某地產(chǎn)商與某村民委員會簽定一份《合作建房合同》，約定:由村委會出地、地產(chǎn)商出資，雙方合作開發(fā)房地產(chǎn)，具體合作方式為:村委會提供18000平方米土地其中12000平方米轉(zhuǎn)讓給地產(chǎn)商，手續(xù)由雙方共同到政府有關(guān)部門申請辦理，一切辦證費用由地產(chǎn)商承擔(dān)，村委會保證提供一切辦證必需的資料
文件并給予簽字蓋章等協(xié)助，直到地產(chǎn)商辦出國土地證為止;
余下6000平方米土地地產(chǎn)商負責(zé)建造建筑面積不少于18000平方米的一棟獨立大廈，建筑圖紙和工程預(yù)算以雙方簽字確認的為準(zhǔn)，并作為合同附件，大廈的全部產(chǎn)權(quán)屬于村委會，地產(chǎn)商應(yīng)于12000平方米土地證辦出后9個月內(nèi)建成大廈，建成后村委會按年租金324萬元租給地產(chǎn)商使用5年。合同簽定后，村委會按地產(chǎn)商的要求與當(dāng)?shù)卣恋夭块T簽定《征收土地協(xié)議書》，同意該12000平方米土地征為國有，征地補償標(biāo)準(zhǔn)按土地法規(guī)定的農(nóng)地征收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。地產(chǎn)商與村委會在土地部門見證下另簽
文件確認所有征地補償費已包括在雙方簽定的《合作建房合同》中，不需另行支付。之后，地產(chǎn)商與土地部門簽定《國有土地使用權(quán)出讓合同書》，地產(chǎn)商向土地部門支付了土地出讓金，從而取得該12000平方米土地使用權(quán)，辦出了國土證。后因地產(chǎn)商沒有按期給村委會建房，村委會向地產(chǎn)商發(fā)函催促，要求繼續(xù)履行《合作建房合同》，逾期交房也要按每年租金324萬元標(biāo)準(zhǔn)從地產(chǎn)商國土證辦出后第10個月起向村委會交租。地產(chǎn)商復(fù)函，稱，雙方的《合作建房合同》，名為合作建房，實為土地轉(zhuǎn)讓，違反國家《土地管理法》，是
無效合同，不必執(zhí)行，應(yīng)予解除。村干部接此復(fù)函后十分緊張，前來向律師咨詢。
我們認為，合同無效與合同解除有區(qū)別，這地產(chǎn)商不知是出于故意還是因為不懂法律，錯將兩者混為一談。合同無效與合同解除，相同點是都會使合同對當(dāng)事人失去約束力，都可溯及既往;區(qū)別在于合同無效是指合同雖然已經(jīng)成立，但因違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定而無效。
無效合同自始無效，應(yīng)作返還財產(chǎn)、賠償損失等處理。
無效合同不存在“解除”的可能性和必要性。而合同解除是只針對有效合同而言的，合同成立后，達到約定的或者法定的解除條件時，可依當(dāng)事人一方或雙方的意思表示而使雙方合同關(guān)系歸于消滅。地產(chǎn)商既說合同無效，又說合同應(yīng)予解除，自相矛盾。
那么，地產(chǎn)商與村委會的《合作建房合同》是否無效?
地產(chǎn)商說，雙方合同名為合作建房，實為轉(zhuǎn)讓土地，代建房款實際是土地轉(zhuǎn)讓款。《土地管理法》禁止農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)讓用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，因此合同無效。地產(chǎn)商同時主張，其12000平方米土地是國有土地，是通過與國土部門簽定《國有土地使用權(quán)出讓合同》并支付土地出讓金獲得的，是從國家買來，并已支付對價，不必付土地價款給村委會。
這地產(chǎn)商的講法有道理嗎?
《土地管理法》第六十三條規(guī)定:農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。地產(chǎn)商與村委會之間《合作建房合同》違反此規(guī)定，本為
無效合同。但是，涉案土地后經(jīng)當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府及其土地部門審查批準(zhǔn)，征為國有，土地用途確定為商業(yè)，村委會留用的6000平方米也獲批準(zhǔn)從農(nóng)用地轉(zhuǎn)為綜合建設(shè)用地，并辦理了相關(guān)報建等手續(xù)，這樣，整個18000平方米的土地，都已合法轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定:城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，可以出讓。地產(chǎn)商與村委會簽訂的《合作建房合同》，規(guī)定地產(chǎn)商獲得該12000平方米土地，但須代為建造一棟大廈，其實是村委會附條件同意地產(chǎn)商取得該土地使用權(quán)，所附條件就是另付一筆土地補償費給村委會。這合同，從實質(zhì)上說，是土地征收補償合同。在政府土地部門與農(nóng)民集體簽訂的《征地補償協(xié)議》以外，由實際用地人對農(nóng)民集體加付土地補償，法律對此并無加以禁止。涉案村委會與地產(chǎn)商雙方出于自愿，約定地產(chǎn)商獲得18000平方米其中12000平方米土地使用權(quán)，在
余下6000平方米土地上為村委會代建大廈，同時約定12000平方米土地辦證費由地產(chǎn)商自行承擔(dān)，此處“辦證費”顯然是指辦理這12000平方米土地證應(yīng)向政府有關(guān)部門繳交的各種稅、費。土地出讓金是交給國家的，并非交給村委會，應(yīng)視為“辦證費”之一。綜上，雙方《合作建房合同》本為無效，但因事后獲得批準(zhǔn)征地，地產(chǎn)商獲得了相關(guān)土地使用權(quán)，合同的效力由此得以補正，成為有效。
地產(chǎn)商不按合同代為建造大廈，還發(fā)來“復(fù)函”表明違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。村委會可以要求繼續(xù)履行合同、由地產(chǎn)商按照約定的年租324萬元的標(biāo)準(zhǔn)賠償逾期交房造成的經(jīng)濟損失。村委會也可以解除合同，要求地產(chǎn)商按雙方共同簽認的工程預(yù)算賠償工程建造費3600萬元，并另賠償租金經(jīng)濟損失。
