現(xiàn)在銀行推出的各種各樣的按揭貸款可謂琳瑯滿(mǎn)目。
從傳統(tǒng)的等額本息、等本遞減，到創(chuàng)新的雙周供，浮動(dòng)利率，固定利率，浮動(dòng)+固定利率等等，最近中信銀行還推出了一個(gè)的“階段性固定利率”貸款。
那么究竟選擇哪種貸款方式更劃算呢？
要了解這點(diǎn)，首先得搞清楚銀行貸款的利息計(jì)算方法。
我想我們必須得明確的一點(diǎn)就是：銀行貸款的計(jì)息方式是復(fù)利！
可能你的銀行客戶(hù)經(jīng)理不大喜歡對(duì)你坦白這一點(diǎn)，但你必須無(wú)條件的接受這個(gè)事實(shí)--也就是人們常說(shuō)的利滾利！
鑒于我國(guó)已經(jīng)處于社會(huì)主義了，所以“利滾利”用“復(fù)利”代替，以下同！
復(fù)利的計(jì)算不是簡(jiǎn)單的本金單乘利率單乘期限，而是本息乘利息因子的時(shí)間的立方。方乘的出現(xiàn)，決定了復(fù)利的利息一般要大于單利的利息。
那究竟復(fù)利比單利多多少呢？
舉例：50萬(wàn)貸款，按揭240期，每期等額供款。到期之后，如果單利計(jì)算利息小于80000元，如果是復(fù)利計(jì)算利息則是346890元。
你自己做個(gè)加減就知道多多少了！
提到復(fù)利，就不得不提個(gè)著名的72法則：如果年利率為r，則r/72年之后，本金翻番！
舉例：如果年收益6%，則12年后本金翻番。
對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，復(fù)利的魅力在于它可以在你不知不覺(jué)中讓你付出多的不可思議的利息，更大的魅力在于它甚至可以讓你滿(mǎn)懷欣喜的去主動(dòng)接受。
以下，我們就通過(guò)對(duì)各種貸款方式的比較來(lái)看看這個(gè)魅力是怎么發(fā)揮的。
其實(shí)無(wú)論是傳統(tǒng)的貸款方式，還是創(chuàng)新類(lèi)的無(wú)非是在還款方式上以及利率預(yù)期上給出了一些個(gè)性化的選擇。
我們知道，影響貸款的利息因素主要有本金，利率，期限。因此，如果你的目標(biāo)是節(jié)省利息，則應(yīng)該著重從這三個(gè)方面入手。
利率這個(gè)東西，我們無(wú)法控制，而且對(duì)于利息的影響并不能明顯的顯現(xiàn)出來(lái)。所以對(duì)于固定利率或浮動(dòng)利率貸款我不建議大家選擇，這個(gè)技術(shù)含量太高了，除非你能預(yù)先知道利率的走勢(shì)。但可以明確的是，你選擇這類(lèi)貸款方式要比普通的方式付出更高的即期成本。
從理財(cái)?shù)慕嵌瘸霭l(fā)，本金和期限，是我們可以拿來(lái)規(guī)劃的。因?yàn)檫@兩個(gè)東西是事先明確的。
目前的雙周供就是在期限上做了手腳，你可能覺(jué)得每個(gè)月的供款沒(méi)有受到影響，但它卻讓你被動(dòng)的加速了還款周期。
我到現(xiàn)在都一直鄙視那家極度不負(fù)責(zé)任的銀行對(duì)普通老百姓們所做的虛假宣傳。什么號(hào)稱(chēng)減少利息，減輕負(fù)擔(dān)，甚至還拿個(gè)極具迷惑性的例子來(lái)擺弄一翻。
一年12個(gè)月，1個(gè)月4周，那么請(qǐng)問(wèn)一年有幾周？答案是48周。
如果你也是這樣回答的話(huà)，估計(jì)你也就快上他們的當(dāng)了。
正確答案應(yīng)該是52周。如果你覺(jué)得這個(gè)答案別扭，你完全可以現(xiàn)在就去翻翻你家的日歷。
當(dāng)你選擇了雙周供的同時(shí)，似乎每月供款額度沒(méi)有改變，但是你卻被動(dòng)的選擇了一年要26次供款。再算回來(lái)，相當(dāng)于你每年供了13次款。還款周期增加，貸款期限減少，當(dāng)然你的利息減少了，可你的供款負(fù)擔(dān)卻被無(wú)形的加重了。
如果你不選擇創(chuàng)新類(lèi)的貸款方式，你的銀行客戶(hù)經(jīng)理可能會(huì)建議你選擇等本遞減，因?yàn)檫@樣可以節(jié)省利息。并給你打出一些供款模擬表比較，最后再告訴你，你越到后期，供款負(fù)擔(dān)越小。
等本遞減確實(shí)在最后的結(jié)果上看，利息總和是節(jié)省了。但是我們到底值不值得為了節(jié)省這部分利息去選擇等本遞減呢？
對(duì)于普通的工薪買(mǎi)房一族，等本遞減并不一定合適。
舉例：50萬(wàn)貸款，20年240期按揭，如果用等額本息還款，每月還款3528，總利息346890。如果用等本遞減還款，第一個(gè)月還款4183，總利息253048。簡(jiǎn)單加減等本遞減比等額本息減少利息支出93841。
看完上面例子，如果你閉上眼睛回憶一下上面的數(shù)字，估計(jì)你大概記得最清楚的就是93841這個(gè)數(shù)字了。但是如果現(xiàn)在請(qǐng)你簡(jiǎn)單的算一下利息占本金的比例，你就不會(huì)忘記這20年你要付出了的利息了--無(wú)論哪種還款方式的總利息比都在50%以上。如果你只習(xí)慣于單利的計(jì)算，恐怕你會(huì)驚詫獲得50%以上收益率的投資機(jī)會(huì)原來(lái)在銀行也存在！所以，93841這個(gè)數(shù)真的不算多，要灘到每個(gè)月也不過(guò)375。難道你真的要為了這93841去承擔(dān)累計(jì)長(zhǎng)達(dá)7年零7個(gè)月之久每月平均都供款在3800以上？
好累啊~房奴就是這樣形成的！
那我們到底該選擇什么樣的貸款方式才劃算呢？
答案是：你單純的選擇哪種還款方式都不劃算！
如果一定要最劃算，那就請(qǐng)選擇一種最簡(jiǎn)單，最方便計(jì)算的貸款方式，然后最大限度縮短貸款期限，最后最大限度的提前還款。
同上例，50萬(wàn)貸款，20年240期如果改成19年228期，等額則每月供款3627,每月比240期多供100元，但總利息就馬上節(jié)省約2萬(wàn)。并且再減一年再少約2萬(wàn)，以此類(lèi)推。到15年180期，則等額每月供款4169，比20年240期等額等本遞減的第一個(gè)月4183負(fù)擔(dān)還要少。而且總利息是250456，結(jié)果比253048好要少。供款期間，如果再加上經(jīng)常性的提前還款，這個(gè)負(fù)擔(dān)還會(huì)隨之減少！
需要提醒的是，盲目的選擇最少的期限，不計(jì)后果的提前還款，雖然能讓你的利息費(fèi)用成倍的減少，但也可能會(huì)讓你出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)，影響你的正常生活。
所以，當(dāng)你準(zhǔn)備了在銀行按揭，建議你遵照以下步驟規(guī)劃：
首先確定一下在不影響你生活的前提下最高供款額度，而不是首先確定貸款年限。
然后再根據(jù)貸款金額和已確定的供款額度測(cè)算一下最合適的貸款年限.
最后選擇最簡(jiǎn)單的等額本息還款方式，并為將來(lái)的提前還款做好規(guī)劃。
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