核心內(nèi)容:如何理解商品房買賣司法解釋第六條關(guān)于登記備案與預(yù)售合同的效力的相關(guān)法律規(guī)定?下面，法律快車房地產(chǎn)小編為您進(jìn)行登記備案與預(yù)售合同的效力的相關(guān)內(nèi)容的詳細(xì)介紹。
當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定力理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。
本條是關(guān)于商品房買賣合同附生效條件問(wèn)題的規(guī)定。
對(duì)商品房預(yù)售來(lái)說(shuō)，由于銷售時(shí)該商品房尚未建成，此時(shí)因標(biāo)的物不存在，則于其上也不可能成立所有權(quán)或其他物權(quán)，不可能產(chǎn)生現(xiàn)實(shí)的該房屋的物權(quán)變動(dòng)問(wèn)題，但是該商品房終究會(huì)竣工，那時(shí)其所有權(quán)或其他物權(quán)也均會(huì)實(shí)現(xiàn)。既然房屋所有權(quán)終有實(shí)現(xiàn)的可能，則在其確實(shí)的實(shí)現(xiàn)之前，預(yù)售人就有將其再行轉(zhuǎn)讓給第三人的可能，而預(yù)購(gòu)人是無(wú)法通過(guò)現(xiàn)實(shí)物權(quán)登記辦法來(lái)控制預(yù)售人的處分行為的，因此就需要設(shè)定一種制度來(lái)進(jìn)行充分的救濟(jì)，這在大陸法系的有些國(guó)家和地區(qū)是采取不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的。
商品房預(yù)售登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的一種，性質(zhì)屬于預(yù)告登記，或稱預(yù)登記。所謂預(yù)告登記或預(yù)登記，是為保全一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而為的登記。預(yù)告登記是德國(guó)中世紀(jì)民法創(chuàng)立的制度，日本民法稱為假登記，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)土地法第79條使用了預(yù)告登記的概念。預(yù)告登記是一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記，一般的不動(dòng)產(chǎn)登記登記的權(quán)利是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如所有權(quán)、抵押權(quán)等，而預(yù)告登記登記的權(quán)利是請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)的內(nèi)容是在將來(lái)請(qǐng)求發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。一經(jīng)預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)人的請(qǐng)求權(quán)便取得了對(duì)抗第三人的效力，預(yù)售人如果將該房屋出賣給第三人，由于預(yù)購(gòu)人的預(yù)告登記在先，該第三人不能通過(guò)登記取得所有權(quán)。故預(yù)告登記使合同債權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，是一種典型的債權(quán)物權(quán)化。在預(yù)售登記作出以后，將使預(yù)購(gòu)人取得對(duì)未來(lái)房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的期待權(quán)，只要預(yù)購(gòu)人履行完畢了買賣合同中規(guī)定的義務(wù)并辦理了登記過(guò)戶手續(xù)，便應(yīng)當(dāng)取得房屋的所有權(quán)，這種期待權(quán)應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。由于預(yù)購(gòu)人辦理了登記手續(xù)，從而對(duì)期房的買賣進(jìn)行了公示，因此這種期待權(quán)應(yīng)當(dāng)具有對(duì)抗第三人的效力。也就是說(shuō)，在辦理了預(yù)售登記以后，預(yù)售人不得將期房進(jìn)行一房數(shù)賣，否則，預(yù)售人違反房屋預(yù)售登記的內(nèi)容所作出的處分房屋權(quán)利的行為無(wú)效。
商品房預(yù)售登記的效力主要在于使預(yù)購(gòu)人取得如下權(quán)利:第一，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這就是說(shuō)，通過(guò)預(yù)先登記，預(yù)購(gòu)人取得了優(yōu)先于其他人而購(gòu)買特定的商品房的權(quán)利。所謂特定，不是指整棟大樓，而是指預(yù)售合同中約定的特定的房屋。如果沒有預(yù)售登記，也沒有辦理按揭，預(yù)售人即使已經(jīng)交付了房屋，預(yù)購(gòu)人享有的權(quán)利仍然只是一種合同債權(quán)。這種權(quán)利因很難產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力，所以通過(guò)登記的方法預(yù)先予以公告，從而將物權(quán)的公示手段用于對(duì)債權(quán)的保護(hù)，使該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)具有了對(duì)抗第三人的效力。第二，期待權(quán)。即通過(guò)預(yù)售登記，將使預(yù)購(gòu)人取得對(duì)未來(lái)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的期待權(quán)，只要預(yù)購(gòu)人履行完畢了買賣合同規(guī)定的義務(wù)并辦理了登記過(guò)戶手續(xù)，便應(yīng)當(dāng)取得房屋的所有權(quán)，這種期待權(quán)應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。由于預(yù)購(gòu)人辦理了登記手續(xù)，從而對(duì)期房的買賣進(jìn)行了公示，因此這種期待權(quán)應(yīng)當(dāng)具有對(duì)抗第三人的效力。在我國(guó)，商品房預(yù)售合同登記是商品房預(yù)售管理的一部分，有較強(qiáng)的行政性質(zhì)，與其他不動(dòng)產(chǎn)登記一樣，商品房預(yù)售合同的登記機(jī)關(guān)是行政機(jī)關(guān)，即各級(jí)政府中的房產(chǎn)管理部門和土地管理部門。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款的規(guī)定:“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！蔽覈?guó)法律規(guī)定商品房預(yù)售合同需要登記，旨在通過(guò)預(yù)售合同登記對(duì)開發(fā)商預(yù)售行為的合法性進(jìn)行審查，以維護(hù)預(yù)購(gòu)人的利益。需要說(shuō)明的是，我國(guó)的登記備案制度并不完善，比如存在不便查詢、公示程度差等問(wèn)題，因此不能等同于國(guó)外的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度。在起草本司法解釋的過(guò)程中，本來(lái)也想規(guī)定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的效力問(wèn)題，但爭(zhēng)議比較大，實(shí)踐中存在不少難點(diǎn)，故我國(guó)的商品房預(yù)售登記主要側(cè)重于行政管理方面。
從法理上講，合同的成立，在一般情況下是指各方當(dāng)事人意思表示一致。合同成立的要件非常簡(jiǎn)單，一是要有兩個(gè)或兩個(gè)以上的當(dāng)事人，二是當(dāng)事人的意思表示一致。合同的生效是指必須具備一定的要件后，才能產(chǎn)生法律上之效力。也就是說(shuō)，合同成立后，能否發(fā)生法律效力，并非合同當(dāng)事人意志所能決定，只有符合生效條件的合同，才能受到法律的保護(hù)，才能產(chǎn)生當(dāng)事人所預(yù)期的法律后果。已經(jīng)成立的合同的效力，可以有三種不同的情況:一是依法成立的合同，自成立時(shí)生效。二是效力待定的合同，包括無(wú)民事行為能力人或限制民事行為人所簽訂的合同;因欺詐、脅迫、乘人之危、重大誤解或顯失公平等意思表示有瑕疵的合同;無(wú)權(quán)代理、無(wú)權(quán)處分而訂立的合同。三是無(wú)效合同，主要是《合同法》第52條所規(guī)定的五類合同。法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。
商品房預(yù)售合同登記性質(zhì)屬于預(yù)告登記，而預(yù)告登記的目的在于使已經(jīng)成立并生效的請(qǐng)求權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力。登記并非請(qǐng)求權(quán)成立、生效的要件，只要當(dāng)事人之間達(dá)成合意，合同便得以成立，請(qǐng)求權(quán)也隨即在當(dāng)事人之間產(chǎn)生。商品房預(yù)售合同作為不動(dòng)產(chǎn)買賣合同只要符合一般買賣合同的生效要件即可生效，登記僅是物權(quán)變動(dòng)的生效要件。如果因?yàn)轭A(yù)售人未進(jìn)行預(yù)售合同登記，從而導(dǎo)致合同不能有效的成立，預(yù)購(gòu)人就無(wú)法依據(jù)合同向預(yù)售人請(qǐng)求實(shí)際履行或者請(qǐng)求違約賠償，這樣對(duì)預(yù)購(gòu)人是極為不利的。本來(lái)立法的初衷是通過(guò)預(yù)售登記對(duì)預(yù)售行為是否合法進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，審查預(yù)售人是否符合有關(guān)的資質(zhì)要求，預(yù)售人是否已按照法律要求取得土地使用權(quán)并辦理了預(yù)售許可證等等，從而降低房屋預(yù)售市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的安全，保護(hù)預(yù)購(gòu)人的利益。預(yù)售合同登記的作用是為了加強(qiáng)對(duì)預(yù)售商品房的管理，并使經(jīng)登記的預(yù)購(gòu)人的權(quán)益具有普通債權(quán)所不具備的排他性。但如果僅僅因?yàn)轭A(yù)售人未進(jìn)行預(yù)售合同登記而使預(yù)售合同無(wú)效，損害的只能是預(yù)購(gòu)人的利益，與立法的初衷相悖。我國(guó)現(xiàn)行法律將商品房預(yù)售合同登記規(guī)定為預(yù)售人即開發(fā)商的法定義務(wù)，如果認(rèn)為此登記為合同的生效要件，那么只要開發(fā)商一天不履行該法定義務(wù)，預(yù)售合同便一天不能生效。其后果必然是開發(fā)商怠于登記，在出現(xiàn)對(duì)自己不利的情況時(shí)主張合同無(wú)效。尤其是在遇到房?jī)r(jià)上漲時(shí)，開發(fā)商很可能將商品房再次高價(jià)出售并對(duì)高價(jià)預(yù)售予以登記，又以合同未登記為由向前一預(yù)購(gòu)人主張合同無(wú)效，而前一預(yù)購(gòu)人卻無(wú)法追究開發(fā)商的違約責(zé)任。
因此，如果認(rèn)為未辦理登記手續(xù)的預(yù)售合同都是無(wú)效的，可能會(huì)使許多正當(dāng)?shù)慕灰妆幌麥纭?/strong>從保護(hù)預(yù)售關(guān)系中弱勢(shì)主體預(yù)購(gòu)人的角度而言，預(yù)售合同登記也不是預(yù)售合同的生效要件。與現(xiàn)房買賣不同，商品房預(yù)售在合同訂立時(shí)，作為買賣標(biāo)的物的房屋可能僅僅是表現(xiàn)在設(shè)計(jì)圖上的東西，房地產(chǎn)開發(fā)商一方面已經(jīng)收取了預(yù)購(gòu)人的購(gòu)房款，另一方面在約定的交付期限到來(lái)時(shí)，能否按照約定履行仍然是一個(gè)未知數(shù)。對(duì)于預(yù)購(gòu)人來(lái)說(shuō)，房款已經(jīng)支付了，將來(lái)能否得到約定的房屋面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。在預(yù)售關(guān)系的當(dāng)事人之間，房地產(chǎn)開發(fā)商作為預(yù)售人無(wú)論在專業(yè)技術(shù)還是經(jīng)濟(jì)實(shí)力方面均屬于強(qiáng)者，而預(yù)購(gòu)人則處于弱者地位。為了防止開發(fā)商投機(jī)取巧，借預(yù)售之名騙取資金，損害預(yù)購(gòu)人的利益，擾亂市場(chǎng)秩序，有必要對(duì)預(yù)購(gòu)人的利益加以特殊保護(hù)。預(yù)售房屋在建成之前有許多不確定因素，使得預(yù)購(gòu)人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)要比一般的現(xiàn)房買賣大得多。實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)的情況主要有:一是預(yù)售房屋不能按期竣工給預(yù)購(gòu)人帶來(lái)的損失;二是預(yù)售人借口房?jī)r(jià)上漲而要求預(yù)購(gòu)人追加約定以外的款項(xiàng);三是房屋竣工后的質(zhì)量與合同約定的質(zhì)量相差甚遠(yuǎn)?？紤]到預(yù)售房屋是建立在買方向賣方融資的基礎(chǔ)之上，所以從民法的公平原則出發(fā)，應(yīng)當(dāng)側(cè)重平衡預(yù)售合同當(dāng)事人雙方的利益關(guān)系。
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