一、案情簡介
2010年2月，北京市居民蔣某與區(qū)房屋經(jīng)營管理中心簽訂《棚戶區(qū)改造房屋安置補(bǔ)償協(xié)議》，購得位于北京市豐臺區(qū)××路××院515號房屋（以下簡稱“案涉房屋”）。2013年3月，蔣某與張某(外地戶籍,不具備在京購房資格)簽訂《北京市存量房買賣合同》，約定蔣某將案涉房屋售與張某，總價(jià)117萬元，定金5萬元，首付（含定金）90萬元，過戶后3日內(nèi)交房，房產(chǎn)證下發(fā)后90個(gè)工作日內(nèi)辦理過戶手續(xù)，辦完過戶當(dāng)天交付剩余購房款。合同簽訂當(dāng)日和次日，張某分別支付定金5萬元和首付款85萬元。蔣某出具了收據(jù)。隨后，蔣某將案涉房屋交付給張某，張某裝修后一直占有使用該房屋。2017年3月，蔣某取得案涉房屋的不動產(chǎn)權(quán)證書。此時(shí)，張某仍不具備在京購房資格，為此雙方曾協(xié)商向他人出售案涉房屋未果。2017年5月，張某與王某（北京戶籍）結(jié)婚后，獲得家庭為單位的購房資格。同年6月，張某要求蔣某協(xié)助過戶，蔣某提出加價(jià)30萬元的要求。張某予以拒絕，遂向人民法院提起民事訴訟并申請財(cái)產(chǎn)保全，訴請判令蔣某繼續(xù)履行房屋買賣合同，并支付訴訟費(fèi)用和財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)用，人民法院隨后查封了案涉房屋。蔣某認(rèn)為，2013年案涉房屋買賣協(xié)議簽訂時(shí)并不知道張某沒有5年社保、不具備購房資格，2017年3月產(chǎn)權(quán)證下發(fā)后張某仍不具備購房資格，張某與王某結(jié)婚的目的系為騙取北京市購房資格，雙方簽訂的購房合同應(yīng)當(dāng)無效；在房產(chǎn)證下來之后，張某因無購房資格，遲遲不要求過戶，違約在先；其主張?jiān)黾?0萬元系基于張某提前使用房屋的費(fèi)用和張某未支款項(xiàng)部分的利息。
二、爭議焦點(diǎn)
購房人不具有購房資格所簽訂的房屋買賣合同是否有效？
三、裁判觀點(diǎn)/裁判要旨
一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：蔣某與張某簽訂的《北京市存量房買賣合同》系各方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同；張某雖在簽訂購房合同時(shí)無購房資格，但在2017年5月與王某結(jié)婚而取得購房資格，該情節(jié)并未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，本院難以認(rèn)定該資格無效；蔣某允許張某提前使用案涉房屋，雖然不符合合同約定，但此問題涉及的是蔣某向張某一方另行主張房屋占用費(fèi)問題，不影響對于張某入住房屋事實(shí)的認(rèn)定。隨后，一審法院判決如下：蔣某于本判決生效之日起十五日內(nèi)協(xié)助張某、王某辦理案涉房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，案件受理費(fèi)1.5萬元，保全費(fèi)5000元，由蔣某負(fù)擔(dān)。蔣某不服，提起上訴。
二審法院認(rèn)為：雖案涉房屋買賣合同最初簽訂時(shí)購買方張某不具備購房資格，但后因張某與王某結(jié)婚已獲得家庭購房資格，故案涉房屋買賣合同履行并不存在障礙。蔣某關(guān)于合同無效的上訴請求不能成立，遂判決如下：駁回上訴，維持原判。蔣某仍不服，以張某是外地戶口不具備北京市購房資格等為由，申請?jiān)賹?。再審法院認(rèn)為，買受人簽約時(shí)不具備購房資格，簽約后取得資格的，買賣合同應(yīng)繼續(xù)履行。隨后，裁定如下：駁回蔣某的再審申請。
四、律師評析
1、關(guān)于房屋買賣合同的效力問題
為了遏制部分房價(jià)過快上漲，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問題，國務(wù)院出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，北京等大城市也根據(jù)自身情況制定并出臺了各種商品房限購政策，對購房數(shù)量、購房人資格等進(jìn)行了限制。但這些政策從法律位階上來看，均不屬于法律和行政法規(guī)的范疇。因此，即使違反限購政策也不屬于《民法典》第一百五十三條第一款規(guī)定的“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制規(guī)定的民事法律行為無效”的情形，不影響房屋買賣合同的效力。
本案中，因北京市施行房地產(chǎn)調(diào)控政策，張某在簽約至2017年5月結(jié)婚前，并不具備在京購房資格，其彼時(shí)無法請求蔣某協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。但在2017年5月與王某登記之后，經(jīng)市住建部門審核通過獲得了家庭在京購房資格，市住建部門作為房屋交易的行政主管部門通過張某、王某的購房資格核驗(yàn)，人民法院應(yīng)當(dāng)予以認(rèn)可，此時(shí)合同具備繼續(xù)履行條件，人民法院判令對方當(dāng)事人協(xié)助辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)符合法律規(guī)定。
五、律師建議
司法實(shí)踐中，無購房資格雖然未必導(dǎo)致合同無效，但是，所購買房屋長期無法辦理過戶手續(xù)現(xiàn)實(shí)將產(chǎn)生一定法律風(fēng)險(xiǎn)，成為引發(fā)不必要糾紛的根源。對于購房人來說，從避免或降低風(fēng)險(xiǎn)的角度需要注意二點(diǎn)：一是在限購地區(qū)購買房屋前充分了解有關(guān)政策，具備購房資格前慎重購買房屋，以避免法律糾紛和造成不必要損失；二是未取得購房資格時(shí)確實(shí)要購買房屋的，要認(rèn)真評估法律風(fēng)險(xiǎn)并在合同中明確約定相關(guān)事項(xiàng)，同出售人如實(shí)溝通，對可能出現(xiàn)糾紛的環(huán)節(jié)在合同中明確下來。
參考案例：北京市豐臺區(qū)人民法院民事判決書（2017）京0106民初15562號；北京市第二中級人民法院民事判決書（2018）京02民終7739號；北京市高級人民法院民事裁定書（2019）京民申1996號
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