這段時(shí)間一直在盯一套房子，昨天打開鏈家，發(fā)現(xiàn)房東主動(dòng)調(diào)低了掛牌價(jià)，價(jià)格比之前大概低了10%。
中介問我要不要去看房，我拒絕了。原因很簡(jiǎn)單，目前這套房子的價(jià)格， 還未達(dá)到能夠吸引我去看房的水平。
活在當(dāng)下，時(shí)間很寶貴。有點(diǎn)空閑不如休息，看看書、逛逛街，都比看房要好?，F(xiàn)在有很多房東和中介寄希望于剛需接盤，但說實(shí)話，真正的剛需是不存在的，因?yàn)榉孔獾膬r(jià)格也在跌，剛需租客購房的動(dòng)力并不充足。
前段時(shí)間，有個(gè)學(xué)弟告訴我，今年租房，二房東表示，如果愿意直接簽一年，4300元的房租可以每月再減300元。租金下跌的市場(chǎng)，租房子顯然比買房合算。所以，指望剛需拉滿杠桿上車是不現(xiàn)實(shí)的。
目前，市場(chǎng)上掛牌的二手房源大概分為以下幾種：
一類是不急著置換的改善客。這類房主，不僅沒有調(diào)低掛牌價(jià)，甚至還按照過去的慣性抬高了價(jià)格，全然不顧市場(chǎng)行情。從中介的角度來看，這類房主缺乏賣房誠意，他們的房源甚至都不讓上架。目前，有相當(dāng)一部分房東還活在夢(mèng)里。他們不愿意相信房?jī)r(jià)下跌，報(bào)價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)，并且拒絕相信真實(shí)的成交案例。為了拖住價(jià)格，他們還試圖去游說那些賣房人，讓他們不要報(bào)低價(jià)。
一類是急于置換、誠意賣房的房東。這些房東準(zhǔn)備賣房打新，手里缺錢，因而打算在近期出貨，所以價(jià)格會(huì)給的比較低。根據(jù)我的觀察，目前楊浦、虹口的老破小價(jià)格已經(jīng)跌到了2021年，外環(huán)一些弱勢(shì)板塊，比如川沙、航頭、江橋，很多二手房?jī)r(jià)已經(jīng)掛上了跌停板。如果碰到誠意買房的房住，他們甚至愿意進(jìn)一步調(diào)低價(jià)格。
另一類是現(xiàn)金流繃不住的炒房屯房客。近幾年，2019年是上海房?jī)r(jià)低點(diǎn)，而前兩年上海房?jī)r(jià)大漲，有不少人乘機(jī)屯了一些房子。尤其是2021年，房?jī)r(jià)被學(xué)區(qū)房拉動(dòng)上漲，經(jīng)營(yíng)貸的利率又很低，拉滿杠桿屯房的人非常多?，F(xiàn)在，房?jī)r(jià)回調(diào)，市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)向悲觀，這些人急于出貨，個(gè)別小區(qū)往往能爆出驚人的低價(jià)房源。比如，在浦東外環(huán)某均價(jià)4.5萬的小區(qū)，上個(gè)星期就爆出了一個(gè)價(jià)格3.5萬的房源，當(dāng)天出當(dāng)天被秒。
目前上海二手房的行情，向下的趨勢(shì)已經(jīng)形成，并且短期內(nèi)看不到回轉(zhuǎn)的可能性，所有基本面的要素都在指向降價(jià)。
一是學(xué)區(qū)房沖高回落，并且將進(jìn)入連續(xù)多年的低谷期。2016年是上海的生育高峰（全面放開二胎），那一天全市出生了20多萬嬰兒.。到了2021年，這部分兒童剛好達(dá)到了上學(xué)的年紀(jì)，所以21年學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格大漲， 進(jìn)而帶動(dòng)大盤整體上漲。
然而2016年之后，生育率開始持續(xù)下降。到了2021年，只有16年的一半了?？梢钥闯觯瑢W(xué)區(qū)房的熱度必然下降，多年都不可能回調(diào)。
二是2021年房?jī)r(jià)非理性上漲，需要長(zhǎng)時(shí)間擠泡沫。
正常情況下，房?jī)r(jià)應(yīng)該和收入增長(zhǎng)同步。但2021年之后，上海乃至全球房?jī)r(jià)都陷入了一輪泡沫式增漲。居民端收入因疫情而減少、信心降低，但房?jī)r(jià)卻逆勢(shì)上漲，走出了一波非理性行情。究其原因，還是因?yàn)橐咔槠陂g寬松的貨幣政策所致。各國(guó)用力過猛，導(dǎo)致過度的信用流入了房地產(chǎn)?，F(xiàn)在，到了還債的時(shí)刻了。美國(guó)通過加息回收流動(dòng)性，而我國(guó)房地產(chǎn)是主要蓄水池和貨幣發(fā)行的機(jī)制，通過緩慢的控制房?jī)r(jià)，能夠有效地回收疫情期間超發(fā)的信用，也就是所謂的“軟著陸、擠泡沫”。
三是就業(yè)低迷，通縮預(yù)期形成，居民端更傾向于削減貸款并持有現(xiàn)金貨幣。
在上海，大部分買房都需要信貸的支持，而房貸的基礎(chǔ)則是穩(wěn)定的收入。然而，目前，裁員頻發(fā)，降薪頻出，人們對(duì)自己的長(zhǎng)期收入逐漸失去了信心，不敢上杠桿，也不愿意上杠桿，自然也就失去了購房需求。這段時(shí)間，我和公司的年輕人聊天，發(fā)現(xiàn)他們普遍都有一個(gè)傾向：既不想結(jié)婚，也不想買房，更不想生孩子。有幾個(gè)年輕人直接表示，打算一輩子租房，買房想都不想。這些人年輕人，在上海都屬于高收入人群，應(yīng)屆薪資35萬以上，本應(yīng)是這座城市最有力的接盤俠?，F(xiàn)在連他們都不愿意買房了，這說明市場(chǎng)真的要出大問題。
最近幾次重要的會(huì)議，釋放出貨幣政策依然穩(wěn)健的信號(hào)，這至少說明，在貨幣宏觀層面不會(huì)再有刺激房?jī)r(jià)上漲的政策。上海房?jī)r(jià)回調(diào)至2020年水平已經(jīng)是大概率事件，趨勢(shì)一旦形成，不會(huì)再掉頭。
對(duì)于大部分誠意賣房的房主來說，如果價(jià)格不再下調(diào)百分之10以上，房子大概率是賣不出去的。
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