廣州普法
未結(jié)清貸款
銀行也允許將房子
過戶給新買家？
但是，這可是有前提條件的！
這種新的貸款轉(zhuǎn)移模式
便是正在全國
掀起話題討論熱度的
“帶押過戶”
根據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百零六條第一款的規(guī)定：抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。
住房交易“帶押過戶”，通俗而言，就是有貸款的房子不需要提前結(jié)清舊貸款，注銷抵押登記，也可以完成房子的買賣過戶，再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)。
本期的高端《說法》欄目
特別邀請到
法學(xué)博士、廣東警官學(xué)院
法律系教研室
高達副主任
以及
北京市盈科（廣州）律師事務(wù)所
吳小蝶律師
來聊聊“帶押過戶”這一話題
從前賣房成本居高不下
如今便宜高效，省錢還省時?
北京市盈科（廣州）律師事務(wù)所
吳小蝶律師
吳小蝶律師：
在過去，二手房要買賣，一般要賣方先還清銀行貸款，注銷抵押登記之后，才能把房子過戶給買方。如果賣方?jīng)]有資金結(jié)清貸款，一般會有兩種做法，第一種，賣家通常會要求買家先把首付款提前給付，幫助賣家還清貸款，注銷抵押登記之后再去辦理過戶。
如果買家不愿意的話，賣家就得自己去找錢來贖樓。一般是找親友借，更多的人會找一個擔(dān)保公司墊付資金，這也就是大家常說的“過橋”。墊資過橋贖契這種方式，成本很高，過橋費用一般為借款金額的萬分之六每天，如果買家的銀行放款延遲，過橋手續(xù)費用就會按日遞增。
總而言之
在以往，業(yè)主或買家的交易
需要產(chǎn)生額外的成本
方可順利過戶
如今，“帶押過戶”模式
免去了“過橋”環(huán)節(jié)
為房產(chǎn)交易雙方
都帶來了不少便利
法學(xué)博士、廣東警官學(xué)院法律系教研室
高達副主任
高達副主任：
“帶押過戶”可以簡化交易流程，減少交易難度，降低交易成本，縮短交易周期，減輕了買房者的資金壓力，也保證了交易的安全性。
第一，激活二手房市場的交易活力，為市場注入新的動力；
第二，可以降低銀行的壞賬率，讓還不起房貸面臨斷貸斷供的這部分的人還有一個新的選擇；
第三，給二手房的交易節(jié)省了中間墊資的成本，為剛性和改善性住房需求的群體提供了實實在在的支持。促進房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展。
符合以下這些條件的房產(chǎn)
才能“帶押過戶”！
高達副主任表示，某一個房產(chǎn)能不能“帶押過戶”交易，實踐中一般要看幾個方面：
第一是看原來的抵押登記的時間。2021年1月1日《中華人民共和國民法典》正式生效，如果是在這一天之前抵押登記的房產(chǎn)，必須經(jīng)抵押權(quán)人也就是原貸款銀行同意，才能辦理“帶押過戶”；而如果是在這一天之后抵押登記，且抵押合同中未約定“不動產(chǎn)在抵押期間不得轉(zhuǎn)讓或限制轉(zhuǎn)讓”的條款，房產(chǎn)買賣雙方共同申請轉(zhuǎn)移登記，辦理“帶押過戶”即可。但有一點請大家注意的是，很多銀行會在抵押合同中約定上述的條款來保障銀行的權(quán)益，所以這種情況下也還是必須原貸款銀行同意且積極參與才能辦理。
第二是看買家的資質(zhì)尤其是能獲得的貸款額度。銀行會根據(jù)每個人的年齡、工作單位、收入水平、信用記錄等多方面情況綜合判斷其能夠獲得的貸款額度，而買家的可貸款額度則必須等于或者大于待售房產(chǎn)目前還剩下的未還款數(shù)額，否則買家是無力承擔(dān)的。
第三是看買賣雙方貸款的具體情況。目前，廣州市內(nèi)的銀行相當(dāng)一部分仍只受理同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)，且要求買方要在原來賣方貸款的同一家銀行甚至是同一家支行繼續(xù)進行貸款，還要求了原貸款無逾期還款記錄、交易房產(chǎn)不存在二押、新舊貸款都只能是純商業(yè)貸款，公積金、經(jīng)營貸等都不適用，如果原貸款是組合貸，則需要賣方先清償公積金部分。
合并辦理，一次辦結(jié)
在廣州“帶押過戶”僅需這四步
吳小蝶律師介紹，目前，廣州的二手房“帶押過戶”有以下兩種組合方式：
一是存量房轉(zhuǎn)移登記＋抵押權(quán)變更登記，簡稱“二合一”模式。二是存量房轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記＋抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。簡稱“三合一”模式。
如果買方和賣方的貸款銀行是同一家銀行，就按照“二合一”模式辦理。如果買方和賣方的貸款銀行不是同一家銀行，就按照“三合一”模式辦理。
為了實現(xiàn)便民最大化，廣州市不動產(chǎn)登記機構(gòu)推行不動產(chǎn)登記合并辦理模式，多項業(yè)務(wù)組合一個窗口、一套材料、一次申請、一次辦結(jié)。
不管選擇哪種模式
想要“帶押過戶”
具體操作流程
一般都會包括哪幾個步驟？
對此，吳小蝶律師為大家作了詳細(xì)的解釋：
一是發(fā)起申請。買賣雙方達成買賣意向，向銀行提出申請，買方提交申請貸款資料，賣方提交提前還貸和“帶押過戶”申請。
二是銀行審批。買賣雙方與銀行簽訂《二手房“帶押過戶”三方協(xié)議書》，明確三方同意二手房“帶押過戶”，銀行發(fā)放買方貸款后有限代償還賣方貸款余額。買方貸款審批通過后由買賣雙方申請二手房資金監(jiān)管賬戶，用于存放買方首付款及發(fā)放買方購房貸款。
三是聯(lián)合辦理。買賣雙方及貸款銀行工作人員一起到不動產(chǎn)登記中心辦理帶押過戶、抵押權(quán)變更或者轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
四是資金結(jié)算。銀行發(fā)放買方購房貸款，代為劃轉(zhuǎn)結(jié)清賣方原貸款，剩余款項轉(zhuǎn)至賣方指定賬戶。銀行開具原賣方貸款還清證明，不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理房屋抵押權(quán)注銷登記。
一次辦結(jié)，實現(xiàn)便民最大化
折射出了廣州
對“帶押過戶”的推進
但“帶押過戶”政策的落地
并非想象中那么順利
……
“帶押過戶”卡在哪一關(guān)？
在實踐中
一般可能會存在哪些
不支持“帶押過戶”的情形？
吳小蝶律師表示，有可能出現(xiàn)不支持“帶押過戶”的情形較多。比如，假設(shè)之前銀行在設(shè)立抵押權(quán)的時候，明確約定了不可以轉(zhuǎn)讓，那么銀行需依照約定執(zhí)行，就很有可能不支持辦理“帶押過戶”。
再比如，銀行審核新貸款人的個人信用狀況、還款能力等不符合“帶押過戶”的條件時，也有可能不支持辦理。當(dāng)然，還存在一種可能，就是銀行在辦理“帶押過戶”時，會存在擔(dān)心貸款業(yè)務(wù)流失，或者擔(dān)心過戶后買家貸款無法落實等情形。
而不動產(chǎn)登記中心則會要求買賣雙方以及貸款銀行按規(guī)定準(zhǔn)備好相關(guān)材料，并同時到窗口辦理，如果材料不符合要求或者銀行的工作人員沒到場，或者交易的房子存在違建或者司法限制等情況時，則可能會不支持辦理“帶押過戶”。
高達副主任補充道，尤其是萬一出現(xiàn)了司法限制的情形，例如因為賣方還有其他欠債久拖不還，債權(quán)人到法院申請，把要交易的這套房產(chǎn)查封了，那么這種情況下，不動產(chǎn)交易中心是不支持“帶押過戶”的。
把房子賣給“自己”
“帶押過戶”就能降低房貸利率？
“帶押過戶”開始實施后
由于現(xiàn)在貸款利率低
而原來的貸款利率高
要是有人想通過
“帶押過戶”的方式來降低利率
這可行嗎？
吳小蝶律師稱，如果僅僅是為了實現(xiàn)降低利率，這樣的方式嚴(yán)重不建議。
首先，房子買賣必然會產(chǎn)生稅費。其次，“帶押過戶”辦理的過程中也有可能存在不可控的風(fēng)險。此外，這種操作實際上并不是真實的買賣，所謂的“買家”實際卻是房產(chǎn)代持人，由于不動產(chǎn)登記對抗原則，這個代持行為會帶來很多法律風(fēng)險。比如房產(chǎn)代持人欠下巨額債務(wù)，可能導(dǎo)致登記在其名下的房產(chǎn)被執(zhí)行，或者房產(chǎn)代持人把這套房子再拿去做抵押貸款，又或者房產(chǎn)代持人可能突然死亡引發(fā)了繼承，再或者由于離婚引發(fā)的財產(chǎn)分割等。
高主任也提醒廣大市民，這種操作即使暫時成功了，也還是有巨大風(fēng)險。找一個人跟自己借虛假房產(chǎn)交易來降低利率，那個人就要代替自己成為房產(chǎn)證上新的產(chǎn)權(quán)人，不管雙方在私底下是怎么約定的，但是在法律上對方就是房產(chǎn)的新主人，這是得到了法律的認(rèn)可和保護的，對方就能隨意處置房產(chǎn)，包括變賣、出租、抵押……
假設(shè)對方瞞著自己變賣了房產(chǎn)
事后當(dāng)事人可以拿著
私底下簽好的委托代持房產(chǎn)協(xié)議
去把房子追回來嗎？
高主任表示，法律上有個規(guī)則叫“善意取得”，“善意”不是指“善良”，而是指“不知情”。房子的新主人變賣房子，新的買家并不知道賣家與當(dāng)事人雙方之間事先有這種私底下的約定，假如房子成功交易之后，當(dāng)事人再拿著所謂的協(xié)議去追，法律是會優(yōu)先保護新買家的權(quán)益，當(dāng)事人的這套房子大概率是追不回來了。
“帶押過戶”如何避坑？
專家支招！
“帶押過戶”給交易雙方帶來的好處
是實實在在的
但是風(fēng)險也是同時存在的
那么
市民在辦理“帶押過戶”時
又該如何避坑？
為了避免遇到上述這些情況，吳小蝶律師建議，首先，買房一定不要隨便輕信他人的說法，務(wù)必提前核實房子是否可以“帶押過戶”以及房產(chǎn)的舊貸款額度、有沒二押等相關(guān)信息。其次，也可以在房屋買賣合同中提前約定賣方在這類問題上的違約責(zé)任和銀行不配合時的救濟路徑。比如，買方可收集證據(jù)，依約定向法院起訴主張撤銷買賣合同，要求賣方返還資金以及賠償損失等，來有效地控制風(fēng)險，維護自己的權(quán)益。
高達副主任也強調(diào)，首先，不能輕信交易對方或者房產(chǎn)中介的口頭情況介紹或者口頭承諾，如果是想了解貸款情況，就以銀行的記錄或者書面答復(fù)為準(zhǔn)，如果是房產(chǎn)的情況，就以不動產(chǎn)登記中心的公開信息為準(zhǔn)。其次，要設(shè)計好交易流程，包括買家什么時候給出首付款，最終給到賣家手里之前要不要先提存監(jiān)管等，每一步都要設(shè)計好。
最后，萬一不幸真的遇到了上述的這些情況，建議馬上暫停交易，以對方隱瞞、惡意篡改與合同有關(guān)的重要事實為理由，向法院起訴，要求解除合同、退回首付款，必要時可以申請訴前保全，把對方的收款賬戶暫時凍結(jié)，避免對方把錢轉(zhuǎn)走。
房屋買賣不是小事
“帶押過戶”還需謹(jǐn)慎
本期節(jié)目干貨滿滿
來源：“法拉理”微信公眾號（封面圖來源于網(wǎng)絡(luò)，與本文內(nèi)容無關(guān)）
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