2002年5月19日，袁某與某開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，約定購買某小區(qū)房屋一套，房屋交付期限為2002年12月31日。袁某于簽訂合同的當(dāng)天交付給開發(fā)商10萬元。后開發(fā)商逾期交付房屋，雙方發(fā)生糾紛。袁某此時(shí)才得知，雙方簽訂房屋買賣合同時(shí)開發(fā)商尚未取得商品房預(yù)售許可證明，也未告知袁某該事實(shí)。而直至目前，開發(fā)商仍未取得商品房預(yù)售許可證明。袁某遂訴至法院，以開發(fā)商違約未按期交付房屋為由，要求
其交付房屋或雙倍退還已付購房款及利息并賠償損失。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，開發(fā)商
在與袁某簽訂房屋買賣合同時(shí)應(yīng)明確告知袁某
其是否已取得商品房預(yù)售許可證。因開發(fā)商
在袁某起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，
出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，故雙方簽訂
的房屋買賣合同屬無效合同。因開發(fā)商的過錯(cuò)導(dǎo)致合同無效，
其應(yīng)將已付房款及產(chǎn)生的利息退還給袁某，并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。對(duì)袁某要求過高的部分損失則不予支持。最后判決開發(fā)商返還袁某購房款10萬元及相應(yīng)利息，賠償袁某7600元，并駁回袁某的
其他訴訟請求。
袁某不服一審判決，提起上訴，請求二審法院認(rèn)定雙方合同有效，應(yīng)繼續(xù)履行或雙倍退還已付購房款及利息并賠償損失。
二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，城市商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度，
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)部門辦理相關(guān)登記，取得商品房預(yù)售許可證明。開發(fā)商與袁某簽訂商品房預(yù)售合同前未取得商品房預(yù)售許可證明，也未
在與袁某簽約時(shí)告知沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)。
其預(yù)售行為違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第45條的規(guī)定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 （法釋L2003J 7號(hào)）第2條的規(guī)定，雙方所簽
的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為無效。袁某的訴求中關(guān)于開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)已付購房款一倍的賠償責(zé)任的主張，符合上述司法解釋第9條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，應(yīng)予支持。原審判決駁回袁某請求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任的訴訟請求，適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予以糾正。袁某請求認(rèn)定房屋買賣合同有效，要求履行合同、交付房屋的訴訟請求缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。最后加判開發(fā)商賠償袁某10萬元。
<城市房地產(chǎn)管理法》第45條第l款規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。”因此，預(yù)售商品房必須辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。《商品房買賣合同糾紛案件解釋》第2條規(guī)定：“
出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是
在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！痹撍痉ń忉尩?條第（一）項(xiàng)規(guī)定，
出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求
出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
本案中，開發(fā)商
在與袁某簽訂房屋買賣合同時(shí)并未取得商品房預(yù)售許可證，直至起訴前也仍未取得，雙方簽訂的合同應(yīng)為無效。開發(fā)商
在簽約時(shí)未告知袁某這一事實(shí)，應(yīng)承擔(dān)合同無效的全部責(zé)任。一審判決雖認(rèn)定合同無效，并判令開發(fā)商賠償袁某的部分損失，但未支持袁某要求判令開發(fā)商承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任的訴訟請求，適用法律錯(cuò)誤。根據(jù)《商品房買賣合同糾紛案件解釋》第9條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)加判開發(fā)商賠償袁某已付購房款10萬元才是正確的。
至于袁某要求開發(fā)商交付房屋的請求，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第52條的規(guī)定，違反有關(guān)法律的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效，無效的合同自始無效，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀、返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失，而不能繼續(xù)履行該無效合同，因此
其請求被駁回。
這類開發(fā)商未取得相關(guān)證書或許可證即進(jìn)行商品房預(yù)售引發(fā)的糾紛
在現(xiàn)實(shí)生活中十分常見，購房人應(yīng)當(dāng)
在準(zhǔn)備購房前要求開發(fā)商出示相關(guān)證明，證實(shí)
其已經(jīng)取得《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定的4項(xiàng)預(yù)售條件，以免合同無效，不僅到手
的房子沒了，而且還要卷入一場不必要的訴訟。
