房企債務(wù)危機(jī)開始蔓延，多米諾骨牌效應(yīng)出現(xiàn)。
在資本市場，房企已成驚弓之鳥，多家房企連續(xù)遭遇股債雙殺。
12月14日，世茂遭遇股債雙殺。
其中世茂集團(tuán)跌暴跌21%、世茂服務(wù)暴跌逾30%，A股的世茂股份爆跌3%；
債券方面，“20世茂G4”暴跌60%后停牌。
看看今天，其他同行在資本市場的表現(xiàn)：
融創(chuàng)服務(wù)跌超18%，金科服務(wù)跌超13%，恒大物業(yè)跌超11%，浦江中國跌超10%，碧桂園服務(wù)跌超9%。
昨天，12月13日，世茂就已經(jīng)遭遇了一波股債雙殺。
其中，“20世茂06”跌54.08%、“20世茂G1”跌21.41%、“19世茂G3”跌20.29%、“20世茂G3”跌17.97%，“19世茂G2”跌10.81%
其實(shí)，早在11月5日，世茂就已經(jīng)遭遇了一波股債雙殺，世茂集團(tuán)大跌13%，幾只債券也暴跌，觸發(fā)臨停。
兩個(gè)月內(nèi)，世茂遭遇三次“股債雙殺”。
世茂怎么了？兌付危機(jī)。
具體就是，今年12月17日即將到期的一筆3000萬元中票，以及明年1月15日到期的公司債，世茂兌付出現(xiàn)了困難。
最新消息是，世茂，世茂集團(tuán)正與國通信托商討，希望把30億元信托展期。
自從恒大爆發(fā)危機(jī)以來，大多數(shù)房企都陷入了困境，風(fēng)險(xiǎn)在房企內(nèi)部不斷發(fā)酵、傳染。
恒大、富力、榮盛、中梁、佳兆業(yè)、禹洲和花樣年等等同行，都搖搖欲墜。
01
政策改善了
房企為何還如此艱難？
從9月27日央行首提“維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展”開始，監(jiān)管就開始密集喊話，表示要“滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”，并且對銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了窗口指導(dǎo)。
效果也確實(shí)顯著：
10月末，個(gè)人住房貸款余額37.7萬億元，當(dāng)月增加3481億元，較9月多增1013億元。
11月末，個(gè)人住房貸款余額38.1萬億元，當(dāng)月增加4013億元，較10月多增532億元。
兩個(gè)月新增個(gè)人房貸7494億元，假設(shè)一半的人買了新房，這也意味著，監(jiān)管通過“銷售端”向房企輸血3700億元了。
再看債券融資。
11月，房地產(chǎn)企業(yè)在境內(nèi)市場已經(jīng)發(fā)行各類債券（含資產(chǎn)支持債券）共49只，較10月多發(fā)20只；發(fā)行面值總額達(dá)482.48億元，比10月多263億元，環(huán)比上升約120%。
都釋放了這么多流動性了，為何房企還如此艱難？因?yàn)榉科髠鶆?wù)規(guī)模過于龐大，這些資金九牛一毛。
2021年上半年，TOP 50上市房企有息負(fù)債合計(jì)6.37萬億元，按照7%平均融資成本計(jì)算，每年要還利息約4500億元。
再擴(kuò)大到80家，房企企的總有息負(fù)債規(guī)模為71185億元。
7萬億?。?/span>
現(xiàn)金有多少呢？2.68萬億元。
當(dāng)前的現(xiàn)金只能夠償還42%的債務(wù)，缺口高達(dá)3.7萬億元。
我們再從另一個(gè)角度看房企債務(wù)，銷債比。
一般來說，銷售量和負(fù)債比例大于1風(fēng)險(xiǎn)就不大，龍頭融創(chuàng)以前對自己的要求是1.5-2。
現(xiàn)在全行業(yè)啥情況呢？2021年上半年，TOP50上市房企權(quán)益銷售額合計(jì)3.99萬億元，平均銷債比為63%。
簡單換算一下，大概還有2.38萬億的資金缺口。
因此，雖然政策放松了一些，但是比起動輒2萬億、3萬億的資金缺口，這個(gè)窟窿太難填了。
02
隱性債務(wù)高達(dá)數(shù)萬億
我們先看一下世茂。
世茂集團(tuán)連續(xù)9年將凈負(fù)債率維持在60%以下，而且根據(jù)監(jiān)管機(jī)構(gòu)劃分的“三條紅線”標(biāo)準(zhǔn)，世茂全綠。
也就是說，單從財(cái)務(wù)報(bào)表上看，世茂的財(cái)務(wù)非常的穩(wěn)健，相當(dāng)?shù)陌踩?/span>
可是就這樣的一家房企，兩個(gè)月內(nèi)三次遭遇股債雙殺，也出現(xiàn)了兌現(xiàn)危機(jī)。
問題出現(xiàn)在哪里？隱性債務(wù)嘛。
前一段時(shí)間，三棵樹不是出了一個(gè)公告嘛，說某龍頭房企“商票”出現(xiàn)逾期，涉及兩家上市房企，金額高達(dá)5000多萬。
這個(gè)商票，以及應(yīng)付賬款等無息債務(wù)，就是大家常常忽略的“隱性”債務(wù)。
為啥房企要用商票融資呢？因?yàn)樯唐焙蛻?yīng)付賬款等，在會計(jì)科目上屬于無息債務(wù)。
通過商票替代融資，房企能夠調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，躲避“三道紅線”的監(jiān)管。
而且，商票的流程簡單且便捷，無須備案、抵押、中介機(jī)構(gòu)盡職審查等繁雜程序，且資金用途靈活，能夠自住操作。
商票支付貫穿整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，從招標(biāo)、開發(fā)建設(shè)、采購、設(shè)計(jì)、銷售等無一例外。
差不多60%房企都使用商票進(jìn)行材料采購，工程款支付等，40%房企不用商票主要在于企業(yè)資質(zhì)太差，流通性低，市場不認(rèn)。
所以，這個(gè)規(guī)模相當(dāng)大。
單單“應(yīng)付”的隱性債務(wù)規(guī)模有多大呢？
截止到2021年三季度，前53家上市房企的應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款總和為1.44萬億元。
如果擴(kuò)大到上市房企，應(yīng)付帶來的隱性債務(wù)多少呢？
截至2020年度，所有上市房企的應(yīng)付賬款及應(yīng)付票據(jù)規(guī)模增至約3.54萬億元。
3.5萬億無息債務(wù)！
本來，前50家上市房企，有息負(fù)債的資金缺口就高達(dá)2-3萬億，再算上無息負(fù)債1.4萬億，差不多3.5-5萬億的缺口了。
這還沒完，房企還有更多“表外”的隱性債務(wù)。
比如，合聯(lián)營企業(yè)的債務(wù)、明股實(shí)債等等。
它們通過會計(jì)處理，偽裝成長期股權(quán)投資等科目，體現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表的權(quán)益欄目里面。
此外，房企還會給其他企業(yè)進(jìn)行擔(dān)保等等，這些都是“隱性債務(wù)”。
這個(gè)規(guī)模究竟多大呢？也不清楚，估計(jì)差不多也得上萬億。
所以，我們看到了，房企的有息負(fù)債7萬億+“應(yīng)付”帶來的隱性債務(wù)3.5萬億+偽裝成權(quán)益的債務(wù)1萬億=負(fù)債總規(guī)模11.5萬億了。
現(xiàn)在房企的現(xiàn)金2.68萬億，權(quán)益銷售額4萬億，大致粗略相減，有6.5萬億的資金缺口。
相比釋放幾千億的流動性，這么大的缺口，怎么不就是杯水車薪呢。
03
漲價(jià)去杠桿？
這一輪民營房企債務(wù)危機(jī)爆發(fā)的原因，主要就是資金回流渠道受阻，現(xiàn)金流出現(xiàn)了問題。
1、大環(huán)境不好，房子賣不出去，降價(jià)也被地方政府阻礙，因此常規(guī)開發(fā)流程中資金回流面臨阻塞。
2、遭遇流動性危機(jī)的企業(yè)想低價(jià)賣項(xiàng)目，由于“三道紅線”卡死，市場上也沒有了接盤俠，因?yàn)檎l接盤誰的現(xiàn)金流就可能會出問題。
3、還是因?yàn)椤叭兰t線”政策的影響，母公司融資受到嚴(yán)格控制，也融不到錢。
所以，民營房企的現(xiàn)金流陷入死循環(huán)，中大型房企相繼爆雷。
現(xiàn)在，房企怎么續(xù)命的呢？債務(wù)展期。
像前面說的世茂，解決方法就是，30億規(guī)模的信托展期。
中國奧園、花樣年、陽光城、北京鴻坤偉業(yè)等房企也是這個(gè)操作。
比如，11月29日，中國奧園展期1年，規(guī)模約1.5億元；11月24日，中國奧園展期5.5億元；11月22日，中國奧園展期8.16億元。
所謂展期就是，債務(wù)到期了，還不上了，跟債權(quán)人說，你看我現(xiàn)在沒錢，咱們把債務(wù)到期日往后推一年吧。
如果可以話，我先支付你10%的利息，然后再支付80%。如果不同意，我就違約，事情搞大了，把我搞破產(chǎn)了，你本金也拿不到。
另一個(gè)續(xù)命的方法是，借新還舊。
比如，禹洲有一筆債券2022年1月份到期，手里缺錢咋弄？發(fā)一筆2023年到期的債券，用新借的錢還原來的欠的錢。
但是這個(gè)操作有一個(gè)問題是，利息越來越高，債務(wù)總規(guī)模越滾越大。
無論債務(wù)展期，還是借新還舊，都是把暴露的地雷重新在上面蓋了一層土。
地雷還在那里，沒有任何變化。
真正想拆雷，還是得靠房地產(chǎn)銷售。但是，房地產(chǎn)行業(yè)又有買漲不買跌的特征。
因此，房企真正想拆雷，還得靠房價(jià)上漲。
這就是“漲價(jià)去庫存”的升級版——“漲價(jià)去杠桿”。
當(dāng)然，如果監(jiān)管不夠，不少房企必定會再次趁機(jī)“政策套利”，繼續(xù)加大杠桿，使得債務(wù)繼續(xù)膨脹。
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