要義凝練

       購房人簽訂《商品房買賣合同》支付購房款后，遭遇開發(fā)商資金鏈斷裂樓盤建設(shè)停滯長時間未能交付樓盤，購房人在繼續(xù)履行合同要求交付房屋和解除買賣合同主張返還購房款兩種救濟路徑中擇一行權(quán)應(yīng)格外慎重。在房屋有交付可能的情況下，要求交付房屋行使優(yōu)先權(quán)無疑是優(yōu)先解，解除合同請求返還購房款的備胎式維權(quán)路徑。

       在執(zhí)行程序、破產(chǎn)程序中主張購房款返還是實現(xiàn)優(yōu)先受償?shù)匚坏挠行窂健Ｉ唐贩抠I賣合同、按揭貸款合同解除后，購房人可通過訴訟途徑要求開發(fā)商就收受的購房款和購房貸款本金及利息分別向購房人、貸款銀行返還；就購房者已被扣款支付的按揭貸款本金和利息，由購房人向貸款銀行主張返還。

背景引言

     宏觀經(jīng)濟下行壓力下，各地房地產(chǎn)領(lǐng)域頻頻暴雷，最高人民法院針對此社會關(guān)切于2023年4月20日發(fā)布本年度第一號司法解釋《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復(fù)》（法釋〔2023〕1號，以下簡稱《2023批復(fù)》），引發(fā)社會各界高度關(guān)注和廣泛熱議。

       當(dāng)商品房消費者交付購房款后，遭遇開發(fā)商資金鏈斷裂樓盤爛尾，面臨房屋交付請求權(quán)、購房款返還請求權(quán)與其它具有優(yōu)先受償性質(zhì)債權(quán)產(chǎn)生競合，新司法解釋明確了消費者房屋交付請求權(quán)、購房款返還請求權(quán)的優(yōu)先序位（房屋交付請求權(quán)、購房款返還請求權(quán)＞建筑工程價款請求權(quán)＞抵押權(quán)及其他債權(quán)）；《2023批復(fù)》的另外一大亮點在于放寬了已支付購房款的比例要求，不再要求購房人已支付大部分房款或者達到50%購房款的比例要求。對于只支付了部分價款的商品房消費者，只要在一審法庭辯論終結(jié)前付清剩余價款的，即可以享有房屋交付請求權(quán)優(yōu)先受保護的待遇地位。就商品房買受人維權(quán)路經(jīng)的選擇、合同解除后購房款返還的實現(xiàn)以及房屋抵押貸款如何處理，筆者結(jié)合最高人民法院此前發(fā)布的其他司法解釋進行分析探討。

一、要房還是要退房款？兩種救濟維權(quán)路徑的慎重選擇

       當(dāng)與開發(fā)商簽訂居住用途商品房買賣合同支付相應(yīng)購房款后，遭遇開發(fā)商資金鏈斷裂所開發(fā)樓盤建設(shè)停滯很長時間不能交付的情況，購房人選擇權(quán)益救濟路徑當(dāng)格外慎重。主張繼續(xù)履行合同行使房屋交付請求權(quán)或者要求解除商品房買賣合同返還購房款，兩者是互斥的不同維權(quán)路徑只能擇一途徑行權(quán)，一旦選擇主張解除合同行使購房款返還請求權(quán)，房屋交付請求權(quán)的救濟途徑選擇項就消失了。在樓盤建設(shè)出現(xiàn)停滯，前期已投入巨大物力、財力資源情況下，所開發(fā)項目盤根錯節(jié)地積聚了承包商建筑工程價款、土地和在建建筑抵押債權(quán)、房屋貸款抵押權(quán)等諸多債權(quán)債務(wù)，加之商品房建設(shè)周期長，隨著項目周邊配套設(shè)施的不斷完善，同地段其他房屋的潛在升值增值，以上諸多因素指向房屋交付請求權(quán)救濟路徑的優(yōu)先解導(dǎo)向。

       除非出現(xiàn)了確定房屋不能交付且無實際交年付可能特殊情形，主張解除合同請求返還購房款的備胎式維權(quán)路徑，備而不用是其最好功效。

       筆者前段時間接待過一位購房人咨詢，其所購商品房所在樓盤建設(shè)遲遲未能完工，該購房者以開發(fā)商違約為由訴請解除商品房買賣合同并要求支付違約金，訴訟請求得到了法院判決的全面支持。當(dāng)案件進入執(zhí)行階段期間，開發(fā)商因債務(wù)纏身無力維持經(jīng)營向法院申請了破產(chǎn)并獲得批準(zhǔn)，直到接到破產(chǎn)管理人組織召開債權(quán)人會議的通知，購房人才知曉其購房款已淪為不具有優(yōu)先受償權(quán)的一般債權(quán)，后悔之前的維權(quán)路經(jīng)選擇，欲交清尾款轉(zhuǎn)向要求交付房屋，此時其已失去切換維權(quán)路經(jīng)的選擇余地。

二、房屋交付、購房款返還優(yōu)先權(quán)的實現(xiàn)路徑

       商品房消費者要求交付房屋主張消費者房屋交付優(yōu)先權(quán)，可以通過提起民事訴訟的程序來實現(xiàn)，從《2023批復(fù)》第二條“一審法庭辯論終結(jié)前”的表述可知，其顯然系針對普通民事訴訟程序而言。也可以在執(zhí)行程序中，由購房者向執(zhí)行法院提執(zhí)行異議、提起執(zhí)行異議之訴來主張房屋交付的優(yōu)先權(quán)。

       在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者以開發(fā)商違約為由主張解除買賣合同返還購房款，合同解除后購房款返還債權(quán)易被歸為不具有優(yōu)先受償權(quán)的普通債權(quán)，當(dāng)遭遇開發(fā)商破產(chǎn)相關(guān)債務(wù)進入破產(chǎn)程序，購房人拿到勝訴判決所確定的返還購房款實際獲得受償機率和受償比例都將面臨巨大風(fēng)險。

安徽高院(2020)皖民終963號、最高人民法院（2021）最高法民申5141號相關(guān)案件裁判觀點：
購房人于2014年12月向開發(fā)商發(fā)函要求解除合同，并于2015年4月提起訴訟訴請解除《商品房買賣合同》并退還已付購房款及利息，黃山市屯溪區(qū)人民法院依法判決支持購房款返還及支付利息，2019年黃山市中級人民法院依法受理債權(quán)人對開發(fā)商的破產(chǎn)申請。購房人已于開發(fā)商破產(chǎn)前以訴訟方式解除合同，其購房款返還請求權(quán)系一般債權(quán)不具有優(yōu)先受償?shù)匚?，購房人主張?yōu)先受償權(quán)缺乏事實和法律依據(jù)。

      此類情境下，相比執(zhí)行程序，破產(chǎn)程序能更好地厘清債權(quán)債務(wù)關(guān)系，將權(quán)利救濟放在破產(chǎn)程序行使，促使《2023批復(fù)》司法解釋所確認的商品房消費者權(quán)利優(yōu)先保護等級在破產(chǎn)程序中得以落實，切實維護廣大商品房消費者合法權(quán)益。

       如相關(guān)案件債務(wù)人不能進入破產(chǎn)程序，在房屋買受人的購房款返還請求權(quán)未經(jīng)生效法律文書確認的情況下，通過參與分配程序主張其購房款優(yōu)先受償權(quán)是消費者實現(xiàn)商品房購房款返還優(yōu)先受償?shù)挠行窂健?/p>

      對于既沒有進入執(zhí)行程序又沒有進入破產(chǎn)程序，商品房購房款返還優(yōu)先受償?shù)匚坏膶崿F(xiàn)路徑尚待在實務(wù)中進一步觀察、探討。

最高人民法院針對山東省高級人民法院就處置濟南彩石山莊房屋買賣合同糾紛案請示的答復(fù)》
([2014]執(zhí)他字第23、24號)
第四條：請你院依照2002年《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償問題的批復(fù)》（以下簡稱《2002批復(fù)》，已失效）的規(guī)定與精神，以你院審判委員會的多數(shù)人意見為基礎(chǔ)，結(jié)合具體案情依法妥善處理相關(guān)案件。同時注意以下幾個問題：
1.對于房屋買受人主張的違約金是否優(yōu)先保護問題，你院應(yīng)當(dāng)在兼顧建筑工程承包人、抵押權(quán)人等各方當(dāng)事人合法權(quán)益的基礎(chǔ)上妥善處理，避免相關(guān)主體之間的利益失衡。
2.與執(zhí)行程序相比，破產(chǎn)程序能更好地清理債權(quán)債務(wù)。在破產(chǎn)程序中，《2002批復(fù)》關(guān)于優(yōu)先保護商品房買受人權(quán)利的規(guī)定也應(yīng)予以適用，請你院考慮可否引導(dǎo)相關(guān)案件通過破產(chǎn)程序處理。
3.如相關(guān)案件債務(wù)人不能進入破產(chǎn)程序，在房屋買受人的購房款返還請求權(quán)未經(jīng)生效法律文書確認的情況下，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，應(yīng)通過參與分配程序?qū)崿F(xiàn)其優(yōu)先受償。在參與分配程序中，應(yīng)注意確保對各方當(dāng)事人依法進行程序性救濟。

三、合同解除后抵押貸款的處理

      銀行按揭貸款合同與購房合同是兩份獨立的合同，《商品房買賣合同》被解除后，由購房人可以通過訴訟途徑主張解除按揭貸款合同由開發(fā)商就后期貸款向抵押權(quán)人的銀行進行返還，按揭貸款系銀行經(jīng)營性收益屬于具有抵押權(quán)的債權(quán)，不享有對抗建設(shè)工程價款的優(yōu)先受保護地位。對于已支付的按揭貸款本息部分，由購房人向銀行主張返還。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）》
第二十一條：
以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。