文/馬丹 北京市煒衡（江北新區(qū)）律師事務(wù)所
【 前言】
“以房抵頂工程款”是發(fā)承包雙方約定以發(fā)包人或第三人[1]所有的房產(chǎn)折價(jià)歸承包人所有，用以清償欠付工程款的行為，是工程價(jià)款的有效支付方式之一?！耙苑康猪敼こ炭睢眳f(xié)議通常以建設(shè)工程合同補(bǔ)充協(xié)議、結(jié)算協(xié)議或房屋買賣合同等形式出現(xiàn)，但因其多是房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況不佳的產(chǎn)物，在實(shí)際履行過程中往往并不順利。特別是近幾年新冠疫情疊加房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力，房地產(chǎn)企業(yè)頻頻暴雷、處于破產(chǎn)邊緣，承包人面臨“房、款兩空”的風(fēng)險(xiǎn)。“以房抵頂工程款”協(xié)議與正常的房屋買賣合同不同，一是其具有隱蔽性，外界很難知曉其內(nèi)部的真實(shí)狀況，二是其具有行業(yè)特殊性，物權(quán)期待權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)交叉，因此，在涉及房地產(chǎn)企為被執(zhí)行人的執(zhí)行案件中，往往存在承包人與申請執(zhí)行人權(quán)利保護(hù)的沖突問題。司法實(shí)踐中，關(guān)于承包人對(duì)于工抵房享有何種民事權(quán)利，其權(quán)利能否排除外部債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行，觀點(diǎn)不一。本文首先根據(jù)協(xié)議簽訂時(shí)間對(duì)“以房抵頂工程款”協(xié)議的效力與履行進(jìn)行類型化分析，然后在此基礎(chǔ)上對(duì)承包人的權(quán)利屬性及承包人、申請執(zhí)行人的權(quán)利孰優(yōu)等問題進(jìn)行分析，力圖對(duì)“以房抵頂工程款”引發(fā)的執(zhí)行異議問題形成一般性的認(rèn)識(shí)。
一、“以房抵頂工程款”協(xié)議的效力與履行
“以房抵頂工程款”協(xié)議合法有效是承包人提起執(zhí)行異議或執(zhí)行異議之訴，排除外部債權(quán)人對(duì)工抵房強(qiáng)制執(zhí)行的前提。我國現(xiàn)行法律并不承認(rèn)物權(quán)行為的無因性，也就是說，只有“以房抵頂工程款”協(xié)議合法有效，承包人才能根據(jù)合同約定要求發(fā)包人辦理過戶登記手續(xù)、取得工抵房的所有權(quán)?！耙苑康猪敼こ炭睢眳f(xié)議系諾成性合同，自雙方達(dá)成合意時(shí)成立。只要當(dāng)事人的意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同即為有效。根據(jù)《九民紀(jì)要》第44、45條之規(guī)定，對(duì)“以房抵頂工程款”協(xié)議的效力及法律后果具體分析如下：
（一）工程款履行期限屆滿前的“以房抵頂工程款”協(xié)議，構(gòu)成讓與擔(dān)?；蚝笞屌c擔(dān)保
根據(jù)《民法典擔(dān)保制度司法解釋》第68條規(guī)定，承包人或者第三人與發(fā)包人約定將工抵房形式上轉(zhuǎn)移至承包人名下，發(fā)包人不履行到期債務(wù)，工抵房歸發(fā)包人所有的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該約定無效，承包人直接請求發(fā)包人交付工抵房的，人民法院不應(yīng)予以支持,但是不影響當(dāng)事人有關(guān)提供擔(dān)保的意思表示的效力，具體區(qū)分如下：
1.如果工抵房已交付承包人的，此時(shí)其性質(zhì)屬于讓與擔(dān)保，人民法院應(yīng)認(rèn)定合同有效，支持承包人對(duì)工抵房拍賣、變賣、折價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。讓與擔(dān)保屬于《民法典》規(guī)定的“其他具有擔(dān)保功能的合同”非典型擔(dān)保合同。根據(jù)《民法典擔(dān)保制度司法解釋》第68條規(guī)定：“債務(wù)人或者第三人與債權(quán)人訂立合同，約定將財(cái)產(chǎn)形式上轉(zhuǎn)讓至債權(quán)人名下，債務(wù)人到期清償債務(wù)，債權(quán)人將該財(cái)產(chǎn)返還給債務(wù)人或第三人，債務(wù)人到期沒有清償債務(wù)，債權(quán)人可以對(duì)財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣、折價(jià)償還債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！币虼?，發(fā)包人到期沒有清償工程款債務(wù)的，承包人請求參照法律關(guān)于擔(dān)保物權(quán)的規(guī)定對(duì)工抵房拍賣、變賣、折價(jià)優(yōu)先償還其債權(quán)的，人民法院依法予以支持。
2.如果工抵房尚未交付承包人的，此時(shí)其性質(zhì)屬于后讓與擔(dān)保，承包人根據(jù)建設(shè)工程施工合同基礎(chǔ)法律關(guān)系主張工程款債權(quán)。后讓與擔(dān)保與讓與擔(dān)保的主要區(qū)別在于財(cái)產(chǎn)形式上是否轉(zhuǎn)讓至債權(quán)人名下。根據(jù)《九民紀(jì)要》第45條規(guī)定，當(dāng)事人在債務(wù)履行期屆滿前達(dá)成以物抵債協(xié)議，抵債物尚未交付債權(quán)人，債權(quán)人請求債務(wù)人交付的，因此種情況不同于本紀(jì)要第71條規(guī)定的讓與擔(dān)保，人民法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，其應(yīng)當(dāng)根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系提起訴訟。經(jīng)釋明后當(dāng)事人仍拒絕變更訴訟請求的，應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請求，但不影響其根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系另行提起訴訟。鑒于以物抵債在性質(zhì)和功能上與買賣合同類似，雙方簽訂以物抵債協(xié)議，類似于簽訂買賣合同作為原金錢債務(wù)的擔(dān)保，最高院民二庭法官會(huì)議紀(jì)要將其稱為新債擔(dān)保,可以參照《民間借貸若干規(guī)定》第二十三條[2]規(guī)定進(jìn)行處理。因此，如果工抵房尚未交付承包人的，承包人可以根據(jù)建設(shè)工程施工合同，要求發(fā)包人支付欠付的工程款，發(fā)包人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，承包人可以申請拍賣工抵房，以償還債務(wù)。
（二）工程款履行期限屆滿后的“以房抵頂工程款”協(xié)議，構(gòu)成新債清償或債的更改
根據(jù)《九民紀(jì)要》第44條規(guī)定，當(dāng)事人在債務(wù)履行期限屆滿后達(dá)成以物抵債協(xié)議，抵債物尚未交付債權(quán)人，債權(quán)人請求債務(wù)人交付的，人民法院要著重審查以物抵債協(xié)議是否存在惡意損害第三人合法權(quán)益等情形，避免虛假訴訟的發(fā)生。經(jīng)審查，不存在以上情況，且無其他無效事由的，人民法院依法予以支持，具體區(qū)分如下：
1.未明確約定消滅舊債的，屬于新債清償，如發(fā)包人不交付工抵房，承包人既有權(quán)選擇要求發(fā)包人交付工抵房或繼續(xù)履行原工程款支付義務(wù)。最高院公報(bào)案例 (2016)最高法民終字第484號(hào)“通州建總集團(tuán)有限公司與內(nèi)蒙古興華房地產(chǎn)有限責(zé)任公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案”詳細(xì)論述了新債清償與債的更改的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)?；诒Ｗo(hù)債權(quán)的理念，債的更改一般需有當(dāng)事人明確約定消滅舊債的合意，否則，當(dāng)事人于債務(wù)清償期屆滿后達(dá)成的以物抵債協(xié)議，性質(zhì)一般應(yīng)為新債清償。換言之，債務(wù)清償期屆滿后，債權(quán)人與債務(wù)人所簽訂的以物抵債協(xié)議，如未約定消滅原有到期債務(wù)，則應(yīng)認(rèn)定系雙方當(dāng)事人另行增加一種清償債務(wù)的履行方式，而非原債權(quán)債務(wù)的消滅。[3]因此，如發(fā)包人不履行“以房抵頂工程款”協(xié)議交付工抵房的，承包人有權(quán)要求發(fā)包人繼續(xù)履行工程款支付義務(wù)。
2.明確約定消滅舊債的，屬于債的更改，如發(fā)包人不交付工抵房，承包人只要發(fā)包人交付工抵房。若雙方當(dāng)事人在以物抵債協(xié)議中明確約定消滅舊債務(wù)，則構(gòu)成債的更改。在債的更改的情形下，以物抵債協(xié)議生效后，原債務(wù)消滅，債權(quán)人僅能依據(jù)以物抵債協(xié)議主張權(quán)利，而無權(quán)請求債務(wù)人履行原債務(wù)。因此，如果發(fā)承包方作出“以房抵頂工程款”協(xié)議代替原債權(quán)債務(wù)的約定，原工程款債務(wù)消滅，承包人只能根據(jù)“以房抵頂工程款”協(xié)議約定，要求發(fā)包人交付工抵房。
二、承包人依據(jù)“以房抵頂工程款”協(xié)議享有的權(quán)利性質(zhì)
根據(jù)前文所述，“以房抵頂工程款”協(xié)議區(qū)分為四種類型，分別是讓與擔(dān)保、后讓與擔(dān)保、新債清償及債的更改。其中，構(gòu)成讓與擔(dān)?；蚝笞屌c擔(dān)保的“以房抵頂工程款”協(xié)議的法律性質(zhì)屬于擔(dān)保，其目的不是為了取得工抵房的所有權(quán)，而是為了擔(dān)保發(fā)包人履行工程款支付義務(wù)，與房屋買賣迥然不同，承包人不能據(jù)此對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行。因此，本文的討論場景為新債清償和債的更改，即工程款履行期限屆滿后達(dá)成的“以房抵頂工程款”協(xié)議。在新債清償場合，同時(shí)存在房屋買賣合同及建設(shè)工程施工合同新舊兩個(gè)債；在債的更改場合，則存在一個(gè)房屋買賣合同之債。對(duì)于承包人已經(jīng)完成工抵房產(chǎn)權(quán)登記或預(yù)告登記的，鑒于登記的公示公信屬性，承包人當(dāng)然享有排他性的權(quán)利，不屬于本文討論的范圍。
（一）債權(quán)請求權(quán)
在房屋買賣合同法律關(guān)系中，承包人對(duì)工抵房享有債權(quán)請求權(quán)。我國立法確立了物權(quán)法定及債權(quán)形式主義為主的物權(quán)變動(dòng)模式。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)因民事法律行為發(fā)生變動(dòng)時(shí)，當(dāng)事人之間除有債權(quán)合同外，還需履行登記手續(xù)作為公示。根據(jù)《民法典》第二百零九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力；未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但是法律另有規(guī)定的除外。”第二百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外,自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力?！彪m然發(fā)承包雙方就工抵房訂立了合法有效的房屋買賣合同，但只有依法辦理了工抵房所有權(quán)變更登記后，才發(fā)生工抵房所有權(quán)變動(dòng)的法律后果。因此，承包人不能依據(jù)“以房抵頂工程款”協(xié)議確認(rèn)其享有工抵房的所有權(quán)，僅能依據(jù)協(xié)議約定要求發(fā)包人將工抵房產(chǎn)權(quán)過戶至其名下，該種權(quán)利屬于債權(quán)請求權(quán)?！侗本└咴宏P(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》第二十條規(guī)定，房屋買賣合同簽訂后，出賣人未依約為買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人提起房屋確權(quán)之訴，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)行使釋明權(quán)，告知其應(yīng)當(dāng)變更訴訟請求要求出賣人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人堅(jiān)持不變更的，對(duì)其訴訟請求不予支持。具體到以物抵債情形，最高院第二巡回法庭法官會(huì)議紀(jì)要?jiǎng)t進(jìn)一步明確：“對(duì)于未實(shí)際受領(lǐng)的以物抵債，因抵債物仍屬于原債務(wù)人所有，物權(quán)未發(fā)生變動(dòng)，債權(quán)人依據(jù)以物抵債協(xié)議享有的仍為債權(quán)請求權(quán)?！痹冢?016）最高法民申3620號(hào)“葫蘆島市中業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與孫寶剛、葫蘆島恒遠(yuǎn)混凝土攪拌有限公司案外人執(zhí)行異議之訴糾紛”一案中，最高院認(rèn)為，恒遠(yuǎn)公司擬采取以物抵債的方式取得房屋所有權(quán)，應(yīng)屬繼受取得。在辦理房屋登記之前，繼受取得的法定公示要件尚未達(dá)成，因而涉案42戶房屋的物權(quán)并未發(fā)生變動(dòng)，恒遠(yuǎn)公司依據(jù)其與中業(yè)公司之間簽訂的協(xié)議僅享有未來據(jù)實(shí)抵債的普通債權(quán)請求權(quán)，而不能直接獲得房屋所有權(quán)。（2017）最高法民終354號(hào)、(2020)最高法民終1184號(hào)案亦持同樣觀點(diǎn)。
（二）建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)
在建設(shè)工程施工合同法律關(guān)系中，承發(fā)包雙方簽訂“以房抵頂工程款”協(xié)議，實(shí)質(zhì)是承包人通過協(xié)議折價(jià)方式行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。根據(jù)《民法典》第八百零七條規(guī)定，承包人可以通過與發(fā)包人協(xié)議將工程折價(jià)，或者是在協(xié)商不成的情況下向人民法院申請將工程拍賣的方式行使優(yōu)先受償權(quán)。承包人對(duì)工程折價(jià)的，應(yīng)當(dāng)與發(fā)包人達(dá)成協(xié)議，參照市場價(jià)格確定一定的價(jià)款把該工程的所有權(quán)由發(fā)包人轉(zhuǎn)移給承包人，從而使承包人的價(jià)款債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。[4]浙江省高院執(zhí)行局《執(zhí)行中處理建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)有關(guān)問題的解答》認(rèn)可建設(shè)工程承包人自行與發(fā)包人協(xié)商以工程折價(jià)抵償尚未支付的工程價(jià)款屬于對(duì)建設(shè)工程價(jià)款依法行使優(yōu)先權(quán)。例如，在（2020）最高法民再352“四川省建筑機(jī)械化工程有限公司與成都紫杰投資管理有限公司執(zhí)行異議之訴糾紛”一案中，最高院認(rèn)可承包人建機(jī)工程公司以沖抵工程款的方式購買案涉房屋，其實(shí)質(zhì)是通過協(xié)商折價(jià)抵償實(shí)現(xiàn)建機(jī)工程公司就案涉項(xiàng)目房屋所享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，承包人建機(jī)工程公司與發(fā)包人大邑銀都公司以案涉房屋折價(jià)抵償欠付工程款，符合法律規(guī)定的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)實(shí)現(xiàn)方式。
在實(shí)操中，連續(xù)以房抵頂工程款是常見現(xiàn)象，即承包人將其從發(fā)包人處取得的工抵房再次抵頂給下游分包人或?qū)嶋H施工人，用于清償其欠付的工程款。那么，實(shí)際施工人和分包人能否據(jù)此享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)？有法院認(rèn)為承包人通過與發(fā)包人簽訂“以房抵頂工程款”協(xié)議取的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，然后承包人與實(shí)際施工人或分包人簽訂的“以房抵頂工程款”協(xié)議，是對(duì)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此，實(shí)際施工人或分包人對(duì)工抵房享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。[5]筆者對(duì)此觀點(diǎn)存疑。根據(jù)《民法典》第五百四十七條規(guī)定，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)的，受讓人取得與債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)作為工程價(jià)款的從權(quán)利，其必須隨工程價(jià)款一并轉(zhuǎn)讓。顯然，承包人與實(shí)際施工人或分包人之間并無轉(zhuǎn)讓工程價(jià)款的意思表示。根據(jù)《民法典》八百零七條及《新建工司法解釋（一）》第三十五條、第三十八條、四十一條的規(guī)定，“以房抵頂工程款”協(xié)議作為建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的有效行使手段應(yīng)具備一定條件：①是工抵房的受讓人符合“與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人”主體資格；②是工程質(zhì)量合格；③是工程具備折價(jià)或者拍賣條件；④是工程款數(shù)額具體明確；⑤是未超過18個(gè)月的權(quán)利行使期間。
三、司法審判中關(guān)于“以房抵頂工程款”排除強(qiáng)制執(zhí)行的認(rèn)定
在司法審判實(shí)務(wù)中，為了對(duì)抗其他債權(quán)人對(duì)工抵房的強(qiáng)制執(zhí)行，承包人通常主張“以房抵頂工程款”協(xié)議符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的構(gòu)成要件，其享有無過錯(cuò)買受人物權(quán)期待權(quán)，可以排除強(qiáng)制執(zhí)行。也有承包人主張“以房抵頂工程款”協(xié)議是行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的有效方式，作為法定優(yōu)先權(quán)，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)足以排除另一個(gè)金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。人民法院對(duì)此認(rèn)識(shí)不一，同案不同判現(xiàn)象嚴(yán)重。
（一）《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條能否適用于以房抵頂工程款
1.“以房抵工程款”協(xié)議是承發(fā)包雙方終止原工程款債權(quán)債務(wù)關(guān)系并建立房屋買賣法律關(guān)系的真實(shí)意思表示，如果符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定情形，承包人享有無過錯(cuò)買受人物權(quán)期待權(quán)，可以排除強(qiáng)制執(zhí)行。例如，山東省高級(jí)人民法院民一庭《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件若干問題的解答》第七條規(guī)定，如案外人系建設(shè)工程承包人或?qū)嶋H施工人，其與被執(zhí)行人之間存在合法有效的建設(shè)工程施工合同，且工程款清償期已經(jīng)屆滿，案外人基于建設(shè)工程價(jià)款與被執(zhí)行人訂立合法有效的以物抵債協(xié)議，據(jù)以主張支付了相應(yīng)對(duì)價(jià)，請求排除執(zhí)行的，一般可予支持。黑龍江省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件若干問題的解答》第八條規(guī)定，鑒于以房抵債的權(quán)利人一般已對(duì)案涉房屋進(jìn)行了實(shí)際占有，具備準(zhǔn)物權(quán)的性質(zhì)，其應(yīng)優(yōu)先于普通債權(quán)，可以依法排除執(zhí)行。
案例名稱裁判觀點(diǎn)
(2020)最高法民終760號(hào)富滇銀行股份有限公司昆明西山支行與尹結(jié)華申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴案本案中，關(guān)于尹結(jié)華是否在人民法院查封前簽訂合法有效的書面買賣合同問題……案涉商鋪于2017年7月20日被查封。富滇銀行未提供證據(jù)證明案涉《購買協(xié)議》系尹結(jié)華與廣福公司串通倒簽而形成的虛假購房合同，其主張?jiān)撘晕锏謧鶇f(xié)議不能體現(xiàn)雙方買賣房屋的真實(shí)意思表示，只是債務(wù)人履行債務(wù)的變通方式，不能認(rèn)定為上述司法解釋第二十八條規(guī)定的合法有效的房屋買賣合同的理由不能成立。
(2019)最高法民終914號(hào)李廣文與西藏信托有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案1.涉案房屋于2016年1月4日被人民法院查封，李廣文于2012年12月10日與龍?bào)A公司簽訂《商品房買賣合同》，該合同系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，故能夠認(rèn)定李廣文在人民法院查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同。2.李廣文提供的入住通知單、物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)、取暖費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、水費(fèi)等收據(jù)以及盤錦繼隆物業(yè)管理有限公司出具的《統(tǒng)計(jì)表》能夠證明其在人民法院查封前已合法占有該房屋。3.……以上可以認(rèn)定李廣文已用工程款抵頂了涉案房屋的購房款。4.……故涉案房屋未辦理過戶登記非因買受人李廣文自身原因。因此，李廣文對(duì)涉案房屋提出的異議符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，其對(duì)涉案房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
2.“以房抵工程款”協(xié)議不同于一般的商品房買賣合同，承包人也不同于一般的商品房買受人，不適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第二十八條規(guī)定?！耙苑康止こ炭睢眳f(xié)議是采取以房抵工程款的方式消滅金錢債務(wù)，是債務(wù)履行方式的變更，工抵房的交付僅是以房抵工程款的實(shí)際履行方式，并非為了實(shí)際購買房屋，其與基于房屋買賣合同而產(chǎn)生的物權(quán)期待權(quán)具有根本性的區(qū)別。因此，在完成交付或者登記之前，該以“以房抵工程款”協(xié)議并不足以形成優(yōu)先于一般債權(quán)的利益。
案例名稱裁判觀點(diǎn)
(2020)最高法民申3620號(hào)康靜、青島華東葡萄釀酒有限公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴案從《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的條文本意看，該條規(guī)定的是無過錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買受人的權(quán)利保護(hù)問題，以物抵債受讓人并非屬于前述不動(dòng)產(chǎn)買受人范圍，并不能適用該條的規(guī)定予以保護(hù)。本案中，康靜于訴訟中提供的《以房抵付工程款協(xié)議》《青島市商品房預(yù)售合同》《商品房預(yù)售合同補(bǔ)充協(xié)議》等證據(jù)表明康力商砼公司與中天嘉合公司就以房抵頂混凝土貨款達(dá)成合意，康靜應(yīng)支付的合同價(jià)款實(shí)為康力商砼公司的混凝土貨款?？奠o取得案涉房屋是基于康力商砼公司與中天嘉合公司之間的混凝土貨款抵頂。案涉《青島市商品房預(yù)售合同》《商品房預(yù)售合同補(bǔ)充協(xié)議》等協(xié)議實(shí)為消滅康力商砼公司與中天嘉合公司之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，最終實(shí)現(xiàn)債的清償，這與購買不動(dòng)產(chǎn)而訂立的買房合同存在差異，并不能適用前述司法解釋的規(guī)定，也不能據(jù)此認(rèn)定康靜享有物權(quán)期待權(quán)。
（2019）最高法民終1894號(hào)陳某與云南金福地房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案
《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定適用的主體是與作為經(jīng)營者的開發(fā)商簽訂商品房買賣合同的買受人，其所保護(hù)的是普通消費(fèi)者對(duì)于商品房的基本居住需求。而本案中涉及的《房屋抵款協(xié)議》以及《商品房購銷合同》的實(shí)質(zhì)是抵償債務(wù)，當(dāng)事人的真實(shí)意思表示為以房抵債?；趥钠降刃裕惽我翆?duì)金福地公司的債權(quán)并不較本案所涉執(zhí)行債權(quán)更具有優(yōu)先實(shí)現(xiàn)的價(jià)值利益，故不能認(rèn)為其對(duì)案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
(2019)最高法民申4169號(hào)青島恒浩建安發(fā)展有限公司、韓海巖案外人執(zhí)行異議之訴案
關(guān)于恒浩公司能否以其對(duì)案涉房屋享有物權(quán)期待權(quán)為由排除執(zhí)行問題。本案恒浩公司與康橋公司簽訂的是以案涉房屋折抵工程價(jià)款協(xié)議，并非《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的買賣合同，故恒浩公司關(guān)于依據(jù)上述司法解釋規(guī)定，其對(duì)案涉房屋享有物權(quán)期待權(quán)，可以排除執(zhí)行的主張，亦不能成立。
（二）建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)能否排除強(qiáng)制執(zhí)行
1.依據(jù)《新建設(shè)工程司法解釋（一）》第三十六條規(guī)定，承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，因此，承包人對(duì)工抵房享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
案例名稱裁判觀點(diǎn)
（2021）最高法民申4574號(hào)河北華盛建筑工程有限公司直屬六分公司、王保雙案外人執(zhí)行異議之訴案2013年8月8日，華盛六分公司與菩薩崖公司簽訂《以房抵債協(xié)議》，通過以房折價(jià)方式行使了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，而王保雙與菩薩崖公司系民間借貸關(guān)系，王保雙為實(shí)現(xiàn)借款債權(quán)在2018年申請對(duì)案涉房屋強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，華盛六分公司已經(jīng)就案涉房屋折價(jià)行使了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，其對(duì)案涉抵債房屋所享有的權(quán)利足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。
（2021）遼02民再144號(hào)、（2020）最高法民申3724號(hào)建銀國際資本管理（天津）有限公司與林奇華、大連中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案張正錄基于該《抵頂房產(chǎn)協(xié)議》享有對(duì)案涉兩處房屋折價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。張正錄將案涉兩處房屋轉(zhuǎn)讓給林奇華，以房屋折價(jià)款抵頂其鋼材欠款，亦是其實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的一種方式。林奇華從張正錄處受讓案涉兩處房屋，雖尚未取得所有權(quán)，但其權(quán)利的基礎(chǔ)為張正錄享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，是建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的延續(xù)，優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，能夠阻卻執(zhí)行。
(2020)最高法民申3527號(hào)中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司重慶市分公司與李海案外人執(zhí)行異議之訴案
由于盛景公司欠付富士電梯公司工程款，雙方協(xié)議將案涉房屋抵償盛景公司欠付工程款，李海作為富士電梯公司的負(fù)責(zé)人與盛景公司就案涉房屋簽訂商品房買賣合同，其真實(shí)意思是通過協(xié)商實(shí)現(xiàn)富士電梯公司就案涉房屋所享有的建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)。依據(jù)本院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》【法釋〔2002〕16號(hào)】第一條規(guī)定，李海對(duì)案涉房屋享有工程款優(yōu)先受償權(quán)，該優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于華融重慶分公司對(duì)案涉房屋享有的抵押權(quán)，李海享有足以排除華融重慶分公司對(duì)案涉房屋強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)利。
2.建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是就建設(shè)工程折價(jià)或拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，其性質(zhì)為順位權(quán)，不屬于《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>執(zhí)行程序若干問題的解釋》第十四條規(guī)定的“足以阻止執(zhí)行標(biāo)的轉(zhuǎn)讓、交付的實(shí)體權(quán)利”，不能排除強(qiáng)制執(zhí)行。案例名稱裁判要旨
（2017）最高法民申5098號(hào)天津聚成建筑安裝工程有限公司與中節(jié)能（天津）投資集團(tuán)有限公司、天津市福鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是承包人就建設(shè)工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，屬于法定優(yōu)先權(quán)的范疇。優(yōu)先受償權(quán)是債權(quán)優(yōu)先得到清償?shù)臋?quán)利，這種權(quán)利不是所有權(quán)等實(shí)體權(quán)利，不能阻止執(zhí)行標(biāo)的的轉(zhuǎn)讓、交付。因此，主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的人，不能依照民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定提出異議。
（2019）最高法民申3207號(hào)賀紅妙與河南國安建設(shè)集團(tuán)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的基礎(chǔ)權(quán)源從本質(zhì)上屬于債權(quán)，只是相對(duì)于普通債權(quán)而言具有優(yōu)先性而已，因此該權(quán)利并不足以排除強(qiáng)制執(zhí)行，也不應(yīng)作為當(dāng)事人提起案外人執(zhí)行異議之訴的權(quán)利基礎(chǔ)?！睹袷略V訟法解釋》第五百零八條規(guī)定建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)屬于法定優(yōu)先權(quán)，承包人可以申請參與到執(zhí)行程序中，主張對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物享有優(yōu)先受償權(quán)。
四、“以房抵頂工程款”協(xié)議能否排除強(qiáng)制執(zhí)行
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十條規(guī)定，案外人執(zhí)行異議之訴的審理關(guān)鍵和難點(diǎn)是如何準(zhǔn)確判斷案外人是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。關(guān)于“足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益”的內(nèi)容，現(xiàn)行法律明確了五大類型，包括所有權(quán)（包括單獨(dú)所有權(quán)和共有權(quán)）、用益物權(quán)（但執(zhí)行不妨害案外人占有使用的除外）、租賃權(quán)（但執(zhí)行不妨害案外人占有使用的除外）、股權(quán)及物權(quán)期待權(quán)（其權(quán)利主體為無過錯(cuò)的不動(dòng)產(chǎn)買受人、消費(fèi)性購房者及預(yù)告登記權(quán)利人）。具體到“以房抵頂工程款”中，根據(jù)前述，承包人對(duì)工抵房并不享有實(shí)體性權(quán)利，其享有的民事權(quán)利為債權(quán)請求權(quán)或建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)。因此，承包人只能適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條關(guān)于無過錯(cuò)買受人物權(quán)期待權(quán)及第二十九條關(guān)于消費(fèi)性購房人物權(quán)期待權(quán)的相關(guān)規(guī)定主張排除強(qiáng)制執(zhí)行。承包人一般是法人主體身份，即使個(gè)別實(shí)際施工人是自然人，一般也不屬于為了居住需要購房的消費(fèi)性購房人，因此，第二十九條基本無適用空間。
（一）《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條不適用于以房抵頂工程款
《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定，在金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。該條規(guī)定是為了保護(hù)無過錯(cuò)買受人生存權(quán)而設(shè)置的特別規(guī)則。物權(quán)期待權(quán)本質(zhì)上屬于債權(quán)請求權(quán)，之所以賦予其比普通金錢債權(quán)更為優(yōu)先的效力，是基于保護(hù)買受人生存權(quán)這一特定立法價(jià)值考慮，從而規(guī)定了滿足一定條件的物權(quán)期待權(quán)可以對(duì)抗金錢債權(quán)執(zhí)行。
以物抵債是以消滅當(dāng)事人之間的金錢債務(wù)為目的，不動(dòng)產(chǎn)的交付僅系以物抵債的履行方式，并不能改變所謂的“買受人”在本質(zhì)上系出賣人的普通金錢債權(quán)人的地位。基于“以房抵頂工程款”協(xié)議而擬受讓工抵房的承包人，并不是因?yàn)樯钏瓒徺I不動(dòng)產(chǎn)，而是為了清償工程債務(wù)受讓不動(dòng)產(chǎn)，雙方并無房屋買賣的真實(shí)意思表示。這與《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的為了生活所需而簽訂房屋買賣合同并形成買受人對(duì)出賣人的物之交付及權(quán)屬變動(dòng)這一金錢債權(quán)迥然不同。最高法院第二巡回法庭2021年第15次法官會(huì)議紀(jì)要意見認(rèn)為：“《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定了無過錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買受人可以排除金錢債權(quán)人執(zhí)行的四個(gè)條件，只要有一個(gè)要件不符合則不能排除金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。以物抵債協(xié)議不同于買賣合同，其性質(zhì)或者是新債清償，或者是債務(wù)更新。在新債清償場合，同時(shí)存在新舊兩個(gè)債，與單一之債性質(zhì)的買賣合同判然有別；在債務(wù)更新場合，債權(quán)人僅享有權(quán)利而無須履行付款義務(wù)，與需要支付對(duì)價(jià)的買賣合同亦不相同。”因此，在完成不動(dòng)產(chǎn)法定登記之前，該“以房抵頂工程款”協(xié)議并不足以形成優(yōu)先于一般債權(quán)的利益。根據(jù)債權(quán)的平等性原則，不享有優(yōu)先權(quán)的債權(quán)一般不能排除其他債權(quán)人對(duì)工抵房申請的強(qiáng)制執(zhí)行。
（二）承包人不能以建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)為由排除強(qiáng)制執(zhí)行
建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的本質(zhì)是以建設(shè)工程的交換價(jià)值擔(dān)保工程款債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，也就是說，建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)只是一種順位權(quán)，不能達(dá)到阻卻執(zhí)行的效果。因此，人民法院對(duì)工抵房采取強(qiáng)制執(zhí)行措施時(shí)，承包人不能以其對(duì)該建設(shè)工程享有優(yōu)先受償權(quán)為由提出停止執(zhí)行的要求，而是應(yīng)該根據(jù)《民訴法解釋》第五百零六條規(guī)定，對(duì)人民法院查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的債權(quán)人，可以直接申請參與分配，主張優(yōu)先受償權(quán)。江蘇高院在司法審判實(shí)務(wù)中，一直堅(jiān)持持建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不能排除強(qiáng)制執(zhí)行的理念，新近發(fā)布的《執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴案件辦理工作指引（一）》第2條再次明確建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不屬于足以排除執(zhí)行的實(shí)體權(quán)益和程序性權(quán)益?！秷?zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴案件辦理工作指引（三）》第32條則進(jìn)一步規(guī)定建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是一種順位權(quán)，案外人以其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)為由提出的異議的，人民法院應(yīng)告知其先行就財(cái)產(chǎn)變價(jià)款向執(zhí)行實(shí)施機(jī)構(gòu)主張優(yōu)先受償……被執(zhí)行人或其他債權(quán)人對(duì)人民法院支持其行使優(yōu)先受償權(quán)及其受償順序提出異議的，適用執(zhí)行分配方案異議之訴程序處理。
綜上，承發(fā)包雙方簽訂“以房抵頂工程款”協(xié)議的真實(shí)目的是為了消滅工程款債權(quán)，故有別于一般的房屋買受人與出賣人簽訂房屋買賣合同的行為。承包人對(duì)工抵房并不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，但如果承包人享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的，可以據(jù)此依法申請參與強(qiáng)制執(zhí)行程序中對(duì)執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的分配。[6]
【注釋】：
[1]為了行文方便，本文在具體討論時(shí)，僅討論將發(fā)包人名下房產(chǎn)抵頂?shù)那樾危?div style="height:15px;">
第二十三條當(dāng)事人以訂立買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理。當(dāng)事人根據(jù)法庭審理情況變更訴訟請求的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。
按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或者補(bǔ)償。
[3]參見最高院公報(bào)案例(2016)最高法民終字第484號(hào)“通州建總集團(tuán)有限公司與內(nèi)蒙古興華房地產(chǎn)有限責(zé)任公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案”；
