的品質(zhì)。好的動線能夠提升小戶型的利用率，而差的動線會使大戶型變得“大而無當(dāng)”浪費空間。
戶內(nèi)主要動線有三類，
1、居住動線-私密空間
2、家務(wù)動線-服務(wù)空間
3、來客動線-公共空間
▼動線良好:
從入戶門進(jìn)客廳、臥室、廚房、的三條線路不會交叉
藍(lán)線-居住動線
紅線-來客動線
綠線-家務(wù)動線
▼動線較差戶型
--進(jìn)廚房要穿過客廳
--進(jìn)臥室要穿過客廳
--進(jìn)餐廳要穿過客廳
--客廳已經(jīng)成為了公共走廊，另外進(jìn)入生活陽臺要穿過主臥，該戶型算是災(zāi)難級別。
6、尺寸合理
·是不是房間越大越好？當(dāng)然不是。房間太小會讓人感覺壓抑、不舒服，但是單個房間太大會感覺空曠。太大的臥室難以營造溫馨感，又浪費面積；客廳太大會顯得空曠而有隔閡感。另外，設(shè)計時，在整套房子面積確定的前提下，某個房間面積太大，可能還需要將另外一個空間設(shè)計的偏小。
·考慮限度主要包括居住者的身材、活動環(huán)境、家具的尺寸等，從電視機、床、柜子等的長寬高推算最低尺寸要求。
七、戶型尺寸合理性
（一）、人體工程學(xué)
1、人體測量學(xué)
亞洲人平均數(shù)值：
肩寬度：385-420mm;
展臂寬度：691-742mm;
胸廓前后徑200-220mm;
臀部寬度307-320mm;
坐姿寬度……
坐姿進(jìn)深……
2、工作環(huán)境下人體與空間的關(guān)系
·常用尺寸：
---單人寬度：60、90mm；
---兩人寬度：80、105、110mm
1、主臥室
--面積、面寬要保證
·主臥室的最低開間，中到中，尺寸是3. 6m(凈3. 3m) ，最低進(jìn)深,中到中,尺寸是4.8m(凈4. 5m)。這是保證家具擺放和人的活動最低適用要求的尺寸。
2、次臥室
·次臥室的最低“適用”開間，中到中，尺寸是3. 3m(凈3. 0m) ，進(jìn)深，中到中，尺寸是4. 5m(凈4. 2m)。這里講的是最低“適用”要求，因為小于這個尺寸就會給家具布置和人的活動帶來不便，也就是說小于這個尺寸的房間就不應(yīng)設(shè)計為臥室，而應(yīng)設(shè)計為書房、兒童房、保姆房等功能的房間。如果整套房間的建筑面積比較大或很大，次臥室也可以加大尺寸，這時次臥室也就分別達(dá)到了“舒適”或“高舒適”的要求。
3、兒童房
·兒童房設(shè)計成開間3. 0m、進(jìn)深 4. 2m、面積12. 60㎡，可滿足家具擺放和人的活動要求，即“適用”要求。如果戶型面積足夠大，將兒童房按次臥尺寸或主臥尺寸設(shè)計，則可使兒童房達(dá)到“舒適”或“高舒適”的要求。同時，兒童是要長大成人的，按次臥或主臥設(shè)計兒童房，還可使兒童長大成人后不必更換房間。另外，設(shè)置兒童房還可使住宅套型設(shè)計更方便，把受戶型面寬和進(jìn)深限制不能將其設(shè)計為客房以上尺寸的空間，設(shè)計為兒童房。
·保姆房：戶型建筑面積 150㎡以上的套型應(yīng)設(shè)置保姆房，其尺寸可兒童房或更小。
4、書房
·三居以上的戶型宜設(shè)置書房。書房是供主人學(xué)習(xí)或家庭辦公的房間。因無需擺放大床( 2. 2m x 2. 0m)和床頭柜等家俱， 所以其尺寸要求也不像臥室那樣嚴(yán)格。它也像兒童房一樣可使住宅套型設(shè)計更方便，把受到面寬和進(jìn)深限制的房間設(shè)計為書房。圖中僅是滿足書房最低使用功能的“適用”要求，如果建筑面積足夠大，也可按臥室的開間進(jìn)深尺寸設(shè)計書房，使書房達(dá)到“舒適”或“高舒適”的要求。這樣還帶來另一個好處，即書房可隨時根據(jù)需要改為臥室，增加了房間使用的靈活性。
5、起居室
--面積保證/充分考慮家具布置
·客廳的最低“適用”尺寸宜為開間3. 9m，進(jìn)深4. 5m， 建筑面積17. 55㎡。這種尺寸的客廳， 能滿足32 英寸左右的彩電觀看距離要求，彩電尺寸再大些，其舒適度反而會降低,所以它僅是“適用”尺寸。
·客廳的“舒適”尺寸要求，大致為開間4. 5m， 進(jìn)深 5. 1m、建筑面積22. 95㎡。
·客廳的“高舒適”尺寸要求，大致為開間5.1m，進(jìn)深6. 6m，建筑面積33. 66㎡。這種尺寸無論在開間方向或進(jìn)深方向擺放電視，均可滿足42 英寸以上彩電(背投、等離子、液晶等平板電視)的觀看距離要求，所以，它是“高舒適”的客廳尺寸。
·注意：客廳要減少直接向起居室開門的數(shù)量，至少保證一面墻的直線長度不小于3米
6、廚房
--不是通個管子，就是廚房! 需獨立可封閉的空間。
·廚房是住宅非常重要的房間，它與套型舒適度關(guān)系極為密切。隨著戶建筑面積的增大，它的尺寸也隨之加大。廚房的“適用”尺寸1.8*3.3m；“舒適”尺寸 5.3*2.1m ；“高舒適”尺寸 5.7*2.7m。“高舒適“型廚房對于時尚家庭，若用作西餐廚房，也可同時作為家里的小餐廳。
7、餐廳
·獨立空間，面寬或進(jìn)深2.6-2.7米以上，根據(jù)廚房或客廳相對尺寸布置，保證行動順暢為宜（過道80-110cm）。
8、衛(wèi)生間
--使用面積保證、通風(fēng)、采光、減少影響
衛(wèi)生間分公共衛(wèi)生間和主臥衛(wèi)生間。
·主臥衛(wèi)生間以接近方形為佳( 便于潔具布置) ，適當(dāng)加大設(shè)置如3.3*2.4m，這個尺寸擺放矩形或大三角形噴水按摩浴缸均夠。
·公共衛(wèi)生間以矩形為佳，因這樣既可減少面寬又可將洗漱與浴廁隔開，使之達(dá)到洗漱和浴廁同時使用，增加它的使用功能，使戶型更加“適用”或“舒適”，圖14所示2.1*3.6m。該圖尺寸基本上可達(dá)到“舒適”標(biāo)準(zhǔn)，若要改成“適用”或“高舒適”標(biāo)準(zhǔn)，可將其開間、進(jìn)深適當(dāng)縮小或加大。
9、陽臺
·南側(cè)陽臺如果作為健身房來用，其進(jìn)深應(yīng)達(dá)到1. 8m以上，開間隨主臥室4. 5m若作花房和洗衣房，其進(jìn)深宜為1. 5m至1. 8m，開間隨次臥室 3. 3m或3. 6m。
·北側(cè)陽臺也稱生活陽臺，一般設(shè)在廚房的北面，無論“適用”還是“舒適”或“高舒適”型套型均應(yīng)設(shè)置。其進(jìn)深以1. 3m 至 1. 5m 為宜，開間隨廚房2. 1m、2. 4m、2. 7m、3. 0m。
10、門廳、過道
--寬度保證、緩沖、玄關(guān)
·80㎡以上(不含80㎡) 套型宜設(shè)置門廳，它是進(jìn)入戶內(nèi)的過渡空間，裝修時做上一個造型優(yōu)美的大門套，稱之為玄關(guān)。它的開間尺寸宜為1. 5m以上，如圖所示。
·門廳是在套型建筑面積很大時，比如160㎡以上，才應(yīng)該設(shè)置的空間。
通往臥室、起居室過道凈寬不應(yīng)小于1米，通往廚房、衛(wèi)生間、儲藏室的過道凈寬不應(yīng)小于0.9米。
·分戶門、臥室門不應(yīng)小于0.95米，廚房門、單扇陽臺門不應(yīng)小于0.8米，衛(wèi)生間門不應(yīng)小于0.75米，儲藏室門不應(yīng)小于0.7米。
11、層高
◆普通住宅層高不宜高于2.8米，臥室、起居室的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.4米。2.8米,是這一層的地面到上一層的地面.這個尺寸是含樓板厚度的.普通住宅層高2.8米，可以在保證居住舒適度的基礎(chǔ)上，最大限度的節(jié)約能源。
◆《住宅設(shè)計規(guī)范》規(guī)定：普通住宅層高宜為2.80米；臥室、起居室(廳)的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.40米，局部凈高不應(yīng)低于2.10米,且其面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3；利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室、起居室（廳）時，其1/2面積的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.10米；廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.20米；廚房、衛(wèi)生間內(nèi)排水橫管下表面與樓面、地面凈距不應(yīng)低于1.90米，且不得影響門、窗扇開啟。
八、戶型功能的合理性
1、客廳
■空間獨立
客廳開口不宜過多，要有兩面完整的墻
■方正開闊
要留出擺放家具的完整空間，實用的布局
■長寬比不應(yīng)失調(diào)
進(jìn)深與面寬之比不應(yīng)大于2：1
■入口設(shè)玄關(guān)
住宅內(nèi)外的過渡空間，避免廳內(nèi)被外人一目了然，保障私密性
點評：客廳開口過多，使很多面積浪費成為交通面積
2、餐廳
■相對獨立
至少有兩面墻夾一角
與客廳既有關(guān)系又有分隔
與廚房應(yīng)有關(guān)聯(lián)又獨立成區(qū)
點評：客廳與餐廳分區(qū)不明顯，餐廳成為過道幾乎無法利用，廚房開門位置使客廳家具無法擺放。
修改后既有玄關(guān)，又使餐廳相對獨立
3、餐廳
■靠近餐廳
■西廚可與餐廳結(jié)合
■距離大門不能太遠(yuǎn)
■直接對外采光采風(fēng)
■有一定長度的臺面擺放電器、煤氣灶、水槽等設(shè)備
■廚廁最好不要緊鄰
■最好帶一工作陽臺
點評：工作陽臺既可減少廚房的油煙味，又可增加空間的通透性，而不算面積的設(shè)備平臺則增加了實際使用面積，復(fù)合式廚房等空間細(xì)節(jié)的設(shè)計也是可圈可點。
4、臥室
■主臥
·明顯大于次臥，進(jìn)深面寬可適當(dāng)增加
·南向朝向，比客廳的朝向要求更甚
·大戶型的主臥最好帶獨立衛(wèi)生間和步入式衣帽間
·確保私密性，最好布置的深一些
■次臥
·面積宜大于10平方米，面寬盡量保證在3米以上
點評：帶獨立衛(wèi)生間和衣帽間的主臥
5、衛(wèi)生間
■應(yīng)有明窗通風(fēng)和采光
■公共衛(wèi)生間做到干濕分離
■僅有一個衛(wèi)生間的時候，要離主臥近些，避免不必要的穿堂越室
■最好有一間有直接采光、自然通風(fēng)，無通風(fēng)窗口的衛(wèi)生間應(yīng)有通風(fēng)換氣措施。
■不應(yīng)布置在下層住戶廚房、臥室、起居室和餐廳的上層。
點評：創(chuàng)新設(shè)計，浴室雙開門兩用，節(jié)約面積
6、陽臺
■保證客廳有良好的視野和采光
■在面積允許的可能下，將陽臺設(shè)在客廳，不要設(shè)在主臥，以免因為生活中的晾衣休閑等經(jīng)過主人的臥室，影響主人休息
■工作陽臺宜設(shè)置在北面，與廚房結(jié)合
點評：89㎡北向陽臺與廚房相連，便于置放待加工的食品及其他小雜物。
點評：85㎡雙陽臺設(shè)置，南北通透
九、戶型和市場的關(guān)系
你心目中的兩居有多大，三居有多大？
--兩居70平方米？90平方米？110平方米？
--三居90平方米？130平方米？170平方米？
客戶的需求的不同，導(dǎo)致定位不同
定位不同，導(dǎo)致戶型不同
◆是不是標(biāo)準(zhǔn)化最好？
▼187平方米的復(fù)式，只有2個臥室？
◆貼合市場的，就是好戶型！
假如：房子在高校云集的地方？大部分客戶為學(xué)校老師的前提下。
設(shè)計中降低了臥室的功能，而注重了家庭室和多功能房的設(shè)計。
▼一層為文化家庭室。彈琴、繪畫、插花等。
▼二層布置多功能書房，工作、會客、洽談等。
◆是不是小面積60一居就舒適？
套內(nèi)面積61.2平方米，做到三居室？
◆符合定位的，就是好戶型！
分析：項目在前期的產(chǎn)品研發(fā)上就把戶型配比鎖定在了31～62㎡的小戶型社區(qū)上。產(chǎn)品研發(fā)的定位在一開始就為項目后期的包裝推廣奠定了基礎(chǔ)與基調(diào)，加上在戶型設(shè)計方面采取了各種“偷面積”的手法，因此一個小戶型、多贈送、巧布局的戶型空間也就形成了。
◆當(dāng)客戶的需求起了變化，戶型不能大改的情況下：
①多功能間可滿足不同年齡階段、不同家庭結(jié)構(gòu)的需求
②多功能間可適應(yīng)不同人群、不同愛好的功能需求
十、戶型和地域的關(guān)系
香港有千尺豪宅的說法，1000平方尺有多大？
--100+平方米而已
地域性是由于各地區(qū)人們生活習(xí)慣不同而對戶型有著不同的要求，這也是戶型設(shè)計中必須高度重視的問題。很多人覺得99平方米的兩居室還是小，但在深圳、上海很多人會不理解，90平方米以上的房子為什么不做三居室，為何要如此浪費。
根據(jù)區(qū)域習(xí)慣定位戶型的設(shè)計才能滿足客戶需求
十一、戶型分析
因后天因素、先忽略層高。
◆ 邊戶型:118平米三居室
■動靜分區(qū)相對良好
■干濕區(qū)合理；
■全明格局，無暗間；通透性良好；
■書房調(diào)整為兒童房較佳；
■動線較合理；
■臥室陽臺調(diào)整為開放式增加面積尺度。開窗面積不夠大。
整體良好；過道面積稍有浪費；書房調(diào)整為兒童房為宜；衛(wèi)生間沒有主次。
◆ 中間型:99.8平米兩居室
■戶型不方正，空間利用率低
■動靜分區(qū)良好，次臥室私密性欠佳；
■干濕較合理；
■全明格局，無暗間；通透性良好；
■動線較合理
■臥室面積偏小，尺寸欠佳。
異形戶型空間利用率低，不方便家具擺放。
◆ 邊戶型：89平米
■動靜分區(qū)良好，次臥室私密性欠佳；
■干濕分區(qū)合理；
■全明格局，無暗間；通透性良好；
■動線較合理
■臥室面積偏小，尺寸欠佳；
■儲層間設(shè)置欠佳。
從總面積分析，儲藏間和過道占用了使用率。陽臺位置欠佳。
◆ 中間戶型：89平米兩居室
■動靜分區(qū)稍差
■干濕區(qū)分區(qū)不佳；
■通透差次臥、餐廳采光不佳；
■動線較合理；
■大臥室陽臺改為開放式增加面積尺度。
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