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    基本案情

    A公司于2012年1月通過國有土地使用權(quán)出讓方式取得一塊土地，支付土地出讓金及相關(guān)費(fèi)用1000萬元。該塊宗地證載面積10000㎡，A公司與B公司約定將其中的4000㎡土地自2012年7月起出租給B公司使用，租賃期限10年。A公司在自己使用的6000㎡土地上建造了一幢廠房，建筑面積為3200㎡，B公司在承租的土地上自己建造了一幢廠房，建筑面積為800㎡，均于2012年12月完工。

    2016年8月某區(qū)地稅局檢查A公司2013年的房產(chǎn)稅時(shí)，發(fā)現(xiàn)其將600萬元土地價(jià)值并入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅，但稅務(wù)機(jī)關(guān)計(jì)算應(yīng)并入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅的土地價(jià)值為640萬元。

    為什么會出現(xiàn)不同的計(jì)算結(jié)果？原來問題出在容積率的計(jì)算上。那么一塊宗地，兩幢不同權(quán)屬的廠房，這塊宗地的容積率到底應(yīng)該怎么計(jì)算呢？

    雙方觀點(diǎn)

    A公司認(rèn)為其將4000㎡土地出租給B公司使用，在計(jì)算宗地容積率的時(shí)候應(yīng)剔除該部分面積，即宗地容積率為3200㎡÷6000㎡≈0.53，自用的6000㎡土地價(jià)值為1000萬元÷10000㎡×6000㎡＝600萬元，應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。

    稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為A公司取得的該地塊宗地容積率不應(yīng)剔除出租給B公司使用的4000㎡土地，宗地容積率應(yīng)為(3200+800)÷10000=0.4＜0.5，應(yīng)按照應(yīng)稅建筑面積的2倍計(jì)算土地面積，計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為3200㎡×2×1000萬元÷10000㎡＝640萬元。

    法理分析

    根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號）的規(guī)定，對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

    何為宗地？宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊，其面積不包括公用的道路、公共綠地及公共設(shè)施用地等。通常，一宗地是一個(gè)權(quán)利人所擁有或使用的一個(gè)地塊。一個(gè)權(quán)利人擁有或使用不相連的幾個(gè)地塊時(shí)，則每一地塊應(yīng)分別劃分宗地。當(dāng)一個(gè)地塊為兩個(gè)以上權(quán)利人擁有或使用，而在實(shí)地又無法劃分界線，這種地塊稱為共用宗地。

    何為容積率？容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的地上總建筑面積與宗地面積的比值，分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即等于地上總建筑面積除以規(guī)劃用地面積。但在稅收實(shí)踐中，容積率是指實(shí)際容積率，在沒有土地規(guī)劃許可證的情況下，可以一宗土地上建筑物(不含地下建筑物)總建筑面積與該宗土地面積之比確認(rèn)該宗土地的宗地容積率。

    案件思考

    筆者認(rèn)為，本案中，A公司在計(jì)算宗地容積率的時(shí)候剔除了出租給B公司使用的4000㎡土地，分割同一宗地及宗地上建筑物來計(jì)算容積率的做法不符合容積率計(jì)算規(guī)則，應(yīng)將同一宗土地上建筑物的總建筑面積與該宗土地面積之比確認(rèn)容積率，但財(cái)稅〔2010〕121號文件及其他相關(guān)文件并沒有明確此情況下容積率計(jì)算方法。

    由此案延伸思考，出租給B公司的土地，土地使用權(quán)人為A公司，但地面建筑物所有權(quán)人為B公司，那么，出租土地的地價(jià)應(yīng)如何計(jì)算？是并入A公司的房產(chǎn)原值，還是并入B公司的房產(chǎn)原值來計(jì)算房產(chǎn)稅？因此，筆者建議出臺相關(guān)文件明確計(jì)算方法，規(guī)范房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)，從而堵塞稅收征管漏洞，減少稅收執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。

    作者單位：江蘇省無錫市惠山地稅局稽查局

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