最近，閔行吳女士為了她的房子有點(diǎn)犯難。
原來(lái)，吳女士4年前向上海新大陸公司，購(gòu)入了一套位于閔行的商品房，開(kāi)發(fā)商原約定于2018年交房，然而現(xiàn)在離約定的交房期間已經(jīng)過(guò)去了4年，她的房子卻因?yàn)?strong style="box-sizing: border-box;">開(kāi)發(fā)商“債務(wù)危機(jī)”導(dǎo)致交付杳無(wú)音訊，眼看著自己“六個(gè)錢(qián)包”集資的新房就要打水漂，吳女士心里別提有多苦悶。
其實(shí)，這樣的“受害者”，不只吳女士一人。
據(jù)小芝了解，吳女士買(mǎi)房的小區(qū)，共有商品住房126套，債務(wù)危機(jī)爆發(fā)之前，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)對(duì)外銷售并網(wǎng)簽79套(其中69套已辦理預(yù)告登記，10套未辦理預(yù)告登記）。
然而，到了2020年，剩余的41套房屋，開(kāi)發(fā)商后在收取50萬(wàn)元至600萬(wàn)元不等的定金和房款后，就因股東之間的債務(wù)糾紛被法院查封了，由于司法查封導(dǎo)致這些房屋無(wú)法辦理網(wǎng)簽、更無(wú)法辦理預(yù)告登記。
吳女士就是其中之一。
現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)深陷破產(chǎn)清算泥潭，吳女士擔(dān)心，自己的房產(chǎn)會(huì)成為開(kāi)發(fā)商的“破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)”后被清算償還債務(wù)。
那么，是有這種風(fēng)險(xiǎn)嗎？
在開(kāi)發(fā)商面臨被破產(chǎn)清算的情況下，我國(guó)法律和司法實(shí)踐對(duì)于購(gòu)房者都有哪些特別保護(hù)規(guī)定呢？
一、已辦理預(yù)告登記的購(gòu)房人享有對(duì)抗破產(chǎn)的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)
《民法典》第二百二十一條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！?/span>
預(yù)告登記具有破產(chǎn)保護(hù)效力。
其實(shí)，破產(chǎn)保護(hù)效力是指在預(yù)告登記義務(wù)人破產(chǎn)的情況下，預(yù)告登記權(quán)利人仍有權(quán)請(qǐng)求破產(chǎn)管理人履行移轉(zhuǎn)或者設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的義務(wù)，不必與其他債權(quán)人共同分配該不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。
通俗的說(shuō)，經(jīng)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)在一定程度上具有對(duì)抗所有權(quán)人、破產(chǎn)管理人的相對(duì)效力，可排除破產(chǎn)管理人對(duì)合同是否繼續(xù)履行選擇權(quán)的適用，從而保障預(yù)告登記權(quán)利人獲得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。
在吳女士的案例中，已在不動(dòng)產(chǎn)登記中心完成預(yù)告登記的購(gòu)房人，享有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，有權(quán)對(duì)抗破產(chǎn)程序，在案涉建設(shè)工程已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，并取得住宅交付許可的情況下，可以辦理房屋過(guò)戶登記，最終獲得房屋所有權(quán)。
二、未辦理預(yù)告登記的購(gòu)房人如屬于消費(fèi)者購(gòu)房人，則在破產(chǎn)程序中享有優(yōu)先權(quán)
根據(jù)現(xiàn)行法律和司法實(shí)踐，僅簽署商品房預(yù)售合同但未辦理預(yù)告登記的買(mǎi)房人，則僅享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不能依據(jù)預(yù)售合同備案登記取得房屋所產(chǎn)。
但是《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定（2020修正）》第二十九條、《九民會(huì)議紀(jì)要》等規(guī)定，在破產(chǎn)程序中，如被認(rèn)定為消費(fèi)者的購(gòu)房人，則可以在執(zhí)行中提出執(zhí)行異義，且在破產(chǎn)程序中享有優(yōu)先權(quán)。
那么，哪些情況屬于司法實(shí)踐中的消費(fèi)者呢？
根據(jù)現(xiàn)行司法解釋，需要滿足以下三項(xiàng)條件：
1）購(gòu)買(mǎi)的商品房系用于居住，且符合買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋的要求；
2）應(yīng)當(dāng)支付房屋總價(jià)款的百分之五十以上或者接近百分之五十；
3）在法院查封之前或者裁定受理破產(chǎn)申請(qǐng)之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同。
三、不屬于消費(fèi)者的購(gòu)房人，是否享有優(yōu)先權(quán)具有爭(zhēng)議
從當(dāng)前的司法實(shí)踐來(lái)看，對(duì)于非消費(fèi)者購(gòu)房人由于不完全符合司法解釋關(guān)于消費(fèi)者購(gòu)房人的要求，一般是作為普通債權(quán)人對(duì)待的。
小芝分析，司法解釋之所以保護(hù)消費(fèi)者購(gòu)房人主要基于生存權(quán)的考慮，而建設(shè)工程承包人的權(quán)利主要是經(jīng)營(yíng)權(quán)，一旦法院認(rèn)定購(gòu)房人不屬于消費(fèi)者（比如炒房者），那么其生存權(quán)就很大概率被法院認(rèn)定為無(wú)需特別優(yōu)先考慮。
小芝提醒：吳女士的這則案例提醒我們，在購(gòu)買(mǎi)新建商品房后，一定要盡快督促開(kāi)發(fā)商辦理預(yù)告登記，只有辦理預(yù)告登記后才能更好的保護(hù)自身權(quán)利。
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